2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第五章第四節(jié),房產(chǎn)估價師中很多考生為此苦惱不堪。其實沒有必要這樣，我們只要對這些知識點多加注意，而且對知識點做好篩選和提煉，有的放矢地去學習，備考效率就會有所提高。今天，建設工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第五章第四節(jié)，希望對你有所幫助。

　　商品房現(xiàn)售(掌握)

　　依據(jù)：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》(原建設部令第88號)。

　　商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件 ：

　　(1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書;

　　(2)取得土地使用權證書或使用土地的批準文件;

　　(3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;42：

　　(4)已通過竣工驗收;

　　(5)拆遷安置已經(jīng)落實;

　　(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期;

　　(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

　　【例題】商品房現(xiàn)房銷售應具備的條件有(　)。

　　A.取得土地使用權證書或使用土地的批準文件

　　B.持有建設工程規(guī)劃許可證

　　C.已通過竣工驗收

　　D.物業(yè)管理方案已落實

　　E.取得商品房銷售許可證

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是商品房現(xiàn)售?！渡唐贩夸N售管理辦法》(原建設部令第88號)規(guī)定，商品房現(xiàn)售應當符合的條件中，不包括“取得商品房銷售許可證”。參見教材P112。

　　【2013年試題】商品房現(xiàn)售條件與預售條件的不同之處有(　)。

　　A.已通過竣工驗收

　　B.取得建設工程規(guī)劃許可證

　　C.取得建設用地使用權證書

　　D.取得建筑工程施工許可證

　　E.物業(yè)管理方案已落實

　　『正確答案』AE

　　『答案解析』本題考查的是商品房現(xiàn)售。商品房預售的條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。

　　商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：(1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書;(2)取得土地使用權證書或使用土地的批準文件;(3)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)已通過竣工驗收;(5)拆遷安置已經(jīng)落實;(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期;(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。參見教材P110～112。

　　三、商品房銷售代理(熟悉)

　　房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產(chǎn)中介服務機構代為銷售的一種經(jīng)營方式。

　　(1)實行銷售代理必須簽訂委托合同中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

　　(2)房地產(chǎn)中介服務機構的收費。受托房地產(chǎn)中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。

　　(3)房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。房地產(chǎn)專業(yè)性強、涉及的法律多，因此對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過專業(yè)培訓取得相應的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務。

　　【例題】房地產(chǎn)中介機構受委托代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是商品房銷售代理。受托房地產(chǎn)中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。參見教材P113。

　　四、 商品房銷售中禁止的行為 (掌握)

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

　　(3)不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質費用。

　　(4)商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。

　　2005年5月9日國務院下發(fā)的《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》中增加了新的規(guī)定：國務院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條的授權決定禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓 。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù);房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。

　　【2011年試題】商品房預購人可以將購買的尚未竣工的預售商品房轉讓。

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是商品房銷售中禁止的行為。國務院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條的授權決定禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。參見教材P112。

　　【2012年試題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售成套商品住宅，應采取的銷售方式是(　)。

　　A.按套銷售

　　B.返本銷售

　　C.按房間銷售

　　D.售后包租

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是商品房銷售中禁止的行為。《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。參見教材P113。

　　(5)2011年，國辦下發(fā)了《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。

　　原則上對已擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。

　　【例題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取(　)的方式銷售商品房。

　　A.分期付款

　　B.收取預售款

　　C.收取定金

　　D.返本銷售

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是商品房銷售中禁止的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。參見教材P113。

　　五、商品房買賣合同(考點、掌握)

　　2014年，住房城鄉(xiāng)建設部、國家工商總局印發(fā)的商品房買賣合同示范文本有以下特點：一是分別制訂了《商品房買賣合同(預售)示范文本》、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》，即商品房預售、商品房現(xiàn)售分別采取不同的合同文本。

　　二是示范文本采取采用章節(jié)體例、增加了專業(yè)術語解釋。

　　三是對合同的內(nèi)容進一步統(tǒng)一規(guī)范。增加了預售資金監(jiān)管條款、商品房權屬和抵押狀況條款、驗房內(nèi)容、買受人信息保護等條款;要求對共有部分進行明確約定、區(qū)分了違約責任、明確了利息和違約金的計算基數(shù)等。

