2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點五：商品房現(xiàn)售,房產(chǎn)估價師中很多考生為此苦惱不堪。其實沒有必要這樣，我們只要對這些知識點多加注意，而且對知識點做好篩選和提煉，有的放矢地去學(xué)習(xí)，備考效率就會有所提高。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點五：商品房現(xiàn)售，希望對你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點五：商品房現(xiàn)售

　　商品房現(xiàn)售(掌握)

　　依據(jù)：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》(原建設(shè)部令第88號)。

　　商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：

　　(1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

　　(2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件;

　　(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;42：

　　(4)已通過竣工驗收;

　　(5)拆遷安置已經(jīng)落實;

　　(6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期;

　　(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

　　商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：(1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;(2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件;(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)已通過竣工驗收;(5)拆遷安置已經(jīng)落實;(6)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮自O(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期;(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。參見教材P110～112。

　　三、商品房銷售代理(熟悉)

　　房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。

　　(1)實行銷售代理必須簽訂委托合同中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

　　(2)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。

　　(3)房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。房地產(chǎn)專業(yè)性強(qiáng)、涉及的法律多，因此對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

　　四、 商品房銷售中禁止的行為 (掌握)

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

　　(3)不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費用。

　　(4)商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。

　　2005年5月9日國務(wù)院下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》中增加了新的規(guī)定：國務(wù)院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條的授權(quán)決定禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓 。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。

　　(5)2011年，國辦下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。

　　原則上對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　五、商品房買賣合同(考點、掌握)

　　2014年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商總局印發(fā)的商品房買賣合同示范文本有以下特點：一是分別制訂了《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》，即商品房預(yù)售、商品房現(xiàn)售分別采取不同的合同文本。

　　二是示范文本采取采用章節(jié)體例、增加了專業(yè)術(shù)語解釋。

　　三是對合同的內(nèi)容進(jìn)一步統(tǒng)一規(guī)范。增加了預(yù)售資金監(jiān)管條款、商品房權(quán)屬和抵押狀況條款、驗房內(nèi)容、買受人信息保護(hù)等條款;要求對共有部分進(jìn)行明確約定、區(qū)分了違約責(zé)任、明確了利息和違約金的計算基數(shù)等。

　　示范文本規(guī)定，簽訂補(bǔ)充協(xié)議的前提是：對示范合同中未約定或約定不明的內(nèi)容，雙方可以根據(jù)具體情況簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。

　　但同時規(guī)定：補(bǔ)充協(xié)議中如含有不合理減輕會免除示范合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任或不合理加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以示范合同為準(zhǔn)。

　　(一)商品房預(yù)售合同主要內(nèi)容

　　1.合同當(dāng)事人;

　　2.商品房基本狀況;

　　3.商品房價款;

　　4.商品房交付條件與交付手續(xù);

　　5.面積差異處理方式;

　　6.規(guī)劃設(shè)計變更;

　　7.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任;

　　8.合同備案與房屋登記;

　　9.前期物業(yè)管理;

　　10.其他事項，業(yè)主共有部分約定、配套設(shè)施約定、爭議解決方式等。

　　(二)商品房現(xiàn)售合同主要內(nèi)容

　　1.合同當(dāng)事人;

　　2.商品房基本狀況;

　　3.商品房價款;

　　4.商品房交付條件與交付手續(xù);

　　5.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任;

　　6.房屋登記;

　　7.物業(yè)管理;

　　8.其他事項。

　　(三)計價方式

　　商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價。按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

　　商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成 ，套內(nèi)建筑面積部分為專有部分，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

　　房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費復(fù)習(xí)資料>    免費試聽課>