津政發(fā)[2003]051號

　　二○○三年五月三十一日

　　第一章　總則

　　第一條　為合理利用土地資源，加強國有土地有償使用管理，規(guī)范國有土地有償使用行為，培育和規(guī)范土地市場，保護(hù)有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本市行政轄區(qū)內(nèi)以有償方式取得國有土地使用權(quán)，或?qū)θ〉玫膰�有土地使用�?quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，適用本辦法。

　　本辦法所稱國有土地有償使用，包括國有土地使用權(quán)出讓和國有土地租賃。

　　第三條　本市國有土地由市人民政府集中統(tǒng)一管理， 市土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全市行政轄區(qū)內(nèi)國有土地收購、儲備、出讓、轉(zhuǎn)讓的管理及農(nóng)民集體所有土地的征用、農(nóng)地轉(zhuǎn)用和耕地占補平衡工作。

　　根據(jù)國家和本市有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和實際需要，市人民政府可委托區(qū)、縣人民政府負(fù)責(zé)指定范圍內(nèi)的前述各項工作。

　　第四條　除法律規(guī)定可以采取行政劃撥方式取得用地外， 其他國有土地必須依法以有償方式取得。

　　符合城市規(guī)劃要求的各類用地有償使用時，應(yīng)首先考慮采用出讓方式。

　　第五條　國有土地使用權(quán)出讓和國有土地租賃均應(yīng)在土地有形市場內(nèi)進(jìn)行。

　　第六條　土地市場管理的核心內(nèi)容為經(jīng)營性土地供應(yīng)計劃管理、經(jīng)營性土地公開交易管理和土地使用權(quán)價格管理。

　　依法建立健全建設(shè)用地供應(yīng)總量控制、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)、土地使用權(quán)公開交易、基準(zhǔn)地價定期更新和公布、土地登記可查詢和集體決策等規(guī)范土地市場運行的六項制度。

　　第七條　土地交易應(yīng)當(dāng)遵循公平、 公正、公開原則，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　前款規(guī)定以外用途的土地供應(yīng)計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　第八條　土地交易應(yīng)當(dāng)遵守本辦法的規(guī)定。 違反本辦法規(guī)定和土地交易規(guī)則的土地交易無效，并依法追究有關(guān)人員的責(zé)任。

　　第九條　土地行政主管部門工作人員在土地有償使用工作中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的，追究有關(guān)人員的責(zé)任，給予紀(jì)律處分；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

　　第二章　機(jī)構(gòu)和職能

　　第十條　市人民政府設(shè)立市土地資產(chǎn)管理委員會， 委員會對國有土地資產(chǎn)管理的重大問題進(jìn)行決策，主要職責(zé)為：

　�。ㄒ唬�審議土地資產(chǎn)管理的重大政策、措施；

　�。ǘ�）審議土地收購儲備計劃；

　�。ㄈ�）審議經(jīng)營性土地年度供應(yīng)計劃；

　�。ㄋ模�審議基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和地價修正體系的調(diào)整方案；

　�。ㄎ澹�審議重大出讓項目的土地出讓方案；

　�。�六）審議以地融資等土地資本化運作方案；

　�。ㄆ撸�審議全市土地資產(chǎn)管理年度工作報告和政府土地收益及資產(chǎn)負(fù)債情況；

　�。ò耍�審議需提交市土地資產(chǎn)管理委員會的其他有關(guān)事項。

　　第十一條　市土地資產(chǎn)管理委員會主任由市長擔(dān)任， 副主任由分管副市長擔(dān)任，市人民政府有關(guān)行政主管部門和天津市土地整理中心的負(fù)責(zé)人為委員會成員。

　　委員會下設(shè)辦公室，作為市土地資產(chǎn)管理委員會的常設(shè)辦事機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織貫徹市土地資產(chǎn)管理委員會的各項決議，行使執(zhí)行、協(xié)調(diào)、組織、監(jiān)督的職能。辦公室主任由市土地行政主管部門負(fù)責(zé)人兼任。市土地資產(chǎn)管理委員會辦公室和市土地行政主管部門合署辦公，實行一套機(jī)構(gòu)，兩塊牌子。