　　示范文本規(guī)定，簽訂補充協(xié)議的前提是：對示范合同中未約定或約定不明的內(nèi)容，雙方可以根據(jù)具體情況簽訂書面補充協(xié)議。

　　但同時規(guī)定：補充協(xié)議中如含有不合理減輕會免除示范合同中約定應當由出賣人承擔的責任或不合理加重買受人責任、排除買受人主要權利內(nèi)容的，仍以示范合同為準。

　　(一)商品房預售合同主要內(nèi)容

　　1.合同當事人;

　　2.商品房基本狀況;

　　3.商品房價款;

　　4.商品房交付條件與交付手續(xù);

　　5.面積差異處理方式;

　　6.規(guī)劃設計變更;

　　7.商品房質量及保修責任;

　　8.合同備案與房屋登記;

　　9.前期物業(yè)管理;

　　10.其他事項，業(yè)主共有部分約定、配套設施約定、爭議解決方式等。

　　(二)商品房現(xiàn)售合同主要內(nèi)容

　　1.合同當事人;

　　2.商品房基本狀況;

　　3.商品房價款;

　　4.商品房交付條件與交付手續(xù);

　　5.商品房質量及保修責任;

　　6.房屋登記;

　　7.物業(yè)管理;

　　8.其他事項。

　　(三)計價方式

　　商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價。按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產(chǎn)權登記。

　　商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成 ，套內(nèi)建筑面積部分為專有部分，分攤的共有面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

　　【例題】下列關于商品房銷售的表述中，正確的是(　)。

　　A.商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3%

　　B.按何種面積計價，就按何種面積登記發(fā)證

　　C.按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積

　　D.商品房買賣合同對面積誤差無約定的，應據(jù)實計算房價款

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。按建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積。參見教材P113。

　　(四)面積誤差的處理方式

　　按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。面積誤差比是實測記面積與預測面積之差與預測面積之比，公式為：

　　面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%

　　合同中沒有約定面積誤差比的，按以下原則處理：

　　1)按套內(nèi)建筑面積計價的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的 ，據(jù)實結算房價款;按建筑面積計價的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)的，根據(jù)實測建筑面積結算房價款。

　　2)按套內(nèi)建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權解除合同。按建筑面積計價的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積任何一個的誤差比絕對值超過3%的，買受人就有權解除合同。買受人解除合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi) 退還買受人已付全部房價款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息。

　　買受人不退房的，實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍 返還買受人。

　　【2014年試題】商品房預售合同當事人必須約定房屋面積誤差的處理方式。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。如沒有約定，按照教材P115的原則進行處理。參見教材P115。

　　【2012年試題】陳某預買一套建筑面積為100㎡的商品住房，單價10000元/㎡，買賣雙方面積誤差處理未作約定。房屋交付后，經(jīng)實測，建筑面積為95㎡。如陳某選擇購房，則是付房款(　)萬元。

　　A.90

　　B.91

　　C.93

　　D.95

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。本題中雙方未約定面積誤差處理，則按規(guī)定的原則處理。(1)計算面積誤差比。面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%=[(95-100)/100] ×100%=-5%。(2)陳某實際支付購房款，實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。張某實付房價款=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)=93萬元。參見教材P115。

　　注：要正確理解面積誤差比及返還金額計算問題。

　　(一)要學會計算面積誤差比。

　　面積誤差比是處理面積誤差的基礎。

　　基本公式：面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%

　　實測面積與預測面積往往有一定的誤差。

　　例一：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為95平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為100平方米。

　　此時的面積誤差比是：面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% =(100-95)/95=5.26%。

　　例二：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(合同約定面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為95平方米。

　　此時的面積誤差比是：面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% =(95-100)/100=-5%。

　　(二)要學會計算面積誤差的處理。

　　關于處理的步驟：

　　一是看合同是否約定，凡有約定的從其約定。

　　二是凡合同未作約定的，按以下原則處理：(教材規(guī)定)

