2019房地產估價師《制度與政策》考點五：房屋租賃管理,房產估價師中很多考生為此苦惱不堪。其實沒有必要這樣，我們只要對這些知識點多加注意，而且對知識點做好篩選和提煉，有的放矢地去學習，備考效率就會有所提高。今天，建設工程教育網就為大家梳理了2019房地產估價師《制度與政策》考點五：房屋租賃管理，希望對你有所幫助。

　　2019房地產估價師《制度與政策》考點五：房屋租賃管理

　　房屋租賃管理

　　一、房屋租賃的概念(考點、熟悉)

　　房屋租賃是房地產市場中一種重要的交易形式?！冻鞘蟹康禺a管理法》規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”2010年12月1日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了《商品房屋租賃管理辦法》。租賃活動是民事活動，應當遵循平等、自愿、合法和誠實信用的原則。

　　二、商品房屋租賃的條件(考點、熟悉)

　　出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

　　有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(一)屬于違法建筑的;

　　(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;

　　(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質的;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　【2011年試題】出租商品住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，陽臺、地下儲藏室、廚房和衛(wèi)生間不得出租供人員居住。

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃的條件。出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。參見教材P117。

　　【2014年試題】成套住宅中，不能出租供人員居住的部分有(　)。

　　A.客廳

　　B.臥室

　　C.廚房

　　D.衛(wèi)生間

　　E.封閉陽臺

　　『正確答案』CDE

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃的條件。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏間不得出租給人員居住。參見教材P117。

　　三、商品房屋租賃合同(考點、熟悉)

　　(一)商品房屋租賃合同的概念

　　租賃是一種民事法律關系，在租賃關系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關系主要是通過租賃合同確定的。

　　(二)商品房屋租賃合同的主要內容

　　《城市房地產管理法》規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途，租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》對租賃合同的內容作了進一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應當具備以下條款：

　　(1)房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;

　　(2)房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，家具和家電等室內設施狀況;

　　(3)租金和押金數(shù)額、支付方式。《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平?！?/P>

　　(4)租賃用途和房屋使用要求。租賃用途，是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質。承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應當征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同;承租人與第三者互換房屋時，應當事先征得出租人的同意，出租人應當支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應與出租人另行簽訂租賃合同。

　　(5)房屋和室內設施的安全性能。

　　(6)租賃期限。租賃期限不得超過20年 ，超過20年的，超過部分無效。租賃期滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

　　【例題】房屋租賃合同期限不得超過20年，所以租期滿20年的承租戶無權繼續(xù)承租。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。參見教材P118。

　　(7)房屋維修責任;

　　(8)物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納;

　　(9)爭議解決辦法和違約責任;

　　(10)其他約定。

　　上述條款中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責任是《城市房地產管理法》規(guī)定的必備條款。

　　【例題】租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(　)。

　　A.10年

　　B.20年

　　C.30年

　　D.50年

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。參見教材P118。

　　(三)商品房屋租賃關系保護

　　商品房屋租賃期間，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間內死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。

　　【2012年試題】房屋租賃期內，房屋所有權人轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是商品房屋租賃合同。買賣不破租賃。房屋租賃期內，因贈與、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。參見教材P119。

　　房地產估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復習，為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設工程教育網來了解。 免費復習資料>    免費試聽課>