第一章　總則

　　第一條　為了加強土地管理，改革國有土地使用制度，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）等有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　凡需在本市行政區(qū)域內取得城鎮(zhèn)國有土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營的，必須遵守本辦法。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　第三條　土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，必須遵守有關法律、法規(guī)，符合本市城市規(guī)劃，不得損害社會公共利益，其合法權益受國家法律保護。

　　第四條　土地使用權出讓，由市、縣（區(qū)）人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。

　　南昌市城市規(guī)劃區(qū)內的土地使用權出讓，由市人民政府土地管理部門辦理；南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地使用權出讓，由縣（區(qū)）人民政府土地管理部門辦理。

　　第五條　市、縣（區(qū)）人民政府土地管理部門依法對土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監(jiān)督檢查，并辦理轉讓、出租、抵押、終止的土地審查登記。

　　第六條　土地使用權出讓后的轉讓、出租、抵押及有關的地上建筑物、其他附著物的登記，由市、縣（區(qū)）人民政府房產(chǎn)管理部門辦理。

　　第七條　農村集體所有的土地，必須先經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門依法征歸國有后，才能出讓。

　　第八條　南昌市城市規(guī)劃區(qū)內的土地基準地價，由市地價評估委員會提出，報市人民政府批準后公布；南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地基準地價，由所屬縣（區(qū)）地價評估委員會提出，經(jīng)縣（區(qū)）人民政府審核，報市人民政府批準后公布。

　　地價評估委員會由同級人民政府土地、房產(chǎn)、物價、財政等行政管理部門的負責人和有關人員組成。

　　第二章　土地使用權出讓

　　第九條　土地使用權出讓由市、縣（區(qū)）人民政府土地管理部門（以下簡稱出讓方）與土地使用者（以下簡稱受讓方）簽訂出讓合同。

　　第十條　土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由人民政府土地管理部門會同同級城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，并按照《江西省實施<中華人民共和國土地管理法>的辦法》第二十條規(guī)定的征用土地審批權限報經(jīng)批準后，由人民政府土地管理部門實施。

　　第十一條　土地使用權出讓的最高年限，按下列用途確定：

　　（一）居住用地七十年；

　　（二）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

　　（三）工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地五十年。

　　第十二條　土地使用權出讓以招標、拍賣方式為主，對公益事業(yè)、社會福利事業(yè)用地和非商業(yè)性、非經(jīng)營性住宅建設用地以及其他不具備招標、拍賣出讓條件的土地，可以采取協(xié)議方式。

　　第十三條　招標出讓程序：

　�。ㄒ唬┏鲎尫皆谕稑私刂谷涨皟蓚�月，公布出讓地塊的投標要求，并向投標者提供招標文件和有關資料。

　�。ǘ�）投標者應在規(guī)定期限內，按招標要求提供資料，交付保證金，并以密封的投標書參加投標。

　�。ㄈ�）由人民政府土地、城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)、物價等管理部門指派人員組成的評標委員會主持開標、評標和決標工作，確定受讓方。

