【提問(wèn)】

　　甲公司花4.3億元購(gòu)買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)。自有資金投入為購(gòu)買價(jià)格的60%，其余為年利率為7.5%期限20年，按年等額還款的抵押貸款。該寫字樓可出租面積為36000平方米，前兩年的租金均為150元/平方米，以后租金每年遞增5%，另有地下停車位310個(gè)，租金為500元/個(gè)。月，寫字樓與停車位的空置和收租損失為潛在毛發(fā)租金收入的10%，包括營(yíng)業(yè)稅和房地產(chǎn)稅在內(nèi)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛租金收入的30%.建筑物采用直線折舊，年折舊額為600萬(wàn)元，土地使用權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)年攤額為800萬(wàn)元，其他設(shè)備的年折舊額為200萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目第5年的稅前現(xiàn)金回報(bào)率和償債備付率。

　　老師，書中202頁(yè)中說(shuō)，可用于還本付息的資金書中說(shuō)包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等 .那么可用于還本付息資金應(yīng)該是？800+200+4.3*0.4*0.075？

　　【回答】

　　學(xué)員nmfxy，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　建筑物折舊和無(wú)形資產(chǎn)攤銷是不會(huì)有現(xiàn)金流入的

　　您這里的現(xiàn)金流入是出租收入，因此可以用來(lái)償還貸款本金和利息的就是凈經(jīng)營(yíng)收入減去需要繳納的所得稅費(fèi)用。不涉及折舊和攤銷的

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

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