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濟南市物業(yè)管理辦法

2007-06-09 14:41    【  【打印】【我要糾錯】

  第一章 總則

  第一條為加強本市城市物業(yè)管理,規(guī)范物業(yè)管理行為,維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,提高城市管理水平,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本辦法。

  第二條本辦法所稱物業(yè),是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設(shè)施。

  本辦法所稱業(yè)主,是指物業(yè)的所有權(quán)人。

  本辦法所稱非業(yè)主使用人,是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

  本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè),是指依法設(shè)立,以物業(yè)管理和服務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù),并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟組織。

  第三條本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)的城市物業(yè)管理。

  本市市區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理。

  物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍由市物業(yè)行政主管部門劃定。

  第四條市房產(chǎn)管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門。各區(qū)房產(chǎn)管理部門受市房產(chǎn)管理部門委托負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

  規(guī)劃、公安、土地、城建、公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、園林以及街道辦事處和居民委員會應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),配合市物業(yè)行政主管部門做好本市物業(yè)的管理工作。

  第二章 物業(yè)管理組織

  第五條本市住宅小區(qū)的物業(yè)管理,實行業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度。機關(guān)、企事業(yè)單位及商業(yè)大廈、寫字樓等單體建筑或?qū)I(yè)服務(wù)的物業(yè)管理實行業(yè)主委托制。

  第六條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的,應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表。

  業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)的業(yè)主出席方可舉行。

  市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)每年組織召開一次業(yè)主大會。特殊情況經(jīng)百分之十五以上的業(yè)主提議,可以臨時召開。

  第七條業(yè)主大會行使下列職權(quán):

 。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主委員會組成人員;

 。ǘ┞犎、審議業(yè)主委員會的工作報告,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

 。ㄈ┩ㄟ^和修訂業(yè)主公約;

 。ㄋ模└淖兒统蜂N業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

 。ㄎ澹Q定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);

 。Q定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

  第八條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

  業(yè)主委員會由七至十一人組成,設(shè)主任一人、副主任一至二人,任期兩年。業(yè)主委員會成員可以連選連任。

  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)到市物業(yè)行政主管部門登記備案。

  第九條業(yè)主委員會的主要職責(zé):

 。ㄒ唬┴撠(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè),與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理聘用合同;

 。ǘ┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理情況;

 。ㄈ┞犎I(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議;

 。ㄋ模┡浜衔飿I(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施;

 。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

  第十條市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織業(yè)主委員會召開會議。業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體組成人員過半數(shù)以上通過。

  第三章 物業(yè)管理企業(yè)

  第十一條成立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件:

 。ㄒ唬┯衅髽I(yè)的名稱、章程和固定的辦公場所;

  (二)有健全的組織管理機構(gòu)和一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)及管理人員;

 。ㄈ┚哂泄芾斫ㄖ娣e一萬平方米以上物業(yè)的能力;

  (四)有三十萬元以上貨幣注冊資金;

  (五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

  第十二條物業(yè)管理企業(yè)必須依法登記,取得法人資格,并依照有關(guān)規(guī)定取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后,方可從事物業(yè)管理工作。

  第十三條申辦《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》,須提交以下資料:

 。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查申報表;

 。ǘ┓ǘù砣俗C明書和身份證明;

 。ㄈ┕芾碚鲁、經(jīng)營場所證明及資信證明;

 。ㄋ模└黝悓I(yè)管理人員的資格證書或證明文件;

  (五)其他有關(guān)的文件、資料。

  第四章 物業(yè)管理服務(wù)

  第十四條物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會或業(yè)主簽訂物業(yè)管理聘用合同,并自合同簽訂之日起十日內(nèi)報市物業(yè)行政主管部門備案。

  第十五條物業(yè)管理聘用合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:

 。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務(wù)的項目、范圍、內(nèi)容及費用;

 。ǘ╇p方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);

 。ㄈ┕芾矸⻊(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn);

