房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。其具體程序為：

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　　辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關交驗以下文件：

　　1、抵押當事人的身份證明或法人資格證明材料；

　　2、抵押登記申請書；

　　3、抵押合同；

　　4、《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；

　　5、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件和證明材料；

　　6、可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；

　　7、登記機關認為必要的其他文件。

　�。ǘ�）登記審核與登記

　　登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理之日起15日內(nèi)作出是否準予登記的書面答復。

　　以依法取得的房屋所有權證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利的記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權人頒發(fā)《房屋他項權證》。

　　以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

　�。ㄈ�）登記的變更與注銷

　　抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。

　　因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和土地建筑物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。

　　其實，就房地產(chǎn)信貸業(yè)務來說，《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等諸多法律法規(guī)對其加以規(guī)范，但就實際應用上看，《擔保法》與房地產(chǎn)信貸關系最為密切�！稉�保法》不僅同其他法律法規(guī)一道對房地產(chǎn)估價以及金融機構的信貸業(yè)務進行規(guī)范，而且對抵押權實現(xiàn)也相應的加以規(guī)范。作為現(xiàn)代的房地產(chǎn)估價機構一方面要實現(xiàn)房地產(chǎn)估價的基本職能，另一方面也要以發(fā)展預測的眼光，積極的向委托方提供額外的專業(yè)咨詢意見，即實現(xiàn)服務和顧問的職能。當然，各地都有其不同的具體情況，各地也根據(jù)國家相關法律制定了一些與本地情況相適應的相關政策。實際上，在具體的房地產(chǎn)信貸的房地產(chǎn)價值評估中，其所涉及的各種情況都不盡相同，也會有與其向適應的法律法規(guī)對其經(jīng)濟行為加以規(guī)范，而就我國房地產(chǎn)估價（含資產(chǎn)評估）的水平、我國的資產(chǎn)、資本市場及其信息交流的發(fā)展情況來看，要估算出其抵押權實現(xiàn)時的價值很困難的。因此從穩(wěn)妥的角度來考慮，目前許多的估價機構在出具房地產(chǎn)估價（或資產(chǎn)評估）報告中，都聲明對于實現(xiàn)抵押權的相關的稅費未加以考慮，相應的將這些有關問題交由報告的使用者考慮，自然這也符合執(zhí)業(yè)規(guī)范和行業(yè)管理的要求，但考慮到一般估價報告的使用者法律及相關知識的局限性，具體估價項目的估價師在出具正式估價報告后，應當就委托方經(jīng)濟業(yè)務可能涉及的方面，提出相關的意見與建議，最大限度的實現(xiàn)參謀的作用，以達到委托方所付的費用對委托方的價值最大化。但這要求估價師具備相當豐富的政策、法律法規(guī)、各種技術專業(yè)等知識，還要求其掌握相關資本和資產(chǎn)市場以及其變化發(fā)展趨勢，另外還有對于估價師溝通能力的要求，更不用提嫻熟的估價技巧、豐富的估價經(jīng)驗了。以這個角度上分析，在一定的程度上可以解釋，目前房地產(chǎn)估價市場估價收費水平與行業(yè)規(guī)定有相當?shù)牟罹嗔�。估價專業(yè)與相關知識及專業(yè)的并舉，估價人員成為“全能型的復合性人才”，不僅目前已成為國際評估人員普遍具有的素質(zhì)，而且這應為我國估價師發(fā)展的趨勢。

　　《擔保法》就與房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的問題有其相關的規(guī)定，對其深化了解，不僅對估價人員正確的估價有相當程度的影響，而且對金融機構防范房地產(chǎn)信貸風險也是非常重要的。

　　考慮抵押權實現(xiàn)的一個重要問題就是抵押的效力，《擔保法》第46條規(guī)定：

　　抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

　　從上面的規(guī)定可以看出，抵押擔保的范圍是指抵押權在其所擔保的債權屆期未能清償實行后，抵押物拍賣或者變賣的價金可以用來清償?shù)南鄳�的債權，而這個范圍是抵押雙方當事人可以在抵押合同中加以約定的。但在此應加以注意的是，如果是第三人為借款人做抵押擔保人而以第三人的房地產(chǎn)進行抵押的，在抵押權實現(xiàn)時，即便抵押物房地產(chǎn)由于受市場價格的影響已經(jīng)跌價，其價值不足以抵償原抵押擔保的債權數(shù)額，抵押人（第三人）對不足部分也不再承擔清償責任。

　　因此，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的基本要求是正直、公正、客觀、中立、科學，房地產(chǎn)估價師不僅要為估價業(yè)務的委托方負責，而且也要為潛在的報告使用者負責，在債權擔保估價中尤其應注意不應剝奪潛在債權人的債權安全權。

　　對于房地產(chǎn)租賃對房地產(chǎn)抵押影響的問題，《擔保法》第48條規(guī)定：抵押人已將出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。租賃權對房地產(chǎn)權實現(xiàn)的影響，一般來說是負面的，例如，在拍賣抵押物房地產(chǎn)時，買受人顧慮標的物房地產(chǎn)上有租賃權的存在不愿意出高價，致使其實現(xiàn)的價款不足以清償其所擔保的債權。因此，無論房地產(chǎn)估價人員或金融機構決策人員在進行未來變現(xiàn)風險預測時，對此都應加以重點考慮。

　　《擔保法》第53條對抵押權的實現(xiàn)規(guī)定如下：

　　債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)�，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