　　(1)按套內(nèi)建筑面積計價的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結算房價款;按建筑面積計價的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)的，根據(jù)實測建筑面積結算房價款。如某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同約定的面積(預測面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為102平方米。此時的面積誤差比是：面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%=(102-100)/100=2%，此時對于該購買人來說，與合同約定面積多出的2平方米，要按原售房價格×2平方米的價款，向開發(fā)商交納。

　　(2)按套內(nèi)建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權解除合同。(購買人的權利)

　　第一、買受人解除合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房價款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息。

　　第二、買受人不退房的(有兩種情況)：

　　一是實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。此項規(guī)定主要針對的是：實測面積大于預測面積。

　　如例一：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(預測面積)為95平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為100平方米。

　　按照處理原則，此時面積誤差比=5.26%。面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款(95平方米的房價款×3%)，由買受人補足;超出3%部分的房價款(95平方米的房價款×2.26%)由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。

　　二是實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。此項規(guī)定主要針對的是：實測面積小于預測約定面積時。

　　如例二：某購買人購買了某小區(qū)的商品房一套，商品房買賣合同界定的面積(預測面積)為100平方米，而最終發(fā)放房產(chǎn)證時的面積為95平方米。

　　按照處理原則，此時面積誤差比=-5%。面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款(100平方米的房價款×3%)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;超出3%部分的房價款(100的房價款平方米×2%)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人(也就是返還100×2%×2平方米的價款)。

　　(三)綜上所述，本章內(nèi)容考試中，易出計算題和綜合分析題。計算題主要在面積誤差比的處理方式中，主要依據(jù)是原建設部《商品房銷售管理辦法》(原建設部令第88號)規(guī)定，計算面積誤差比，關鍵要記住面積誤差比公式，即：面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%。考試中只要給出實測面積、預測面積，就可以算出面積誤差比;之后根據(jù)所計算的面積誤差比是否大于3%，來確定具體的面積誤差處理方式。

　　【例題】某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權登記的建筑面積100㎡，合同約定建筑面積97㎡。該商品房的成交價格是(　)。

　　A.388000元

　　B.388640元

　　C.399640元

　　D.400000元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。首先計算面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% =(100-97)/97×100%=3.09%;因為面積誤差比3.09%大于3%，因此根據(jù)“買受人不退房的，實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人”。該商品房的成交價格=4000元×100㎡(1-0.09%)=399640元，或者=4000元×97㎡(1+3%)=399640元。參見教材P115。

　　【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110㎡，售價4000元/㎡，張某交付了全部價款，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，若該商品房產(chǎn)權登記的建筑面積為100㎡，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應當返還張某購房款(　)元。

　　A.40000

　　B.53600

　　C.66800

　　D.80000

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% =(100-110)/110×100%=-9.0909%。根據(jù)誤差的處理方式：實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。即應當返還張某購房款=110×4000×3%+110×4000×6.0909%×2=66799.92元。參見教材P115。

　　【例題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房預售給張某，合同約定建筑面積110㎡，單位建筑面積價格5000元。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。已知該商品房產(chǎn)權登記的建筑面積100㎡，甲公司應當返還張某(　)元。

　　A.50000

　　B.67000

　　C.83500

　　D.100000

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。(1)計算面積誤差比。面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% =(100-110)/110=-9.09%。(2)返還張某房價款。實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。返還張某房價款=110×5000×3%+110×5000×6.09%×2=83490元。參見教材P115。

　　【例題】商品房買賣合同約定房屋暫測套內(nèi)建筑面積為100㎡，對房屋面積誤差比未約定。房屋權屬登記機關實測登記后，該房屋的實際套內(nèi)建筑面積為(　)㎡的，購房人有權退房。

　　A.97

　　B.103

　　C.105

　　D.A、B均可以

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)規(guī)定，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權解除合同。面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% ，也就是該房屋的實際套內(nèi)建筑面積小于97㎡，大于103㎡，買受人才有權解除合同。參見教材P115。