 。ㄋ模┖贤谙;

 。ㄎ澹┻`約責(zé)任及爭議的解決方式;

 。┊(dāng)事人雙方約定的其他事項。

  第十六條物業(yè)管理服務(wù)事項應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

 。ㄒ唬┓课莨灿貌课弧⒐灿迷O(shè)備的使用、管理、維修和更新;

  (二)電梯、二次供水等設(shè)施的運行服務(wù);

 。ㄈ┦占罾颓鍜弑嵀h(huán)境;

 。ㄋ模﹨f(xié)助公安機關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域公共秩序及安全巡查工作;

 。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理;

 。┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地及公共基礎(chǔ)設(shè)施的養(yǎng)護管理;

  (七)物業(yè)管理聘用合同確定的其他事項。

  第十七條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設(shè)施的管理單位,可以將本單位的專業(yè)服務(wù)事項,委托給物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一服務(wù)。不實行委托服務(wù)的,有關(guān)市政設(shè)施管理單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到戶。

  第十八條選聘物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。采取公開招標(biāo)的,招標(biāo)工作由市物業(yè)行政主管部門組織實施。

  第十九條業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后,原管理單位或部門應(yīng)將物業(yè)管理有關(guān)的工作移交給新的物業(yè)管理企業(yè),并提供涉及物業(yè)管理的有關(guān)檔案資料。

  第二十條物業(yè)管理企業(yè)被聘用后,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主和非業(yè)主使用人簽訂服務(wù)合同。服務(wù)合同包括下列主要內(nèi)容:

 。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;

 。ǘ╇p方權(quán)利和義務(wù);

 。ㄈ┵M用標(biāo)準(zhǔn)和交納期限;

 。ㄋ模┻`約責(zé)任及爭議解決方式;

 。ㄎ澹┢渌马。

  第二十一條物業(yè)管理聘用合同期滿,一方不再續(xù)簽合同的,應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個月前通知對方。物業(yè)管理聘用合同期滿前,物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被注銷的,業(yè)主委員會可以委托市物業(yè)行政主管部門指定一家物業(yè)管理企業(yè)臨時實施該區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。

  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止或中止后十五日內(nèi),騰出小區(qū)的物業(yè)管理用房及其他物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施,交出有關(guān)資料,辦理費用結(jié)算等移交手續(xù)。

  第二十二條物業(yè)管理經(jīng)費收入的主要來源:

 。ㄒ唬╅_發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定繳納的物業(yè)管理公共資金;

 。ǘ┌匆(guī)定提取的物業(yè)共用部位維修基金利息;

 。ㄈ┌匆(guī)定收取的物業(yè)管理服務(wù)費;

 。ㄋ模⿲m椢蟹⻊(wù)收入;

 。ㄎ澹┪飿I(yè)區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入;

  (六)其他合法收入。

  本條第(一)項所列物業(yè)管理公共資金應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定專戶儲存,?顚S。

  本條第(三)項所列物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和非業(yè)主使用人收取。物業(yè)管理服務(wù)收費的項目及標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)行政主管部門會同價格行政主管部門共同制定,報市政府批準(zhǔn)后公布實施。

  第二十三條新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理,由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實施,費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

  第二十四條新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位和原有住宅小區(qū)的管理單位在進行物業(yè)管理權(quán)移交時,應(yīng)當(dāng)按小區(qū)總建筑面積0.2%的比例向業(yè)主委員會提供配套的物業(yè)管理用房和配套建設(shè)的停車場(庫)、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施。

  物業(yè)管理用房、停車場(庫)、自行車棚等物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施屬全體業(yè)主所有,任何單位和個人不得擅自占用或改作他用,不得抵押、交換、買賣。

  第五章 物業(yè)的使用和維護

  第二十五條物業(yè)維護責(zé)任,按下列規(guī)定劃分:

 。ㄒ唬┓课輧(nèi)部自用部位、自用設(shè)施設(shè)備,由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行維護;

