第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境

　　三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量

　?。ㄒ唬┙鹑跇I(yè)的發(fā)展

　　（二）信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善

　　（三）生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

　?。ㄋ模┤宋沫h(huán)境的變化

　?。ㄎ澹┳匀画h(huán)境的變化

　?。┱沃贫鹊淖冞w

　　四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者

　?。ㄒ唬┩恋厮姓呋虍?dāng)前的土地使用者

　?。ǘ╅_發(fā)商

　?。ㄈ┱罢畽C(jī)構(gòu)

　?。ㄋ模┙鹑跈C(jī)構(gòu)

　　（五）建筑承包商

　?。I(yè)顧問

　　1．建筑師

　　2．工程師

　　3．會(huì)計(jì)師

　　4．造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師

　　5．房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

　　6．律師

　?。ㄆ撸┫M(fèi)者或買家

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競爭關(guān)系

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量比例關(guān)系

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

　?。ㄒ唬┌吹赜蚍秶?xì)分

　?。ǘ┌捶康禺a(chǎn)用途細(xì)分

　　（三）按增量存量細(xì)分

　?。ㄋ模┌唇灰追绞郊?xì)分

　?。ㄎ澹┌茨繕?biāo)市場(chǎng)細(xì)分

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)

　?。ㄒ唬┕┙o指標(biāo)

　?。ǘ┬枨笾笜?biāo)

　?。ㄈ┦袌?chǎng)交易指標(biāo)

　?。ㄋ模┦袌?chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)供給的壟斷性

　?。ǘ┦袌?chǎng)需求的廣泛性和多樣性

　?。ㄈ┦袌?chǎng)交易的復(fù)雜性

　　（四）房地產(chǎn)價(jià)格與位置密切相關(guān)

　?。ㄎ澹┐嬖趶V泛的經(jīng)濟(jì)外部性

　　（六）市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

　?。ㄒ唬┡渲么媪糠康禺a(chǎn)資源和利益

　?。ǘ╋@示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化

　?。ㄈ┲笇?dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

　　1．建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉砦飿I(yè)的使用方式

　　2．某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化

　?。ㄋ模┲笇?dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃

　?。ㄎ澹┮龑?dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律

　　一、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)

　　（一）房地產(chǎn)空間市場(chǎng)

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)周期循環(huán)的定義

　　（二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

　?。ㄈ﹤鹘y(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

　　（四）分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

　　（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期

　?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系

　　三、房地產(chǎn)泡沫與過熱

　　（一）房地產(chǎn)泡沫及成因

　　1．房地產(chǎn)泡沫的定義

　　2．房地產(chǎn)泡沫的成因

　?。ǘ?ldquo;過度開發(fā)”及誘因

　　1．房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)

　　2．過度開發(fā)的誘因

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

　　1．房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

　　2．房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系

　　（四）房地產(chǎn)泡沫的衡量

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)

　　一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性

　　（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈

　?。ǘ┳》繂栴}和住房保障

　　（三）宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)非均衡

　　二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段

　?。ㄒ唬┩恋毓?yīng)政策

　　（二）金融政策

　?。ㄈ┳》空?/p>

　?。ㄋ模┏鞘幸?guī)劃

　　（五）地價(jià)政策

　?。┒愂照?/p>

　?。ㄆ撸┳饨鹂刂?/p>

　　三、政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施

　?。ㄒ唬┙∪袌?chǎng)準(zhǔn)入制度

　?。ǘ┩苿?dòng)行業(yè)誠信體系建設(shè)

　?。ㄈ┮?guī)范交易程序

　　（四）加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義、運(yùn)行環(huán)境，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者；

　　2.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)；

　　3.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)特性與功能；

　　4.熟悉房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)；

　　5.掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)；

　　6.了解房地產(chǎn)泡沫與過熱；

　　7.了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)。

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