　　第十二條　市人民政府設(shè)立天津市土地整理中心， 作為本市土地收購儲備的唯一機(jī)構(gòu)，承擔(dān)全市范圍內(nèi)土地征用、開發(fā)整理、收購儲備、委托交易和對城市有關(guān)重大基礎(chǔ)設(shè)施的投資。

　　天津市土地整理中心的主要職責(zé)：

　�。ㄒ唬┴�(fù)責(zé)執(zhí)行土地收購儲備計劃和供應(yīng)計劃；根據(jù)市人民政府批準(zhǔn)的土地收購儲備計劃，統(tǒng)一實施集體土地的征用、國有土地的收購，開展土地儲備；對收購的土地實施土地整理工作；根據(jù)市人民政府批準(zhǔn)的經(jīng)營性土地年度供應(yīng)計劃，提供可出讓土地，參與確定土地出讓底價。

　�。ǘ�）受市人民政府委托，進(jìn)行國有土地使用權(quán)的持股、參股、控股、投資和經(jīng)營活動；負(fù)責(zé)管理土地出讓金等政府土地收益及債項財政資金，建立穩(wěn)定的償債機(jī)制；提供土地資產(chǎn)的融資、抵押資產(chǎn)的調(diào)劑、租賃等業(yè)務(wù)。

　　（三）承擔(dān)全市耕地儲備的事務(wù)性、技術(shù)性工作，參與編制并組織實施年度耕地開墾整理計劃，組織實施建設(shè)項目占用耕地的補充工作；辦理全市范圍內(nèi)建設(shè)項目征用土地的事務(wù)性、技術(shù)性工作，組織現(xiàn)場踏勘，擬定并實施征地補償安置方案；經(jīng)營和管理市人民政府依法收回的土地和閑置土地。

　　第十三條　市人民政府設(shè)立天津土地交易中心作為全市唯一的土地有形市場和土地交易的專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織實施全市土地使用權(quán)出讓、租賃工作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租手續(xù)，收集、分析和統(tǒng)一發(fā)布各類土地收購、儲備、交易信息，提供規(guī)范的土地洽談、招商、交易場所。

　　第三章　土地收購儲備整理

　　第十四條　本市實行土地收購儲備制度。

　　本辦法所稱土地收購儲備，是指土地收購儲備機(jī)構(gòu)將列入土地收購儲備計劃的土地實施收購、收回、征用，實施前期開發(fā)整理并予以儲存的行為。

　　第十五條　土地收購補償標(biāo)準(zhǔn)按照以下原則確定：

　　國有土地按照現(xiàn)狀土地使用性質(zhì)評估確定收購補償標(biāo)準(zhǔn)，集體土地按照《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定確定征地補償標(biāo)準(zhǔn)。城市居民房屋的拆遷按照《天津市城市房屋拆遷管理規(guī)定》確定補償標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十六條　土地使用者對所使用的行政劃撥土地不得自行交易或改變土地用途，確需轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)或改變土地用途的，由天津市土地整理中心統(tǒng)一按現(xiàn)狀用途收購儲備，依據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行整理后，經(jīng)土地有形市場實施出讓。

　　第四章　土地供應(yīng)計劃

　　第十七條　本市實行土地供應(yīng)計劃管理制度。 市土地行政主管部門會同市計劃、建設(shè)等行政主管部門，制訂經(jīng)營性土地年度供應(yīng)計劃，經(jīng)市土地資產(chǎn)管理委員會批準(zhǔn)后，于每年1月份向社會公布，由市土地行政主管部門統(tǒng)一組織實施。

　　第十八條　經(jīng)營性土地年度供應(yīng)計劃管理應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：

　　（一）符合本市土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策和近期建設(shè)規(guī)劃；

　　（二）盤活存量和控制增量相結(jié)合，控制建設(shè)用地總量，集約利用土地，保護(hù)耕地；

　�。ㄈ�）按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律強化市政府對土地市場的宏觀調(diào)控職能，以需求指導(dǎo)供應(yīng)，以供應(yīng)引導(dǎo)需求。

　　第十九條　經(jīng)營性土地凡未納入年度供應(yīng)計劃的， 原則上不予供地；確需實施建設(shè)的，報市土地資產(chǎn)管理委員會批準(zhǔn)，可以補充調(diào)整納入經(jīng)營性土地年度供應(yīng)計劃。