　�。ㄋ模┦茏尫綉�在接到中標通知書后的十五日內與出讓方簽訂出讓合同，并按出讓金總額的10%支付定金。其他投標者，保證金予以退還。

　�。ㄎ澹┦茏尫揭蚬什荒茉谝�(guī)定的期限內簽訂出讓合同的，經(jīng)出讓方同意可以延期，但延期時間不得超過十五日。

　�。�六）受讓方或出讓方逾期未簽訂出讓合同，屬于受讓方過錯的，保證金不予退還；屬于出讓方過錯的，雙倍返還保證金，出讓合同應繼續(xù)簽訂。

　　第十四條　招標出現(xiàn)下列情況之一，經(jīng)公證機關公證確認的，招標無效：

　�。ㄒ唬┧�有投標的標價均低于標底；

　　（二）有效投標不足三個；

　　（三）標底泄露或發(fā)現(xiàn)招標過程中有作弊行為及其他影響公正招標的行為。

　　第十五條　拍賣出讓程序：

　　（一）出讓方在拍賣日前兩個月發(fā)布拍賣公告。

　�。ǘ�）參加競投者，應按拍賣公告規(guī)定報名，交納報名費和保證金。

　�。ㄈ�）拍賣采用公開叫價應價的方式，由競投者現(xiàn)場參加競投，也可依法委托其他人代為競投。

　�。ㄋ模└偼墩吲e牌應價后不得撤回其應價，否則，保證金不予退還。最后應價達不到拍賣底價的，主持人有權宣布終止拍賣。

　�。ㄎ澹�應價最高的競投者即為受讓方，受讓方應當場與出讓方簽訂出讓合同，并按出讓金總額的10%支付定金。其他競投者，保證金予以退還。

　　第十六條　協(xié)議出讓程序：

　　（一）由出讓方向受讓方提供出讓地塊的有關資料和文件。

　　（二）受讓方應在規(guī)定時間內向出讓方提交包括土地開發(fā)建設方案、出讓金額及付款方式等內容的文件。

　　（三）出讓方接到受讓方文件后，應在三十天內作出明確答復。

　�。ㄋ模┙�(jīng)協(xié)商達成協(xié)議后，受讓方應與出讓方簽訂出讓合同，并按出讓金總額的10%支付定金。

　　第十七條　受讓方應在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內支付全部土地使用權出讓金，并辦理登記，領取國有土地使用證。受讓方從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，如不能一次性支付出讓金，可先付出讓金總額的30%，其余的在延期的六個月內付清。延期支付的出讓金，須按中國人民銀行當時的貸款利率計收利息。

　　受讓方逾期未支付全部出讓金的，應按出讓金總額的1%支付違約金，出讓方有權解除合同，定金不予退還。

　　第十八條　南昌市城市規(guī)劃區(qū)內的土地出讓金由市人民政府土地管理部門代收；南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地出讓金，由所屬縣（區(qū)）人民政府土地管理部門代收。保證金、定金可充抵相應部分的出讓金。

　　第十九條　招標出讓、拍賣出讓的底價應以基準地價為依據(jù)；協(xié)議出讓價格不得低于征地、拆遷安置費及公用設施配套費之和，并予以公開，接受社會監(jiān)督。交納出讓金后，不再交納公用設施配套費和地段差價。

　　第二十條　出讓方應按照合同規(guī)定向受讓方提供土地使用權。未按合同規(guī)定提供土地使用權的，受讓方有權解除合同，出讓方須雙倍返還定金，并按出讓金總額的1%支付違約金。

　　第二十一條　受讓方必須按照出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途，應當征得出讓方同意，并經(jīng)人民政府土地管理部門和城市規(guī)劃管理部門批準。經(jīng)批準同意改變的，依照法律、法規(guī)的有關規(guī)定，重新簽訂出讓合同，調整出讓金，辦理變更登記。

　　第三章　土地使用權轉讓、出租、抵押

　　第二十二條　土地使用者通過出讓方式取得的土地使用權，可依法轉讓、出租、抵押。

　　土地使用權轉讓、出租、抵押，當事人應簽訂合同，合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。

　　轉讓、出租、抵押年限，不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

　　第二十三條　土地使用權轉讓、抵押時，其地上建筑物、其他附著物的所有權隨之轉讓、抵押；土地使用權出租時，其地上建筑物、其他附著物使用權隨之出租。地上建筑物、其他附著物所有權轉讓、抵押或其使用權出租時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押、出租。

　　土地使用權未經(jīng)出讓的，其地上建筑物、其他附著物不得轉讓、抵押、出租。地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉讓、抵押的除外。

　　第二十四條　有下列情況之一的，土地使用權不得轉讓、出租：

　�。ㄒ唬┪窗幢巨k法出讓的；

　　（二）未完成開發(fā)投資總額（不含購地款）20%以上的；

　　（三）未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的；

　�。ㄋ模�沒有土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權合法憑證的；

　�。ㄎ澹┩恋厥褂脵嗷虻厣辖ㄖ�物、其他附著物所有權有爭議的；

　�。�六）在經(jīng)市、縣人民政府批準的房屋拆遷范圍內的；

　�。ㄆ撸┻`反其他有關法律、法規(guī)的。

　　有前款（一）、（四）、（五）、（六）、（七）項所列情況之一的，土地使用權不得抵押。

　　第二十五條　土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓、抵押，土地使用權和地上建筑物、其他附著物使用權出租，當事人自合同簽訂之日起三十日內，應向人民政府土地、房產(chǎn)管理部門辦理轉讓、出租、抵押登記。

　　土地使用權或地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

　　第二十六條　土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。土地使用權轉讓后，土地使用者需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途，按本辦法第二十一條規(guī)定辦理。

　　第二十七條　土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣（區(qū)）人民政府有優(yōu)先購買權；價格不合理上漲時，市、縣（區(qū)）人民政府應采取必要措施調控土地市場。

　　土地使用權轉讓、出租的收益金（或土地增值費，下同），由人民政府房產(chǎn)管理部門依法代收。

　　第二十八條　土地使用權出租，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同。

　　承租人需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途，必須征得出租人同意，并由出租人按本辦法第二十一條規(guī)定辦理有關手續(xù)后，當事人方可簽訂租賃合同。

　　第二十九條　土地使用權抵押，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權人有權依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應按規(guī)定分別辦理過戶登記。