　　(五)中途變更規(guī)劃、設計

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設商品房，不得擅自變更規(guī)劃、設計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向、供熱、采暖等方式變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

　　買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi) 做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未做出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房價款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息;同時，以全部房價款為基數(shù)，按照合同中約定比例向買受人支付違約金。

　　【例題】為了防御地質災害，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司對已預售的房屋結構進行更改，如果該更改對購房者有利，則甲公司(　)。

　　A.不必通知買受人

　　B.可在交房時再告知買受人

　　C.應公示通知買受人

　　D.應書面通知買受人

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向、供熱、采暖等方式變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。參見教材P116。

　　(六)保修責任

　　當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任 等內(nèi)容做出約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的保修期從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)將商品房交付給買受人之日 起計算。

　　【2011年試題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔商品房的保修期從房屋(　)之日起計算。

　　A.竣工

　　B.交付

　　C.辦理房屋所有權登記

　　D.入住

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的保修期從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)將商品房交付給買受人之日起計算。參見教材P116。

　　【例題-綜合分析題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)實施舊城改造項目，按照規(guī)劃擬建20000㎡商住樓，其中營業(yè)房3000㎡。甲公司辦理相關手續(xù)后對王某住房實施拆遷。甲公司取得預售許可證后，開始對住宅進行預售，同時在媒體上發(fā)布廣告。周某預購該項目的一套住宅，商品房買賣合同中約定建筑面積80㎡。在施工中，甲公司發(fā)現(xiàn)原圖紙客廳設計不合理，經(jīng)規(guī)劃和設計部門同意，將客廳寬度和面積做了修改，并立即由銷售人員電話通知周某，要求其在15日內(nèi)提出意見。建設過程中，甲公司又將在建的3000萬㎡營業(yè)房向銀行申請抵押貸款。房屋竣工后，經(jīng)銀行同意，甲公司將營業(yè)房公開招商。

　　1.下列關于甲公司中途變更設計的表述中，正確的為(　)。

　　A.甲公司已在法定時間內(nèi)通知了周某，周某一直未做答復。因此，應視同周某接受設計變更

　　B.周某有權退房

　　C.周某退房，甲公司應承擔違約責任

　　D.周某退房應承擔違約責任

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。甲公司已在法定時間內(nèi)，只是電話通知了周某，未采取書面形式，屬于違約。參見教材P116。

　　【2011年試題-綜合分析題】在某省會城市，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))開發(fā)商品房住宅小區(qū)，共4棟，每棟10層，5個單元，每個單元均為一梯兩戶。2011年6月1日，該項目取得《商晶房預售許可證》，準許銷售300套。

　　1.甲企業(yè)應在取得《商品房預售許可證》10日內(nèi)，一次性公開(　)套房源。

　　A.100

　　B.200

　　C.300

　　D.400

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)預售。取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。參見教材P111。

　　2.下列關于商品房預售的說法，正確的為(　)。

　　A.房地產(chǎn)管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱

　　B.甲企業(yè)可在未解除合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人

　　C.甲企業(yè)不得按套內(nèi)面積計價預售商品房

　　D.甲企業(yè)可以與購房人約定面積誤差比絕對值超過2%時，買房人有權退房

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。房地產(chǎn)管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。參見教材P112。

　　3.該項目由商品房預售轉為商品房現(xiàn)售，應符合的條件為(　)。

　　A.已通過竣工驗收

　　B.公共設備具備交付條件

　　C.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實

　　D.取得房屋所有權證書

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。商品房通過竣工驗收后轉變?yōu)楝F(xiàn)房。參見教材P112。

　　4.該項目預售時，依據(jù)國務院有關規(guī)定，該市下列居民家庭中，具備購房資格的為(　)。

　　A.擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?/P>

　　B.擁有1套住房的非當?shù)貞艏用窦彝?/P>

　　C.擁有2套住房的當?shù)貞艏用窦彝?/P>

　　D.擁有2套住房的非當?shù)貞艏用窦彝?/P>

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是商品房銷售中禁止的行為。2011年，國辦下發(fā)了《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?，無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。參見教材P113。

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