市人民政府批轉(zhuǎn)市建委經(jīng)濟適用住房建設(shè)實施方案的通知

各縣（市）、區(qū)人民政府，各開發(fā)區(qū)管委會，市政府各部門：

　　市人民政府同意市建委《襄樊市經(jīng)濟適用住房建設(shè)實施方案》，現(xiàn)批轉(zhuǎn)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　二000年一月六日

　　襄樊市經(jīng)濟適用住房建設(shè)實施方案
　�。ㄊ薪ㄎ�1999年11月30日）

　　為貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（國發(fā)[1998]23號）和《省人民政府批轉(zhuǎn)省建設(shè)廳關(guān)于加快發(fā)展我省經(jīng)濟適用住房建設(shè)的意見》（鄂政發(fā)[1998]65號）、《省人民政府批轉(zhuǎn)省物價局關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控促進住房建設(shè)和消費意見的通知》（鄂政發(fā) [1999]29號）精神，推動我市經(jīng)濟實用住房（含安居工程，下同）建設(shè)步伐，現(xiàn)提出如下實施方案：

　　一、經(jīng)濟適用住房建設(shè)的目的和原則

　�。ㄒ唬┌l(fā)展經(jīng)濟適用住房建設(shè)的目的是加快我市城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)進程，建立與社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)的住房供應(yīng)體制，促進普通住宅建設(shè)與消費，使住宅成為我市新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點。

　�。ǘ�）經(jīng)濟適用住房建設(shè)要立足市場，面向廣大居民，實行政府扶持、公司開發(fā)、單位支持、個人負擔的原則，要以市區(qū)為重點，兼顧縣（市），有計劃、有步驟地推進。

　�。ㄈ�）經(jīng)濟適用住房指：市、縣（市）人民政府組織建設(shè)的向中低收入家庭出售的普通微利房。

　　中低收入家庭收入水平線由市（縣）人民政府依據(jù)本地區(qū)職工家庭工資水平、住房面積標準和住房價格等因素確定，并定期公布。

　　二、經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目的立項和報批

　　（四）由市經(jīng)濟適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室會同計劃、建設(shè)、土地、人民銀行等部門組成項目工作組，負責經(jīng)濟適用住房項目的立項、土地供應(yīng)、信貸資金的落實，以及實施階段的檢查、督促、協(xié)調(diào)等工作。依據(jù)省下達的年度建設(shè)計劃，對各開發(fā)單位申報的經(jīng)濟適用住房項目進行篩選、審核，報經(jīng)市經(jīng)濟適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組批準后將確定的項目聯(lián)合上報省計委、建設(shè)廳、土地局和人民銀行，擬定貸款的銀行將信貸計劃上報各商業(yè)銀行省分行。

　　（五）經(jīng)濟適用住房項目應(yīng)符合下列條件：

　　1、已經(jīng)通過劃撥方式（集體土地先征后劃）取得建設(shè)用地或所需建設(shè)用地已納入年度土地供應(yīng)計劃以及政府承諾劃撥的土地。

　　2、基建設(shè)施、公共建設(shè)配套設(shè)施經(jīng)費已經(jīng)落實或市政府承諾進行市政配套，公建設(shè)施能及時到位，項目建成后能投入正常使用。

　　3、適應(yīng)市場需求，具有良好的銷售前景。

　　4、有擔保單位和具體辦法或有與申請貸款的數(shù)額相對應(yīng)的合法抵押物，并已納入商業(yè)銀行的貸款計劃。

　�。�六）經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目的申報內(nèi)容

　　1、開發(fā)單位依據(jù)市經(jīng)濟適用住房年度建設(shè)計劃擬定的項目總計劃和本年度計劃，包括建設(shè)計劃即建設(shè)規(guī)模和投資額度、土地利用計劃、信貸計劃以及規(guī)劃方案。

　　2、經(jīng)濟適用住房項目可行性研究報告。

　　3、自有資金（不少于投資總額的30%）的籌資方案和住房銷售方案。

　　4、開發(fā)單位制定的項目規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理、物業(yè)管理的組織實施方案。

　　5、項目貸款承辦銀行及所需貸款額度的承諾書或?qū)張笠庖姇��?/P>

　�。ㄆ撸┙�(jīng)濟適用住房建設(shè)項目和項目貸款計劃由市經(jīng)濟適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室會同計委、建委、土地局、人民銀行及有關(guān)商業(yè)銀行市分行共同審核上報。

　　三、經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)

