【提問】

　　甲公司花4.3億元購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營。自有資金投入為購買價格的60%，其余為年利率為7.5%期限20年，按年等額還款的抵押貸款。該寫字樓可出租面積為36000平方米，前兩年的租金均為150元/平方米，以后租金每年遞增5%，另有地下停車位310個，租金為500元/個。月，寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛發(fā)租金收入的10%，包括營業(yè)稅和房地產(chǎn)稅在內(nèi)的運營費用為潛在毛租金收入的30%.建筑物采用直線折舊，年折舊額為600萬元，土地使用權等無形資產(chǎn)年攤額為800萬元，其他設備的年折舊額為200萬元。請計算該項目第5年的稅前現(xiàn)金回報率和償債備付率。

　　老師，書中202頁中說，可用于還本付息的資金書中說包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等 .那么可用于還本付息資金應該是？800+200+4.3*0.4*0.075？

　　【回答】

　　學員nmfxy，您好！您的問題答復如下：

　　建筑物折舊和無形資產(chǎn)攤銷是不會有現(xiàn)金流入的

　　您這里的現(xiàn)金流入是出租收入，因此可以用來償還貸款本金和利息的就是凈經(jīng)營收入減去需要繳納的所得稅費用。不涉及折舊和攤銷的

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

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