2011年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第七章知識(shí)點(diǎn)（2）

2011-08-08 14：28　　來源：　　字體：大小　　打印收藏

　　4. 不確定型決策方法

　　概念

　　未來事件的狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且概率也不能確定

　　一般要依靠決策者的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、分析判斷能力和創(chuàng)造能力，借助于經(jīng)驗(yàn)方法

　　具體方法

　　小中取大法

　　大中取大法

　　最小最大后悔值法

　　5. 房地產(chǎn)投資決策

　　房地產(chǎn)投資決策的核心（三個(gè)方面）

　　準(zhǔn)確估算投資收益

　　分析投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)

　　在權(quán)衡收益和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上作出投資決策

　　房地產(chǎn)投資決策的階段（三個(gè)階段）

　　策略階段－界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn)

　　分析階段－衡量可能的收益與風(fēng)險(xiǎn)

　　決策階段－評(píng)估各種收益與風(fēng)險(xiǎn)

　　6. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素（8大因素）

不確定因素	不確定的原因
土地費(fèi)用	土地成本占總成本比重大招掛掛的出讓方式使土地價(jià)格難以確定
建筑安裝工程費(fèi)	建安費(fèi)用估算價(jià)與承包商報(bào)價(jià)之間有差異開工后建材和人工費(fèi)會(huì)發(fā)生變化
租售價(jià)格	物業(yè)的供求關(guān)系變化各種因素會(huì)發(fā)生變化
開發(fā)期與租售期	準(zhǔn)備期的不確定建造期的不確定租售期的不確定
容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)	政府批準(zhǔn)容積率的不確定可供出租出售面積不確定（公攤）
資本化率	評(píng)估時(shí)所選取的資本化率與將來實(shí)際投資收益率之間會(huì)出現(xiàn)誤差
貸款利率	影響財(cái)務(wù)杠桿的有效性及融資成本
資本金的比例	借貸資金所占比例越大融資成本越高