第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 可行性研究概述

　　一、可行性研究的含義和目的

　　二、可行性研究的作用

　?。ㄒ唬┥暾堩?xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)

　　（二）項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

　?。ㄈ┗I集建設(shè)資金的依據(jù)

　?。ㄋ模╅_發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　?。ㄎ澹┫码A段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)

　　三、可行性研究的依據(jù)

　　四、可行性研究的工作階段

　?。ㄒ唬┩顿Y機(jī)會研究

　　（二）初步可行性研究

　?。ㄈ┰敿?xì)可行性研究

　　（四）項(xiàng)目評估與決策

　　第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容與步驟

　　一、可行性研究的內(nèi)容

　　（一）項(xiàng)目概況

　?。ǘ╅_發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查

　?。ㄈ┦袌龇治龊徒ㄔO(shè)規(guī)模的確定

　?。ㄋ模┮?guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇

　?。ㄎ澹┵Y源供給條件分析

　?。┉h(huán)境影響評價(jià)

　?。ㄆ撸╉?xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究

　　（八）開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制

　?。ň牛╉?xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析

　?。ㄊ┙Y(jié)論及建議

　　二、可行性研究的步驟

　　（一）接受委托

　?。ǘ┱{(diào)查研究

　?。ㄈ┓桨高x擇和優(yōu)化

　?。ㄋ模┴?cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià)

　?。ㄎ澹┚幹瓶尚行匝芯繄?bào)告

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃

　?。ㄒ唬﹨^(qū)位分析與選擇

　?。ǘ╅_始內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

　　（三）開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇

　?。ㄋ模┖献鞣绞降姆治雠c選擇

　　（五）融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

　?。┊a(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

　　二、構(gòu)造評價(jià)方案

　　三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　?。ㄒ唬r(shí)間類參數(shù)

　　（二）融資相關(guān)參數(shù)

　?。ㄈ┦找嫦嚓P(guān)指標(biāo)

　?。ㄋ模┰u價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

　　一、投資估算

　?。ㄒ唬┩恋刭M(fèi)用

　　1．征收補(bǔ)償費(fèi)

　　2．土地出讓價(jià)款

　　3．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

　　4．土地租用費(fèi)

　　5．土地投資折價(jià)

　?。ǘ┛辈煸O(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　（三）房屋開發(fā)費(fèi)

　　1．建筑安裝工程費(fèi)

　　2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　3．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　?。ㄋ模┢渌こ藤M(fèi)

　?。ㄎ澹╅_發(fā)期間稅費(fèi)

　?。┕芾碣M(fèi)用

　?。ㄆ撸╀N售費(fèi)用

　　（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用

　?。ň牛┎豢深A(yù)見費(fèi)

　　二、資金使用計(jì)劃

　　三、收入估算與資金籌措

　?。ㄒ唬┦杖牍浪?/p>

　　1．租售方案

　　2．租售價(jià)格

　　3．租售收入

　　4．收款方式

　?。ǘ┵Y金籌措

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

　　一、基本報(bào)表

　　（一）現(xiàn)金流量表

　　1．項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

　　2．資本金現(xiàn)金流量表

　　3．投資者各方現(xiàn)金流量表

　?。ǘ┴?cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

　?。ㄈ├麧櫛?/p>

　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)負(fù)債表

　　二、輔助報(bào)表

　　三、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

　　第六節(jié) 可行性研究報(bào)告的撰寫

　　一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成

　?。ㄒ唬┓饷?/p>

　?。ǘ┱?/p>

　?。ㄈ┠夸?/p>

　?。ㄋ模┱?/p>

　?。ㄎ澹└奖?/p>

　?。└綀D

　　二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)

　?。ㄒ唬╉?xiàng)目總說明

　　（二）項(xiàng)目概況

　?。ㄈ┩顿Y環(huán)境研究

　?。ㄋ模┦袌鲅芯?/p>

　?。ㄎ澹╉?xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目

　?。┮?guī)劃方案及建設(shè)條件

　?。ㄆ撸┙ㄔO(shè)方式及進(jìn)度安排

　?。ò耍┩顿Y估算及資金籌措

　　（九）項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定

　?。ㄊ╉?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)

　?。ㄊ唬╋L(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析

　　（十二）可行性研究的結(jié)論

　　考試要求

　　1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段；

　　2．熟悉可行性研究的內(nèi)容；

　　3．了解可行性研究的步驟；

　　4．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃；

　　5．掌握構(gòu)造評價(jià)方案；

　　6．掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)；

　　7．掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算；

　　8．掌握基本報(bào)表；

　　9．熟悉輔助報(bào)表；

　　10．掌握財(cái)務(wù)報(bào)表的編制；

　　11．熟悉可行性研究報(bào)告的撰寫。

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