　　抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足的部分由債務人清償。

　　如前所述，除評估行業(yè)規(guī)范及相關法律對估價人員及估價機構的較重的處罰外，對于抵押權實現(xiàn)時未獲清償?shù)那闆r，各個法律對估價人員及估價機構未做出直接賠償?shù)囊?guī)定。在出現(xiàn)估價不實的情況時，往往由于估價技術規(guī)定的靈活性，即便是涉及到訴訟，由于難度大，一般也是以抵押權人的撤訴告終。未經(jīng)清償?shù)牟糠謧鶛啵�此時以普通債權的形式存在，金融機構的這部分信貸風險加大，因此，選擇信譽較高的估價機構對于金融機構來講是十分必要的，可以向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)管理機構或上網(wǎng)查詢。對在建工程抵押權的實現(xiàn)，我國也有相關法律予以規(guī)范。

　　《中華人民共和國合同法》第286條和《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》規(guī)定如下：

　　建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

　　消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。

　　建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為6個月，自建設工程竣工之日起或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

　　從上面有關的規(guī)定來看，房地產(chǎn)抵押權的優(yōu)先地位是相對的，具體分析目前我國房地產(chǎn)開發(fā)情況，建筑工程承包人往往替房地產(chǎn)開發(fā)商墊付工程款進行建設，由于一般建筑工期比較長，不確定因素較多，房地產(chǎn)開發(fā)商的在建工程抵押貸款行為，對金融機構來說具有一定的風險，不良信貸發(fā)生的幾率較大，因此對于在建工程的抵押貸款無論是金融機構或房地產(chǎn)估價機構，都應非常慎重，以免發(fā)生不可挽回的損失，此時對金融機構來講，有一個長期合作的、非�？梢孕刨嚨�、可靠的房地產(chǎn)估價機構是最為重要的。對于房地產(chǎn)估價機構的在建工程估價，建議應注重核實工程的土地出讓合同締結情況，土地出讓金及相關稅費的支付情況，在建工程款的給付情況，在各種費用核實的情況下，出具估價報告。對金融機構的風險防范我們有如下建議：

　　認真審查貸款單位的信用情況以及自有資金的情況，并在貸款的金融機構建立基本結算帳戶，將貸款劃入專門的帳戶實行嚴格的監(jiān)督管理，再者在發(fā)放貸款時，要由貸款人逐筆申請并提供需要付款的證明，然后由金融機構直接撥付對方。而且要在貸款合同中明確規(guī)定發(fā)包人要對其財務報表、稅務報表、貸款項目的相關合同及其變更事項以及預售方案進行及時披露，以便有關方面及時掌握發(fā)包人的資金流動情況、財務狀況、債務清償情況。

　　房地產(chǎn)抵押貸款中的土地使用權抵押的問題也是非常復雜的，《擔保法》第56條規(guī)定：

　　拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金及相關稅費的款額后，抵押人有優(yōu)先受償權。

　　按現(xiàn)行法律，出讓土地使用權抵押應是最為安全和規(guī)范的擔保方式，但是，因為我國的土地產(chǎn)權管理制度及其相關的法律法規(guī)規(guī)定不是十分健全，以及行政執(zhí)法中有時出現(xiàn)的人為因素，在房地產(chǎn)抵押貸款中涉及土地使用權抵押中仍存在著較多的問題，這些問題對房地產(chǎn)估價機構收集估價依據(jù)和金融機構防范不良信貸的風險尤為重要。

　　首先，地方政府考慮發(fā)展地方經(jīng)濟，減免土地使用權出讓金并指令地方土地管理部門限期辦理土地使用權證后，土地使用權占有者進行土地使用權抵押貸款所形成的風險，此時由于土地使用權占有方并未有完全履行相關義務，即全額繳納土地出讓金，此時雖有地方政府的優(yōu)惠政策甚至地方政府有關部門專門下達文件，但從法律意義上看，這時所獲得的土地使用權只是形式上的，在實質(zhì)上并未在法律上生效。出現(xiàn)這種情況的后果有兩種情況：一種是政府隨意收回土地使用權，此時地方政府只賠付直接損失，并且如有違法事實則為無償收回；另一種情況是無法控制開發(fā)商的投機行為。這兩種情況都對放貸的金融機構造成直接的危害。對于這類問題的風險防范，我們建議：

　　1.確認、驗證國有土地使用權證，取得他項權利證明書；

　　2.核查土地使用權人的土地使用權出讓合同；

　　3.審核土地使用權人的繳款證明；

　　4.正確對待當?shù)卣�府的相關優(yōu)惠政策文件，第一要認真審查文件的內(nèi)容、級別等情況。第二對文件中的相關內(nèi)容是否落實到了土地使用權出讓協(xié)議中的情況要認真加以核實，相關文件是否與國家法律法規(guī)的規(guī)定有所抵觸；

　　5.詳細考察地方政府的信用情況；

　　6.規(guī)范貸款合同防范前面所述的工程款（承包人）優(yōu)先風險。

　　對于房地產(chǎn)估價機構與從事房地產(chǎn)信貸的金融機構來講，認真掌握國家與房地產(chǎn)相關的法律法規(guī)以及各個規(guī)章制度，對于更好的進行房地產(chǎn)估價和開展房地產(chǎn)信貸工作是非常有裨益的，當然對相關的專業(yè)以及行政程序的掌握也是不可忽視的。從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務的金融機構最關注的，也是房地產(chǎn)估價機構的最基本工作，當然是作為抵押物的房地產(chǎn)價值的確定，房地產(chǎn)價格估算的每一個環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)估算價格的最終確定，都有著重要影響，相關方面對其加以分析是十分必要的。