2007年房地產(chǎn)估價理論與方法模擬試題
1、高層建筑地價分攤的關(guān)鍵是確定每一棟建筑物的所有者應(yīng)占有的土地份額。( )
A、對
B、錯
2、下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是( )。
①選取可比實例;②搜集交易實例;③建立價格可比基礎(chǔ);④進行交易日期修正;⑤進行交易情況修正;⑥進行房地產(chǎn)狀況修正;⑦求取比準價格
A、①②③④⑤⑥⑦
B、②①③⑤④⑥⑦
C、①③②④⑥⑤⑦
D、②①③④⑤⑥⑦
3、( )年9月,國務(wù)院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%--30%后的余值或房產(chǎn)的租金收入。
A、1984
B、1986
C、1988
D、1991
4、( ),建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》,使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。
A、2003年1月1日
B、2004年1月1日
C、2004年12月1日
D、2003年12月1日
5、運用假設(shè)開發(fā)法最基本的公式估價,需要重點把握( )。
A、待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前后的狀況
B、開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式
C、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
D、開發(fā)成本和管理費用等費用
6、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2、2450元/ m2、2650元/ m2、2830元/m2和3000元/m2,其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.3和0.4,按平均增減量趨勢法估計,以2001年初為預(yù)測基期,則該類房地產(chǎn)與2006年初的價格最接近于( )元/m2。
A、3100
B、3195
C、3285
D、3300
7、采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為:可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)=( )。
A、成交價格
B、正常價格
C、交易價格
D、修正價格
8、已知某城市容積率修正系數(shù)表,如下表:
容積率修正系數(shù)表 若確定比較案例宗地地價為900元/m2,容積率為1.7,待估宗地規(guī)劃容積率為1.3,則進行容積率修正后可比實例的價格為( )元/m2。
A、1177
B、675
C、688.2
D、1200
9、評估某宗房開發(fā)用地2005年10月l日的價值,要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元,折現(xiàn)率為12%,則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日,即在2005年10月16日的房價實際為( )萬元。
A、2526
B、2241
C、2135
D、2985
10、某高層樓房占用的土地總面積為900 m2,房地產(chǎn)總價值為3000萬元,甲公司擁有其中的寫字樓部分,此部分的房地產(chǎn)價值為2000萬元;乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分,此部分的房地產(chǎn)價值為1000萬元。那么如果按房地價值分攤方法計算,甲公司擁有的土地數(shù)量為( )m2。
A、700
B、600
C、500
D、200
11、在運用假設(shè)開發(fā)法進行估價時,首先要調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況,其基本內(nèi)容包括( )。
A、弄清土地的位置
B、弄清土地的自然條件
C、弄清城市規(guī)劃設(shè)計條件
D、弄清將擁有的土地權(quán)利
12、考慮資金的時間價值可以采用如下方式:( )。
A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
B、未來收益貼現(xiàn)法
C、計算利息的方式
D、計算凈現(xiàn)金流的方法
13、對于同一估價對象,宜選用兩種以上(含兩種)的估價方法進行估價。( )
A、對
B、錯
14、下列費用不用計入商品住宅價格的為( )。
A、非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用
B、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用
C、住宅小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施
D、住宅小區(qū)的文化娛樂中心
15、收益遞增遞減原理可以揭示出的投入產(chǎn)出關(guān)系有( )。
A、規(guī)模報酬規(guī)律
B、收益遞增原理
C、收益遞減原理
D、均衡原理