　　各類園區(qū)、開發(fā)區(qū)用地和其他新增建設(shè)用地須符合市人民政府批準(zhǔn)的年度土地利用計劃和耕地保有量計劃，否則，一律不予供地。

　　第二十條　任何部門和個人不得擅自批準(zhǔn)經(jīng)營性土地協(xié)議出讓，一般經(jīng)營性項目通過招標(biāo)拍賣掛牌公開方式取得土地使用權(quán)后，各級計劃、規(guī)劃、建設(shè)等行政主管部門再予下達(dá)立項、規(guī)劃和建設(shè)投資計劃等審批文件。

　　第五章　地價和出讓金

　　第二十一條　全市行政轄區(qū)內(nèi)的區(qū)域基準(zhǔn)地價、 標(biāo)定地價和地價修正體系由市土地行政主管部門會同市物價行政主管部門制定，經(jīng)市土地資產(chǎn)管理委員會審議報市人民政府批準(zhǔn)后公布。市人民政府可根據(jù)需要委托區(qū)縣人民政府負(fù)責(zé)指定區(qū)域基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和地價修正體系的制定�；鶞�(zhǔn)地價、標(biāo)定地價應(yīng)定期修正調(diào)整，修正調(diào)整周期一般為兩年。

　　基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價按商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)倉儲用地、居住用地、交通用地、養(yǎng)殖種植業(yè)用地等土地用途確定。

　　第二十二條　本市實行土地使用權(quán)出讓價格評估確認(rèn)制度。

　　實施土地使用權(quán)出讓前，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的土地價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，地價評估結(jié)果由市土地行政主管部門確認(rèn)。

　　第二十三條　本市實行土地價格評估機(jī)構(gòu)資格認(rèn)證、 注冊和年檢制度。土地價格評估機(jī)構(gòu)必須經(jīng)市土地行政主管部門審批，取得土地價格評估資格，方可從事土地價格評估作業(yè)。

　　不參加機(jī)構(gòu)資格年檢或年檢不合格的，不得從事土地價格評估作業(yè)。

　　第二十四條　土地使用權(quán)出讓金由三部分組成， 即土地補償費、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費和政府凈收益。土地使用權(quán)出讓金的收取標(biāo)準(zhǔn)一般不低于評估確認(rèn)地價。其中，土地出讓金政府凈收益額不低于土地出讓金總額的20%.

　　任何部門和個人不得擅自減免土地出讓金。

　　第二十五條　現(xiàn)土地使用者需對正在使用的原劃撥土地申請出讓手續(xù)，且不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，不改變土地用途的項目，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，土地出讓金政府凈收益額按不低于評估確認(rèn)地價的20%收取。

　　第二十六條　市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估確認(rèn)地價和市場需求狀況，綜合確定標(biāo)底或者底價。招標(biāo)標(biāo)底和拍賣、掛牌的底價，在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動結(jié)束之前必須保密。

　　第二十七條　在本單位行政劃撥用地上自建（包括新建、 擴(kuò)建、改建）經(jīng)營性項目或改變土地用途用于經(jīng)營性項目的，須按照規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)。

　　第二十八條　以競買方式取得的土地使用權(quán)， 買受人不得擅自對競買文件中約定的土地使用條件進(jìn)行修改。

　　第二十九條　經(jīng)市土地資產(chǎn)管理委員會批準(zhǔn)， 確需改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途或增加建筑面積的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)變動情況公示20天。在公示期內(nèi)如無競買申請的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或簽訂補充合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金；如有競買申請的，應(yīng)重新進(jìn)行公開出讓。

　　第六章　國有土地租賃

　　第三十條　國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是對出讓方式的補充。

　　凡經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地和國家法律、法規(guī)規(guī)定可以劃撥用地范圍以外的新增建設(shè)用地，必須以出讓方式取得，不得租賃。

　　第三十一條　國有土地租賃的最長期限不得超過5年， 租金標(biāo)準(zhǔn)按照基準(zhǔn)地價的40%確定最長年限（5年）的租金總額，租金標(biāo)準(zhǔn)隨基準(zhǔn)地價的調(diào)整而調(diào)整。