　　處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權人有優(yōu)先受償權。

　　第三十條　抵押人以其出租的土地使用權抵押時，應將租賃情況告知抵押權人，并書面通知承租人。抵押期間，原租賃合同繼續(xù)有效。

　　第三十一條　抵押權因債務清償或其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。

　　第四章　土地使用權終止

　　第三十二條　土地使用權出讓合同期滿后，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由人民政府無償取得。土地使用者應當交還國有土地使用證，并辦理土地使用權和房屋產(chǎn)權的注銷登記。

　　第三十三條　土地使用權出讓合同期滿，土地使用者需要續(xù)期的，應當在出讓期滿前六個月內向人民政府土地管理部門提出申請，按本辦法的規(guī)定，重新簽訂出讓合同，支付出讓金，并辦理登記。

　　第三十四條　人民政府對土地使用者依法取得的土地使用權，除在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要可以按照法律程序提前收回的外，不得提前收回。提前收回土地使用權的，應根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。

　　需要提前收回土地使用權，人民政府土地管理部門應提前六個月通知土地使用者，并協(xié)商補償辦法及有關事項。

　　采用交換土地使用權的形式作為補償?shù)�，人民政府土地管理部門應與土地使用者重新簽訂出讓合同，并由土地使用者重新辦理登記，換領國有土地使用證。

　　第五章　劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押

　　第三十五條　劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押，按《條例》第七章有關規(guī)定辦理。

　　第三十六條　劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押，須補辦出讓手續(xù)，補交土地出讓金，換領國有土地使用證。出讓起始年限按下列規(guī)定確定：

　　（一）一九九○年五月十九日以前轉讓、出租、抵押的，從一九九○年五月十九日起計算；

　�。ǘ�）一九九○年五月十九日以后轉讓、出租、抵押的，從轉讓、出租、抵押合同簽訂之日起計算。

　　本辦法施行之前，土地使用權已轉讓、出租、抵押的當事人，應當在本辦法實施之日起三個月內，向人民政府土地管理部門申報登記。

　　第三十七條　劃撥土地使用權轉讓（含作價入股、投資和聯(lián)營、聯(lián)建）、出租、抵押，補交土地出讓金的標準，是按該地塊轉讓價、評估價、租金收入或收入總額，減去地上、地下建筑物重置價扣除折舊后余額的50%計算。補交出讓金后，不再交納土地收益金。

　　第六章　罰則

　　第三十八條　土地使用者不按土地使用權出讓合同開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，縣級以上人民政府土地管理部門應責令其糾正，并給予警告。逾期半年未糾正的，按出讓金總額的5%處以罰款；每逾期半年，加處5%罰款；逾期兩年仍不糾正的，無償收回其土地使用權。

　　第三十九條　非法出租、抵押土地使用權的，出租、抵押無效，并由人民政府土地管理部門沒收其非法所得，對雙方各處以每畝1000元至3000元罰款；雙方或一方是單位的，還應對負有直接責任者處以100元至500元罰款。

　　非法轉讓土地使用權的，除由人民政府土地管理部門給予前款規(guī)定的處罰外，并應收回土地使用權，限期拆除或沒收其在非法轉讓土地上新建的建筑物和其他設施。該土地使用權由縣級以上人民政府另行確定。

　　第四十條　劃撥土地使用權已轉讓、出租、抵押，不按本辦法第三十六條規(guī)定申報登記的，按非法轉讓、出租、抵押土地使用權處理。

　　第四十一條　本辦法規(guī)定的處罰，由人民政府土地管理部門用書面形式作出。

　　罰款應開具財政部門統(tǒng)一票據(jù)，并全部上繳同級財政。

　　第四十二條　國家工作人員在土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押過程中，玩忽職守、收受賄賂或挪用、截留土地出讓金、土地收益金的，應追繳非法所得，并視情節(jié)給予行政處分，構成犯罪的依法追究刑事責任。

　　第四十三條　當事人對處罰不服的，可按《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復議條例》申請復議或起訴。期滿不申請復議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的人民政府土地管理部門申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第七章　附則

　　第四十四條　土地出讓金、土地收益金的收取、使用的管理辦法，按照國家和省的有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十五條　土地使用權招標出讓的開標、評標、決標行為和拍賣出讓的拍賣行為，同外商投資企業(yè)簽訂的土地出讓、轉讓、出租、抵押合同，必須經(jīng)公證機關公證；未經(jīng)公證，人民政府土地管理部門不得辦理有關登記手續(xù)和發(fā)放、更換國有土地使用證。

　　第四十六條　國有農、林、牧、漁場，水利管理單位等城鎮(zhèn)范圍外的國有土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押，可參照本辦法辦理。

　　第四十七條　本辦法應用中的具體問題，由南昌市人民政府土地管理部門負責解釋。

　　第四十八條　本辦法自1994年1月1日起施行。