　　（八）經(jīng)濟適用住房建設(shè)應(yīng)符合城市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷，嚴格執(zhí)行國家《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，不符合規(guī)劃及規(guī)范要求的，不得開工建設(shè)。

　　（九）經(jīng)濟適用住房建設(shè)堅持合理用地，節(jié)約用地，依法用地的原則，盡可能不占耕地或少占耕地。經(jīng)濟適用住房的建設(shè)用地實行劃撥方式供應(yīng)，免收土地出讓金，嚴禁炒賣經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地。

　�。ㄊ�）經(jīng)濟適用住房小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計，必須由具有相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔，采用招投標、方案競選等方式，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計方案，并按程序報批。規(guī)劃設(shè)計方案要充分考慮本地的社會經(jīng)濟發(fā)展水平，群眾的承受能力和生活習(xí)慣等因素。

　�。ㄊ�一）經(jīng)濟適用住房建設(shè)要嚴格執(zhí)行國家建設(shè)標準和技術(shù)規(guī)范，積極推廣先進、成熟適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，降低能耗，提高住宅建設(shè)的整體水平。

　�。ㄊ�二）經(jīng)濟適用住房項目工程建設(shè)實行開發(fā)企業(yè)法人負責制，由具有相應(yīng)條件（獨立的經(jīng)濟法人，有三級以上開發(fā)資質(zhì)，有相應(yīng)貸款抵押資產(chǎn)或20-30%的自有資金，有較高社會信譽）的開發(fā)企業(yè)承建。開發(fā)建設(shè)單位要通過招標的方式確定。 開發(fā)建設(shè)單位要在市經(jīng)濟適用住房（安居工程）領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的監(jiān)督下，通過公開招標的形式優(yōu)選施工隊伍，中標單位不得轉(zhuǎn)包。開發(fā)項目必須實行建設(shè)監(jiān)理制度，確保經(jīng)濟適用住房的工程質(zhì)量符合國家規(guī)定標準。

　�。ㄊ�三）工程項目的驗收，要嚴格執(zhí)行國家驗收規(guī)范及《住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》、《襄樊市房地產(chǎn)開發(fā)項目管理辦法》。通過驗收的住宅方可入住。

　�。ㄊ�四）經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)單位對工程質(zhì)量負最終責任。對驗收不合格的住房，其返修的費用或損失由開發(fā)承建單位或施工單位自負。銷售住房時，必須向用戶提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　四、經(jīng)濟實用住房建設(shè)資金的落實

　�。ㄊ�五）經(jīng)濟適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要加強經(jīng)濟適用住房（安居工程）建設(shè)資金的監(jiān)督與管，防止資金挪用，確保專項資金主要用于經(jīng)濟適用住房的建設(shè)。

　�。ㄊ�六）經(jīng)濟適用住房建設(shè)資金實行地方自籌與銀行貸款相結(jié)合。地方自籌的主要渠道有開發(fā)企業(yè)自有資金、城市住房基金、單位住房基金、廉租房建設(shè)資金和其它住房資金等，自籌資金沒有按期足額到位的，銀行不予貸款。

　�。ㄊ�七）經(jīng)批準立項，確有銷路的經(jīng)濟適用住房項目，按國家四部委行計投資[1998]1474號文件精神，符合下列條件之一的，銀行給予發(fā)放貸款。

　　1、項目實施單位實際投入的自有資金達到項目投資的30%以上。

　　2、地方實際投入該項目的住房建設(shè)資金達到項目投資的30%以上。

　　3、單位集資合作建房、集資額達到項目投資的30%以上，并已存入貸款銀行專戶。

　　4、凡政府負擔所有土地費用、拆遷費用和配套費用，住房被有付款能力的居民和單位預(yù)訂的，在預(yù)付購房款達20%，并已存入貸款銀行專戶后，商業(yè)銀行可向開發(fā)單位提供全部貸款。

　�。ㄊ�八）經(jīng)國家和省批準的經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目及下達的貸款計劃，由承建單位向承辦住房金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行申請貸款，承辦銀行按批準的項目和貸款計劃審定辦理貸款手續(xù)。經(jīng)批準的項目，在自籌資金到位后，承貸銀行要按項目進度足額撥付貸款。

　�。ㄊ�九）對列入經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃的項目，各商業(yè)銀行應(yīng)盡快進行項目評估，評估時間原則上在10個工作日內(nèi)完成。