 。ǘ┓课莨灿貌课、共用設(shè)施設(shè)備、配套的公共基礎(chǔ)設(shè)施,由受聘的物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維護;

  (三)市政公用設(shè)施,由設(shè)施歸屬的管理單位負責(zé)維護。

  第二十六條物業(yè)維護費用,按下列規(guī)定承擔(dān):

  (一)房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維護費用,由業(yè)主或非業(yè)主使用人承擔(dān);

 。ǘ┓课莨灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備的維護費用,由共同使用該房屋的業(yè)主和非業(yè)主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔(dān);房改已交納維修基金的業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的費用可依照有關(guān)規(guī)定從已交納的維修基金中列支;

 。ㄈ┡涮坠不A(chǔ)設(shè)施的維護費用,從已繳納的住宅小區(qū)物業(yè)管理公共資金中列支;

 。ㄋ模┦姓迷O(shè)施的維護費用,由管理該設(shè)施的單位承擔(dān)。

  第二十七條房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套公共基礎(chǔ)設(shè)施及市政公用設(shè)施維修時,相鄰業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

  第二十八條業(yè)主和非業(yè)主使用人使用物業(yè)不得有下列行為:

 。ㄒ唬⿹p壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌;

  (二)占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或移裝共用設(shè)備;

 。ㄈ┰谔炀、庭院、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建(構(gòu))筑物;

 。ㄋ模┣终季G地、損壞花草、樹木;

 。ㄎ澹﹣y倒垃圾、雜物;

  (六)在建(構(gòu))筑物上拉繩掛物、亂帖、亂畫;

  (七)排放有毒、有害物質(zhì)或噪聲擾民;

 。ò耍┓、法規(guī)禁止的其他行為。

  第二十九條供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設(shè)施在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、維修更新和改造時,該設(shè)施的管理單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)通報,按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù),并做好施工后的恢復(fù)工作。

  第六章 法律責(zé)任

  第三十條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十二條規(guī)定的,由市物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期補辦手續(xù),并可處以10000元以上30000元以下罰款。

  第三十一條對不按規(guī)定交納費用的業(yè)主和非業(yè)主使用人,物業(yè)管理企業(yè)可要求其限期交納,并按日加收千分之三的滯納金。逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可依法追交。

  第三十二條物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法,涉及規(guī)劃、土地、房屋、市容、環(huán)境衛(wèi)生、市政設(shè)施、綠化、消防、治安管理的,由相關(guān)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定進行處理。

  第三十三條物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主一方違反物業(yè)管理聘用合同發(fā)生糾紛時,可以由市物業(yè)行政主管部門進行調(diào)解。調(diào)解不成的,可依法申請仲裁委員會仲裁或向人民法院提起訴訟。

  第三十四條物業(yè)管理企業(yè)不依法履行物業(yè)管理聘用合同義務(wù),經(jīng)多次教育仍不改正的,除按前條規(guī)定處理外,由市物業(yè)行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定降低資質(zhì)等級,直至取銷資質(zhì),收回資質(zhì)證書。

  第三十五條物業(yè)行政管理機關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,由其主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  第三十六條當(dāng)事人對行政處罰不服的,可依法申請復(fù)議或提起訴訟。逾期不申請復(fù)議,也不起訴,又不履行行政處罰決定的,由作出行政處罰的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

  第七章 附則

  第三十七條本辦法發(fā)布前已實施物業(yè)管理但不規(guī)范的,由市物業(yè)行政主管部門限期整改。

  本辦法施行前已經(jīng)驗收交付使用的住宅小區(qū),尚未實行物業(yè)管理的,由市物業(yè)行政主管部門限期實行物業(yè)管理。

  第三十八條各縣(市)可參照本辦法執(zhí)行。

  第三十九條本辦法具體應(yīng)用中的問題由市物業(yè)行政主管部門負責(zé)解釋。

  第四十條本辦法自發(fā)布之日起施行。

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