第三章 不同目的房地產(chǎn)估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)

　?。ǘ┕纼r時點(diǎn)一般為估價作業(yè)日期以后某一時點(diǎn)

　　（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法

　?。ㄋ模┧鸭袌鲑Y料時，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　　（二）假設(shè)開發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　（四）基準(zhǔn)地價修正法

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法

　?。ㄒ唬┦袌龇?/p>

　?。ǘ┘僭O(shè)開發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　（四）收益法

　?。ㄎ澹┗鶞?zhǔn)地價修正法

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價值評估

　　一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實(shí)質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定

　　（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求

　?。ǘ┎坏迷O(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　（三）其他限制條件

　?。ㄋ模┡c房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定

　　三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法

　　（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　?。ǘ┎煌耆a(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　?。ㄈ┎糠郑ň植浚┓康禺a(chǎn)

　　（四）在建工程房地產(chǎn)

　?。ㄎ澹┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項(xiàng)

　　（一）估價目的

　?。ǘ┕纼r時點(diǎn)

　　（三）確認(rèn)估價對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　?。ㄋ模┖侠泶_定假設(shè)前提和限制條件

　?。ㄎ澹┌盐帐袌鲲L(fēng)險防止高估

　?。┕纼r中的謹(jǐn)慎原則

　?。ㄆ撸┦袌鲎儸F(xiàn)能力分析

　?。ò耍┱f明與風(fēng)險提示

　?。ň牛┢渌?/p>

　　第四節(jié) 房屋征收評估

　　一、房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵

　　二、房屋征收評估特點(diǎn)

　　（一）估價數(shù)量大

　?。ǘ┥婕懊鎻V，社會影響大

　　（三）估價對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

　　（四）補(bǔ)償價格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

　　三、房屋征收評估的相關(guān)規(guī)定

　?。ㄒ唬┓课菡魇赵u估對象

　　（二）房屋征收評估目的

　?。ㄈ┓课菡魇赵u估范圍

　　（四）房屋征收評估的時點(diǎn)

　?。ㄎ澹┓课菡魇赵u估價值內(nèi)涵

　?。┓课菡魇赵u估標(biāo)準(zhǔn)

　?。ㄆ撸┓课菡魇赵u估因素

　　四、房屋征收評估方法和結(jié)果確定

　?。ㄒ唬┓课菡魇赵u估方法

　?。ǘ┓课菡魇赵u估結(jié)果確定

　　五、房屋征收評估技術(shù)路線

　?。ㄒ唬┦袌龇ㄔu估技術(shù)路線

　　1．收集和測算類似房地產(chǎn)價格

　　2．修正類似房地產(chǎn)價格

　　3．確定被征收房屋價格

　　（二）收益法評估技術(shù)路線

　?。ㄈ┏杀痉ㄔu估技術(shù)路線

　?。ㄋ模┘僭O(shè)開發(fā)法評估技術(shù)路線

　　1．測算續(xù)建完成后的價值

　　2．測算續(xù)建成本和費(fèi)用

　　3．測算在建工程價值

　　六、房屋征收評估工作流程

　?。ㄒ唬┰u估機(jī)構(gòu)選定

　　（二）評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承攬

　?。ㄈ┰u估委托

　?。ㄋ模┰u估準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)開展

　?。ㄎ澹?shí)地查勘

　　（六）初步評估結(jié)果公示

　?。ㄆ撸┨峤辉u估報告

　?。ò耍┙忉屨f明

　?。ň牛┵Y料保管

　　七、房屋征收復(fù)核評估和鑒定

　　1．申請復(fù)核評估

　　2．復(fù)核評估

　　3．評估專家鑒定

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價

　　一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

　　二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的特點(diǎn)

　　（一）強(qiáng)制處分

　?。ǘ┛焖僮儸F(xiàn)

　　（三）市場需求面窄、推廣力度小

　?。ㄋ模┫M(fèi)者心理因素

　?。ㄎ澹┵徺I者的額外支出

　　三、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的技術(shù)路線

　　四、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的類型與方法

　　（一）商品房

　?。ǘ┬姓潛艿厣系姆慨a(chǎn)

　　（三）在建工程

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價

　　一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

　?。ㄒ唬┮蛞?guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失

　　1．房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

　　2．小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

　　3．小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

　　4．房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

　　5．房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值損失

　?。ǘ┮蛟谙噜?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

　?。ㄈ┮颦h(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失

　?。ㄋ模┮蚬こ藤|(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失

　?。ㄎ澹┮蚴┕ぶ型诨A(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失

　?。┮虍愖h登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

　?。ㄆ撸┮蚍欠ㄅ鷾?zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失

　　（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

　?。ň牛┮?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

　　二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

　　（一）房地產(chǎn)損害的分類

　　1．按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

　　2．按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分

　　3．按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)損害的賠償金額

　　三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點(diǎn)

　　（一）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)損害賠償評估價值定義

　?。ǘp害賠償估價的特點(diǎn)

　　四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

　?。ㄒ唬┬迯?fù)費(fèi)用法（成本法）

　?。ǘp失資本化法

　　1．凈收益減少收益年期不變型

　　2．凈收益不變收益年期減少型

　　3．凈收益、收益年期減少型

　?。ㄈ┵r償實(shí)例比較法

　?。ㄋ模p害前后價差法

　　五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　（一）規(guī)劃變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價值損失的估價技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　（二）商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價值減損的估價技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　第七節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價類型

　　（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

　　二、估價的假設(shè)前提

　　三、估價方法的選用

　　（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

　　考試要求

　　1．掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估；

　　2．掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；

　　3．掌握房地產(chǎn)抵押價值評估；

　　4．掌握房屋征收評估；

　　5．熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價；

　　6．熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價；

　　7．了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價。

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