　�。ǘ�十）經(jīng)批準的項目，承貸銀行在評估審查同意后5日內(nèi)辦理有關(guān)貸款手續(xù)，并按項目建設(shè)的實際需要及時發(fā)放貸款，保證信貸資金的到位。對符合銀行貸款條件的項目，若市各商業(yè)銀行不能提供足夠信貸資金的，應(yīng)盡快上報省分行調(diào)劑解決。

　　（二十一）經(jīng)濟適用住房項目貸款，開發(fā)建設(shè)單位可以其有效資產(chǎn)進行擔保，也可以總投資在30%以上的在建工程進行抵押。以在建工程進行抵押時，房屋和土地管理部門應(yīng)對其權(quán)屬進行預(yù)登記，出具合法證明，并做好與工程竣工后有關(guān)房屋權(quán)屬登記的銜接工作，在抵押期間銷售住房的，應(yīng)及時告知抵押權(quán)人，并修訂抵押合同，將所銷售住房在原抵押標的物和抵押價值中作相應(yīng)核減，由銷售收入來沖減相應(yīng)的抵押貸款。

　　個人購房需要申請貸款的，可按照《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定設(shè)定擔保。以所購住房抵押貸款的，如不能按規(guī)定償還銀行貸款本息，貸款銀行可依法處理該房產(chǎn)，原規(guī)定的銷售范圍及其經(jīng)濟適用住房性質(zhì)、劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)等維持不變，所得收入優(yōu)先償還銀行貸款本息。不足的，貸款銀行有權(quán)向借款人進行追索。單位集資建設(shè)的經(jīng)濟適用住房，個人需要抵押貸款的，銀行應(yīng)予支持。

　　房屋、土地抵押登記部門應(yīng)加快辦理抵押登記手續(xù)，減輕負擔，按實收費。抵押價值需要評估的，由當事人自愿委托具備房地產(chǎn)價格評估資格的機構(gòu)進行，任何部門不得強制當事人接受評估，評估結(jié)果應(yīng)當經(jīng)貸款銀行認可。

　　（二十二）承辦銀行應(yīng)切實加強對配套資金和貸款的管理，按計劃發(fā)放的貸款一律實行抵押貸款。貸款期限根據(jù)項目的建設(shè)周期確定（原則上不超過3年），并嚴格執(zhí)行中國人民銀行頒布的法定利率。承辦銀行應(yīng)對發(fā)放的貸款實行流動性監(jiān)控，以確保銀行信貸資產(chǎn)的安全。

　　五、經(jīng)濟適用住房建設(shè)的扶持政策

　�。ǘ�十三）經(jīng)市經(jīng)濟適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組審定的經(jīng)濟適用住房項目享受下列優(yōu)惠政策：

　　1、經(jīng)濟適用住房及其配套的公共設(shè)施，免征重點建設(shè)基金。對開發(fā)建設(shè)單位按照房改政策出售給教職工的住房，暫免征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。

　　2、經(jīng)濟適用住房建設(shè)所需的市政配套設(shè)施在市政建設(shè)投資中列支。住宅小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施，根據(jù)“誰投資、誰所有、誰受益”的原則出售、出租，建設(shè)費用不得進入房價；對需要實行政府定價出售、出租的商業(yè)用房及其它營業(yè)性配套公建，應(yīng)按照保本或保本微利的原則由當?shù)貎r格主管部門核定價格標準。小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、電信設(shè)施配套，主要通過調(diào)整公用事業(yè)價格的辦法解決。

　　3、經(jīng)濟適用住房建設(shè)免交地方行政事業(yè)性收費（市政建設(shè)配套費、教育基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防結(jié)建費、消防配套費、渣土管理費、環(huán)保噪音監(jiān)測費、散裝水泥推廣費、新墻體改造基金等），取消各種攤派、集資。對經(jīng)批準的部門有償服務(wù)性收費項目，減半征收。

　　（二十四）按照《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住宅建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號）要求，一律停止各單位、各部門新征土地興建住房，教師等各專業(yè)小區(qū)統(tǒng)一納入市經(jīng)濟適用住房項目規(guī)劃建設(shè)。取消單位住房實物分配，實行住房貨幣化分配，調(diào)動職工購房積極性，走社會化住房的道路。

　�。ǘ�十五）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)盡快組織設(shè)立專業(yè)化的住房抵押貸款擔保中心，解決個人住房抵押貸款資產(chǎn)安全問題，吸引商業(yè)銀行大規(guī)模發(fā)放個人住房抵押貸款，促進經(jīng)濟適用住房的銷售。