16、人口密度高的地區(qū),房地產(chǎn)價格一定會趨高。( )
A、對
B、錯
17、所謂房地產(chǎn)的( ),是表示在一定時期內(nèi)某一種房地產(chǎn)供給量的相對變動對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變動的反應(yīng)程度。它以房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其價格變化的百分比這兩者之比值來表示。
A、供給預(yù)期價格彈性
B、需求價格彈性
C、供給價格彈性
D、需求收入彈性
18、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元.建筑容積率分別為5.5、5、4.5,若該三宗土地的其他條件相同,則明智的購買者會選擇( )。
A、甲土地
B、乙土地
C、丙土地
D、甲、乙、丙三宗土地任選其一
19、市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。( )
A、對
B、錯
20、應(yīng)用路線價法的前提條件是( )。
A、土地形狀較規(guī)則
B、街道較規(guī)整
C、地勢較平坦
D、臨街各宗土地的排列較整齊
21、在下列的幾種提法中,屬于正確的提法應(yīng)該是(.)。
A、交易實例一定是可比實例
B、交易實例不一定是可比實例
C、可比實例一定是交易實例
D、可比實例不一定是交易實例
22、不是導(dǎo)致某種房地產(chǎn)需求量變化的主要因素是( )。 ,
A、相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平
B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本
C、消費者的收入水平
D、消費者對未來的預(yù)期
23、收益法根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的方式不同可分為( )。
A、直接資本化法和報酬資本化法
B、直接資本化法和收益乘數(shù)法
C、毛租金收益乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法
D、收益乘數(shù)法和報酬資本化法
24、當兩宗相鄰的房地產(chǎn)合并交易時,房地產(chǎn)的價格常會受到( )的影響。
A、地理位置
B、土地形狀
C、土地面積
D、建筑規(guī)模
25、公開市場價值是指在下列交易條件下,最可能實現(xiàn)的價格( )。
A、雙方自愿進行交易,且追求各自利益的最大化
B、雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象
C、雙方掌握必要的市場信息和較充裕的時間
D、不存在買者因特殊興趣而給予附加出價
26、在現(xiàn)實生活中,房地產(chǎn)的價格多數(shù)取決于其花費的成本,成本的增減必定影響房地產(chǎn)價格的增減。( )
A、對
B、錯
27、房地產(chǎn)估價人員必須了解房地產(chǎn)的供求狀況以及影響房地產(chǎn)價格的各種因素,并且應(yīng)該不斷提高自己的估價技能和豐富自己的估價經(jīng)驗,必須遵循嚴謹?shù)模?)。
A、估價目的
B、估價程序
C、估價時點
D、估價作業(yè)日期
28、建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。
A、功能衰退
B、正常使用的磨損
C、環(huán)境惡化
D、意外的破壞損毀
29、在實際運用假設(shè)開法估價結(jié)果的可靠性如何關(guān)鍵取決于( )。
A、是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的原則和最高最佳使用原則,正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式
B、是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況,正確地預(yù)測了未來最佳開發(fā)利用方式后的房地產(chǎn)價值
C、是否根據(jù)我國的房地產(chǎn)相關(guān)稅法規(guī)定,正確地扣除了開發(fā)完成后作為賣方要繳納的稅費
D、是否根據(jù)我國的房地產(chǎn)估價相關(guān)約定,正確地扣除了開發(fā)完成后要獲得的開發(fā)利潤
30、路線價法適用于城市商業(yè)繁華地區(qū)的土地估價。( )
A、對
B、錯
31、( )又稱全價租金,是指以房地產(chǎn)價值為基礎(chǔ)確定的租金。
A、市場租金
B、商品租金
C、成本租金
D、準成本租金
32、根據(jù)經(jīng)濟學原理,在同一供求范圍內(nèi),相同的商品具有相同的價值。房地產(chǎn)價格也遵循這一規(guī)律,使得完全相同的房地產(chǎn)價格相同或相近,這正是替代原則的內(nèi)容。( )
A、對
B、錯
33、最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足( )。 ‘
A、法律上允許
B、程序上合理
C、技術(shù)上可能
D、財務(wù)上可行
34、2000年6月,根據(jù)國務(wù)院的統(tǒng)一部署,建設(shè)部大力推進原有房地產(chǎn)估價機構(gòu)與政府部門的脫鉤改制工作,使其改制成為( )。
