印發(fā)關于加強商住用地管理的若干意見的通知

秀城區(qū)、秀洲區(qū)人民政府，市政府各部門、直屬各單位：

　　《關于加強商住用地管理的若干意見》已經市政府第30次常務會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

　　嘉興市人民政府
二○○二年六月二十二日

　　關于加強商住用地管理的若干意見

　　為了進一步加強商住用地的管理，規(guī)范土地收儲行為，完善土地收購——開發(fā)儲備——招標拍賣的機制，強化政府對土地一級市場的調控，搞好城市土地資產的經營和管理，促進房地產市場持續(xù)、健康發(fā)展，根據(jù)國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）、國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部第11號令）、省人民政府《關于加強國有土地資產管理的通知》（浙政發(fā)[2001]61號）、市政府《關于進一步推行國有土地使用權回收儲備和招標拍賣的意見（試行）》（嘉政發(fā)[2001]18號）的有關規(guī)定，現(xiàn)對加強市區(qū)商住用地管理提出如下意見：

　　一、對商住用地的投放量實行計劃管理

　　（一）計劃的編制審批

　　今后市本級范圍內商住用地供應實行計劃管理。每年商住用地總量控制計劃由國土資源、計劃、規(guī)劃等部門于年初根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、經濟發(fā)展速度、房地產市場供求狀況、商品房銷售價格、土地出讓價格和基礎設施建設資金的需求等綜合因素編制，經市政府常務會議研究批準后實施。

　　（二）計劃的組織實施

　　商住用地總量控制計劃，經市政府批準后每年分兩次下達。第一次為基數(shù)計劃，約占總量的70%；第二次為補充計劃，約占總量的30%.第一次基數(shù)計劃于每年的第一季度下達給各區(qū)，由各區(qū)分解落實到具體的地塊，并將各地塊的位置、面積、規(guī)劃設計條件及紅線、出讓時間匯總后提交市國土資源局綜合平衡后上報市政府批準。經批準的計劃方案由市國土資源局在新聞媒介上公布后實施土地的征用和出讓。第二次補充計劃于第三季度下達。補充計劃是根據(jù)各區(qū)生產性項目招商引資力度、經濟發(fā)展速度、上年度已批土地開發(fā)利用程度等因素確定，操作程序同前。

　　（三）計劃的執(zhí)行監(jiān)督

　　商住用地計劃（含供地總量計劃和供地具體方案）作為政府指令性計劃，一經市政府批準后必須嚴格執(zhí)行，任何單位和個人不得開口子突破計劃指標。國土資源、計劃、規(guī)劃等部門應密切配合，加強計劃的執(zhí)行監(jiān)督。

　　二、強化土地儲備中心和土地收儲機制的職能和作用

　　建立土地儲備機制，既是政府對土地供應進行總量調控的重要手段，也是解決總量控制、計劃管理與當前基礎設施建設資金缺口之間矛盾的主要措施和途徑。為此，必須進一步強化土地儲備中心的職能和土地收儲機制的作用。

　�。ㄒ唬┻M一步強化土地儲備中心職能和機構建設

　　市土地儲備中心是代表市人民政府對市本級土地實施集中統(tǒng)一收儲的專門公益性事業(yè)機構，具有獨立的事業(yè)法人資格，在市政府和嘉興市土地回收儲備和招標拍賣管理委員會的領導下開展工作。歸口市國土資源局管理，接受財政、審計、監(jiān)察等部門的監(jiān)督。市計劃、財政、規(guī)劃、監(jiān)察、審計以及秀城區(qū)、秀洲區(qū)、嘉興經濟開發(fā)區(qū)、城投公司各確定一名工作人員參與土地儲備工作，代表本部門、單位參與土地收儲計劃、土地儲備中心財務預算的編制；研究起草有關政策；協(xié)調解決土地儲備中的矛盾和問題；加強對土地收儲工作的監(jiān)督和審計。

