第三章 房地產開發(fā)程序與管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產開發(fā)程序各階段工作內容以及對獲取土地、建設過程中相關管理工作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節(jié) 房地主開發(fā)程序概述

　　一、房地產開發(fā)的基本概念

　　二、房地產開發(fā)的一般程序

　　第二節(jié) 投資機會選擇與決策分析

　　一、投資機會選擇

　　二、投資決策分析

　　第三節(jié) 前期工作

　　一、獲取土地

　?。ㄒ唬┩恋貎渑c土地一級開發(fā)

　　1．土地儲備

　　2．土地開發(fā)

　　3．土地儲備資金

　　（二）開發(fā)商獲取土地的途徑

　　1．土地使用權出讓

　　2．土地使用權劃撥

　　3．原有劃撥土地上存量房地產的土地使用權轉讓

　　4．與當前土地使用權擁有者合作

　　二、項目核準和開工計劃

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　?。ǘ╉椖可暾垐蟾娴闹饕獌热?/p>

　　（三）項目核準評估的重點

　　三、確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可

　?。ㄒ唬╅_發(fā)項目選址、定點審批階段

　?。ǘ督ㄔO用地規(guī)劃許可證》申領階段

　　（三）設計方案審查階段

　?。ㄋ模督ㄔO工程規(guī)劃許可證》申請階段

　　四、工程建設招標

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　　1．公開招標

　　2．邀請招標

　　（二）招標機構

　　1．招標過程中的決策活動

　　2．招標中的日常事務工作

　　3．招標工作小組組成人員

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　　1．申請招標

　　2．編制招標文件

　　3．確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函

　　4．投標人資格審查

　　5．投標

　　6．開標、評標和定標

　　7．簽訂合同

　　五、開工申請與審批

　?。ㄒ唬┥暾堫I取《建設工程施工許可證》應具備的條件

　　（二）申請辦理《建沒工程施工許可證》的程序

　　六、前期工作的其他環(huán)節(jié)

　　第四節(jié) 建設階段

　　一、質量控制

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　　（二）對工程采用的配套沒備進行檢驗

　?。ㄈ┐_立施工中控制質量的具體措施

　?。ㄋ模┐_立有關質量文件的檔案制度

　　二、進度控制

　?。ㄒ唬┕こ踢M度計劃的編制

　?。ǘ┻M度管理及計劃調整

　　1．橫道圖法

　　2．網絡圖法

　?。ㄈ┢渌涮走M度計劃

　?。ㄋ模┻M度控制中應關注的因素

　　三、成本控制

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　　1．編制成本計劃，確定成本控制的日標

　　2．審查施工組織設計和施工方案

　　3．控制工程款的動態(tài)結算

　　4．控制工程變更

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　　1．強化“成本”意識，加強全面管理

　　2．確定成本控制的對象

　　3．完善成本控制制度

　　4．制定有效的獎勵措施

　　四、合同管理

　　（一）合同管理的作用

　?。ǘ┓康禺a開發(fā)項目的主要合同關系

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　　五、安全管理

　　六、竣工驗收

　　（一）竣工驗收的要求

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　?。ㄈ┛⒐を炇盏墓ぷ鞒绦?/p>

　　1．單項工程竣工驗收

　　2．綜合驗收

　　3．竣工驗收備案

　　（四）竣工結算

　?。ㄎ澹┚幹瓶⒐n案

　　1．技術資料的內容

　　2．繪制竣工圖

　　第五節(jié) 租售階段

　　一、選擇物業(yè)銷售形式

　?。ㄒ唬╅_發(fā)商自行租售

　?。ǘ┪蟹康禺a經紀機構租售

　　1．房地產經紀機構的作用

　　2．房地產經紀機構的代理形式

　?。ㄈ┻x擇房地產經紀機構應注意的問題

　　1．充分了解房地產經紀機構及其經紀人員的業(yè)務素質

　　2．了解房地產經紀機構可投入市場營銷工作的資源

　　3．考察房地產經紀機構過往的業(yè)績

　　4．針對物業(yè)的類型選擇房地產經紀機構

　　5．認真簽訂房地產經紀合同

　　二、制定租售方案

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　?。ǘ┳馐圻M度

　?。ㄈ┳馐蹆r格

　　1．成本導向定價

　　2．購買者導向定價

　　3．競爭導向定價

　　三、制定宣傳與廣告策略

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　　1．確定宣傳目標

　　2．選擇宣傳的信息與工具

　　3．實施宣傳方案

　　4．評價宣傳效果

　?。ǘV告策略

　　考試要求

　　1．掌握房地產開發(fā)的基本概念及其一般程序；

　　2．熟悉投資機會選擇與決策分析；

　　3．了解獲取土地；

　　4．了解項目核準和開工計劃；

　　5．熟悉確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可；

　　6．熟悉建設工程招標；

　　7．熟悉開工申請與審批；

　　8．了解前期工作的其他環(huán)節(jié)；

　　9．熟悉建設階段；

　　10．掌握選擇物業(yè)租售形式；

　　11．掌握制定租售方案；

　　12．了解制定宣傳與產告策略。

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