　　（二十六）市房改委資金管理中心要優(yōu)先為購買經(jīng)濟適用住房（安居工程）的職工個人提供貸款支持，增強其支付能力。

　　（二十七）鼓勵有條件的獨立的工礦區(qū)和企事業(yè)單位進行經(jīng)濟適用住房建設(shè)。

　　在符合城市總體規(guī)模和土地利用規(guī)劃的前提下，允許獨立的工礦區(qū)和企事業(yè)單位利用自用土地，通過集資等方式開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用住房。符合經(jīng)濟適用住房貸款條件的工礦區(qū)和企事業(yè)單位，可以申請經(jīng)濟適用住房貸款，各有關(guān)部門應(yīng)予以支持。

　　六、經(jīng)濟適用住房的出售

　�。ǘ�十八）經(jīng)濟適用住房直接向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶；在同等條件下，優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶（具體辦法由市經(jīng)濟適用住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組另行制訂）。

　　（二十九）新建的經(jīng)濟適用住房出售價格構(gòu)成包括以下8項因素：

　　1、住房建設(shè)的征地和拆遷補償、安置費；

　　2、勘察設(shè)計和前期工程費；

　　3、建安工程費；

　　4、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）；

　　5、以上4項之和為基數(shù)的2%以內(nèi)的管理費；

　　6、貸款利息；

　　7、稅金；

　　8、3%以下的利潤。

　�。ㄈ�十）出售經(jīng)濟適用住房實行政府限價銷售政策，其出售價由市物價部門會同經(jīng)濟適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室按以上8項因素商有關(guān)部門綜合確定，報經(jīng)市政府批準后定期公布。價格一經(jīng)確定，任何單位或個人不得隨意提價。小區(qū)內(nèi)可供營業(yè)性的配套建筑，按商品房價格向社會出售，所得收益原則上用于小區(qū)非經(jīng)營性配套設(shè)施建設(shè)，自求平衡。工程監(jiān)理、房地產(chǎn)價格評估等中介組織對經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設(shè)的服務(wù)收費不得超過法定標準的70%.經(jīng)濟適用住房銷售價格未經(jīng)審批定價的，房地產(chǎn)管理部門不予核發(fā)《商品房銷（預(yù)）售許可證》，也不予辦理交易和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　�。ㄈ�十一）經(jīng)濟適用住房每戶只能購買一次、一套。

　　七、經(jīng)濟適用住房的物業(yè)管理

　　（三十二）經(jīng)濟適用住房小區(qū)，要嚴格執(zhí)行建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，全面推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新機制。

　�。ㄈ�十三）在經(jīng)濟適用住房建設(shè)前期階段，應(yīng)做好物業(yè)管理規(guī)劃實施方案。通過競爭方式，選擇物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)要按照同業(yè)主委員會簽定的合同，進行售后服務(wù)和管理。

　�。ㄈ�十四）要建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施的專項維修資金，并按照規(guī)定使用。開發(fā)建設(shè)單位移交小區(qū)時，應(yīng)按移交的住宅建安造價的1%提取維修基金，交物業(yè)管理單位用于物業(yè)管理。

　�。ㄈ�十五）建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門要加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理，規(guī)范物業(yè)管理及服務(wù)。物價部門要加強對物業(yè)管理服務(wù)收費標準的管理，物業(yè)管理收費標準應(yīng)與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容以及當?shù)鼐用竦慕?jīng)濟承受能力相適應(yīng)，通過不斷提高物業(yè)管理水平，為居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。http；//www.law110.com

　　八、加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)的組織領(lǐng)導(dǎo)工作

　�。ㄈ�十六）由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)掛帥，組織計劃、建設(shè)、土地、規(guī)劃、房改辦、人民銀行等部門成立襄樊市經(jīng)濟適用住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組（原襄樊市國家安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組同時撤銷），負責制定我市經(jīng)濟適用住房建設(shè)的有關(guān)政策，編制經(jīng)濟適用住房的中、長期規(guī)劃和年度計劃，審批經(jīng)濟適用住房項目，指導(dǎo)縣（市）經(jīng)濟適用住房建設(shè)工作。

　　（三十七）襄樊市經(jīng)濟適用住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，具體負責經(jīng)濟適用住房項目的立項、土地供應(yīng)、信貸資金的落實以及組織實施，指導(dǎo)和幫助企事業(yè)單位集資建房工作。

　　九、其他

　�。ㄈ�十八）本方案由市經(jīng)濟適用住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負責解釋。