　　（二）進一步明確和界定土地收儲范圍和對象

　　收儲范圍：嘉興市市區(qū)范圍以內的商住等房地產開發(fā)用地，由市土地儲備中心統(tǒng)一收儲。對秀城區(qū)、秀洲區(qū)和嘉興經濟開發(fā)區(qū)負責開發(fā)的秀城新區(qū)、秀洲新區(qū)、開發(fā)區(qū)以及重點鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）范圍以內的土地收儲，采取宗地封閉運作、單獨核算、區(qū)內平衡、區(qū)內出讓金兜底、凈收益區(qū)內留用的辦法。

　　收儲對象：政府依法收回的違法用地；企事業(yè)單位破產、解散等法人主體消失應收回的土地；企事業(yè)單位和機關需盤活變現(xiàn)、異地遷建的原場地；出讓后“退二進三”的土地；政府實施優(yōu)先購買權的土地；實施城市、城鎮(zhèn)規(guī)劃和房地產開發(fā)供地計劃而征用的增量土地；城郊結合部農村集體經濟組織建制撤銷以及全部成員轉為城鎮(zhèn)居民后的剩余土地。

　�。ㄈ�）收儲增量土地墊支出讓金的標準

　　收儲增量土地墊支出讓金標準，根據(jù)征地進展程度確定：完成征用、拆遷的，按基準地價全額墊支；只完成審批手續(xù)和征地補償?shù)�，按基準地價的70%墊支；完成審批手續(xù)，征地補償和拆遷安置未完成的，按基準地價的50%墊支。按50%墊支不足以完成土地征用和拆遷任務時，作為特殊情況另行協(xié)調處理。收儲土地使用者的存量土地，按嘉政發(fā)[2001]18號文件規(guī)定的標準和程序給予補償和墊支。

　　（四）增強土地收儲工作的計劃性

　　1、土地的收購儲備應按計劃實施。土地收購儲備計劃主要根據(jù)年度土地收儲資金計劃制訂。由市國土資源局會同有關部門根據(jù)土地收儲資金計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市控制性詳規(guī)、土地利用年度計劃以及土地儲備中心年度融資能力等綜合因素編制。各區(qū)政府、管委會等相關部門和單位應提出本年度要納入儲備的具體地塊、位置、面積、時間、規(guī)劃設計條件及紅線，土地儲備中心匯總編制土地收儲實施方案，經市政府批準后由土地儲備中心按計劃實施。其他企事業(yè)單位搬遷等不可預見的臨時性存量土地的收儲，也要提前一個季度向土地儲備中心預告，以便及早落實收儲資金。

　　2、土地儲備資金使用實行預算管理。土地收儲資金計劃由財政、計劃、國土資源、建設等部門根據(jù)年度土地出讓計劃、基礎設施建設項目投資計劃等因素進行編制，經市政府批準后實施。土地收購、開發(fā)、招商等經常性業(yè)務支出，應根據(jù)土地儲備資金預算、土地收儲計劃和合同列支；用于基礎設施建設項目的資金支出，應按照土地儲備資金預算計劃、基礎設施建設項目投資計劃以及土地回收儲備和招標拍賣管理委員會正、副主任審批意見列支。財政、監(jiān)察、審計部門應加強對土地儲備資金使用情況的監(jiān)督和審計。

　　（五）建立土地儲備中心的還貸機制

　　1、市政府將部分國有資產撥入儲備中心，增加注冊資金，以擴大融資貸款能力。

　　2、秀城區(qū)、秀洲區(qū)負責開發(fā)的秀城新區(qū)、秀洲新區(qū)；鎮(zhèn)（街道）負責開發(fā)的工業(yè)園區(qū)；嘉興經濟開發(fā)區(qū)；湘家蕩旅游渡假區(qū)以外的土地出讓收入，由市國土資源局按照收支兩條線的原則全額上繳市財政，財政部門在提留有關專項規(guī)費后全額撥付土地儲備中心土地儲備資金帳戶。上述區(qū)域以內的房地產等經營性用地，由財政部門按出讓合同出讓金總額的3%提取儲備資金，并撥付土地儲備中心土地儲備資金帳戶。土地儲備資金主要用于土地的收購、前期開發(fā)、招商和城市基礎設施建設。土地儲備中心的還貸由土地儲備專項資金兜底。