　　第七章　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押

　　第三十二條　下列土地使用權(quán)，不得轉(zhuǎn)讓：

　　（一）以出讓方式取得的土地使用權(quán)，未按合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的，未取得土地使用證或未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的；

　　（二）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)；

　　（三）未依法登記取得土地使用證或雖依法登記但土地權(quán)屬、用途等已發(fā)生變更、未依法進(jìn)行相應(yīng)的變更登記的；

　�。ㄋ模┓�律、法規(guī)或市人民政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　第三十三條　通過有償使用方式取得土地使用權(quán)的使用者可以按合同約定，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用。

　　第三十四條　行政劃撥土地經(jīng)市土地行政主管部門批準(zhǔn)， 補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交土地使用權(quán)出讓金后方可轉(zhuǎn)讓、出租。

　　第三十五條　以依法取得的國有土地上的房屋抵押的， 該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。

　　以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。

　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。

　　無地上物的劃撥土地使用權(quán)，不允許設(shè)定抵押權(quán)。

　　第三十六條　處分設(shè)定抵押權(quán)的劃撥土地使用權(quán)，須在市場內(nèi)公開拍賣，將拍賣所得的價款優(yōu)先繳納土地使用權(quán)出讓金，剩余款項依法處理。

　　第八章　閑置土地和土地使用權(quán)終止

　　第三十七條　禁止任何單位和個人以計劃、 規(guī)劃、土地、建設(shè)等有關(guān)批準(zhǔn)文件圈占土地。對取得上述批準(zhǔn)文件的建設(shè)項目，必須在規(guī)定期限辦理有關(guān)規(guī)劃、用地、建設(shè)手續(xù)并進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；否則，原批準(zhǔn)文件依法廢止。

　　第三十八條　閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。

　　第三十九條　具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：

　　（一）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；

　�。ǘ�）已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占投資總額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；

　　（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第四十條　土地行政主管部門對其認(rèn)定的閑置土地， 應(yīng)當(dāng)通知土地使用權(quán)人（閑置土地依法設(shè)立抵押權(quán)的，還應(yīng)通知抵押權(quán)人），擬訂處置方案。處置方案經(jīng)市土地資產(chǎn)管理委員會批準(zhǔn)后，由土地行政主管部門組織實施。

　　第四十一條　有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止：

　�。ㄒ唬┩恋厥褂脵�(quán)出讓合同規(guī)定的年期屆滿；

　�。ǘ�）土地使用者死亡而無合法繼承人；

　�。ㄈ�）超過出讓合同約定動工開發(fā)日期滿2年未動工，收回土地使用權(quán)；

　�。ㄋ模┦腥嗣裾�府根據(jù)社會公共利益的需要提前收回土地使用權(quán)；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第四十二條　出現(xiàn)前條第（一） 、（二）、（三）項規(guī)定的情形，土地使用權(quán)連同該宗土地上的建筑物、附著物由市人民政府無償收回，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　第四十三條　土地使用權(quán)年期屆滿， 土地使用者需繼續(xù)使用該宗土地的，應(yīng)提前六個月向土地行政主管部門提出申請。土地行政主管部門應(yīng)自接到申請之日起一個月內(nèi)，按下列原則做出是否準(zhǔn)予繼續(xù)使用的答復(fù)：

　　（一）土地使用者申請的土地用途不符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者的申請不予批準(zhǔn)；

　�。ǘ�）土地使用者申請的土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，可以準(zhǔn)予繼續(xù)使用。

　　準(zhǔn)予土地使用者繼續(xù)使用土地的，土地使用者應(yīng)自接到土地行政主管部門批準(zhǔn)文件之日起15日內(nèi)與土地行政主管部門重新簽訂出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。

　　第九章　附則

　　第四十四條　本辦法施行前市人民政府和市人民政府有關(guān)部門發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。市人民政府1995年10月14日發(fā)布的《天津市深化土地使用制度改革方案》（津政發(fā)〔1995〕60號）以及市人民政府和有關(guān)部門發(fā)布的土地有償使用和出讓金方面的規(guī)定同時廢止。

　　第四十五條　本辦法自2003年6月1日起施行。