A、事業(yè)單位
B、公私合營企業(yè)
C、有限責任公司或合伙企業(yè)
D、私營企業(yè)或個體企業(yè)
35、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日為100)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元/m2,對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為( )元/m2。
A、2121
B、2200
C、1819
D、2242
36、路線價法實質(zhì)上是一種市場比較法,但是在應(yīng)用路線價法時不做“交易情況修正"和“交易日期調(diào)整”,其原因在于( )。
A、求得的路線價已經(jīng)是正常價格
B、求得的路線價所對應(yīng)的日期,與欲求取的其他土地價格的日期一致,都是估價時點時的價格
C、由于各宗土地都是臨街的,所以不用修正
D、評估的宗地面積、形狀都差不多,故無需修正
37、對于單純增加容積率的補地價來說,其補地價的數(shù)額理論上可以用下列公式計算:補地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。
A、建筑面積
B、原容積率
C、土地總面積
D、增加后的容積率
38、下列房地產(chǎn)價格的影響因素中,屬于一般因素的有( )。
A、土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件
B、通貨膨脹率
C、環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施
D、利率因素
39、房地產(chǎn)價格政策是指政府對于房地產(chǎn)價格高低的態(tài)度以及采取的干預(yù)方式、措施等。( )
A、對
B、錯
40、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分,該兩者的長短關(guān)系有( )。
A、自然壽命≥經(jīng)濟壽命
B、自然壽命≤經(jīng)濟壽命
C、自然壽命=經(jīng)濟壽命
D、無
31、( )又稱全價租金,是指以房地產(chǎn)價值為基礎(chǔ)確定的租金。
A、市場租金
B、商品租金
C、成本租金
D、準成本租金
32、根據(jù)經(jīng)濟學原理,在同一供求范圍內(nèi),相同的商品具有相同的價值。房地產(chǎn)價格也遵循這一規(guī)律,使得完全相同的房地產(chǎn)價格相同或相近,這正是替代原則的內(nèi)容。( )
A、對
B、錯
33、最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足( )。 ‘
A、法律上允許
B、程序上合理
C、技術(shù)上可能
D、財務(wù)上可行
34、2000年6月,根據(jù)國務(wù)院的統(tǒng)一部署,建設(shè)部大力推進原有房地產(chǎn)估價機構(gòu)與政府部門的脫鉤改制工作,使其改制成為( )。
A、事業(yè)單位
B、公私合營企業(yè)
C、有限責任公司或合伙企業(yè)
D、私營企業(yè)或個體企業(yè)
35、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日為100)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元/m2,對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為( )元/m2。
A、2121
B、2200
C、1819
D、2242
36、路線價法實質(zhì)上是一種市場比較法,但是在應(yīng)用路線價法時不做“交易情況修正"和“交易日期調(diào)整”,其原因在于( )。
A、求得的路線價已經(jīng)是正常價格
B、求得的路線價所對應(yīng)的日期,與欲求取的其他土地價格的日期一致,都是估價時點時的價格
C、由于各宗土地都是臨街的,所以不用修正
D、評估的宗地面積、形狀都差不多,故無需修正
37、對于單純增加容積率的補地價來說,其補地價的數(shù)額理論上可以用下列公式計算:補地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。
A、建筑面積
B、原容積率
C、土地總面積
D、增加后的容積率
38、下列房地產(chǎn)價格的影響因素中,屬于一般因素的有( )。
A、土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件
B、通貨膨脹率
C、環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施
D、利率因素
39、房地產(chǎn)價格政策是指政府對于房地產(chǎn)價格高低的態(tài)度以及采取的干預(yù)方式、措施等。( )
A、對
B、錯
40、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分,該兩者的長短關(guān)系有( )。
A、自然壽命≥經(jīng)濟壽命
B、自然壽命≤經(jīng)濟壽命
C、自然壽命=經(jīng)濟壽命
D、無
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