　　三、認真落實房地產開發(fā)等經營性用地招標拍賣掛牌出讓和公示制度

　　今后市本級范圍內房地產開發(fā)等經營性用地，都要實行招標拍賣和掛牌出讓，具體工作由市國土資源局會同市有關部門和嘉興經濟開發(fā)區(qū)、秀城區(qū)、秀洲區(qū)、城投公司組織實施。對經公開招標拍賣掛牌出讓未成交的，經市政府常務會議研究同意可以協(xié)議出讓，此類協(xié)議出讓須由市國土資源局統(tǒng)一在新聞媒介上向社會公示，公示期不少于10天，公示期間無競爭者的方可辦理協(xié)議出讓手續(xù)。若在公示期間出現(xiàn)報名競爭者，則由市國土資源局在競爭者之間組織招投標，并按價高者得的辦法確定開發(fā)者，或采取綜合評標的辦法確定開發(fā)者。對危舊房和“城中村”改造、民居保護性開發(fā)項目，有關部門應制定開發(fā)規(guī)劃和計劃，由國土資源、規(guī)劃部門審核，經市政府常務會議批準后實施，實施主體一般是國有獨資或控股公司。對因土地位置等原因，不便于招標拍賣掛牌出讓，確須協(xié)議出讓的，有關單位應向市國土資源局提出協(xié)議出讓申請，由國土資源、規(guī)劃部門審核，經市政府常務會議批準后，根據(jù)評估確認的地價協(xié)議出讓，并將結果向社會公示。其他任何單位或個人都無權批準協(xié)議出讓和決定出讓價格。

　　政府投資的建設項目如拆遷安置房、廉租房建設用地，以及帶有公益性的經濟適用住房、民工公寓、農貿集市建設用地要逐步采取市場化運作的辦法實施建設。實施民工公寓、農貿集市建設時，采取政府負責規(guī)劃設計、測算確定標的、企業(yè)參與競標、價高者得、政府監(jiān)督運作的市場運作辦法；經濟適用住房逐步由實物暗補向貨幣明補過渡，拆遷安置逐步由實物安置向貨幣安置過渡。過渡期的經濟適用住房、安置用房、廉租房建設，采取政府規(guī)劃設計、測算并確定銷售或回購最高限價或根據(jù)地價收益以地價置換等價房屋的招標方案，然后組織公開招投標，政府根據(jù)擇優(yōu)原則確定開發(fā)建設者，竣工后政府置換或回購的房屋作為政府的廉租房和拆遷安置用房，使低收入群體真正得到政府給予的實惠，政府的拆遷成本真正降低，同時最大限度地利用社會資金完成有關建設任務，減少政府在城市改造建設的前期投入，加快城市建設速度。近期，由市國土資源局會同嘉興經濟開發(fā)區(qū)進行拆遷安置房建設招標工作試點，取得經驗后再全面推行。對因征遷時間緊迫，需要予以期房安置等特殊情況下的安置房建設，可由征遷、建設單位提出任務計劃，經市政府常務會議研究后組織實施。

　　在本通知下發(fā)前，已經市政府有關會議確定的項目仍按原會議精神執(zhí)行。

　　本通知下發(fā)后，建設、計劃部門應盡快編制今年的基礎設施建設項目投資計劃，國土資源部門應會同有關單位盡快編制今年的土地收儲計劃，財政部門應會同計劃、國土資源、建設等部門編制今年的土地儲備資金預算，報市政府審批。