吉林市城市房地產開發(fā)經營管理條例》于1999年11月25日由吉林市第十二屆人民代表大會常務委員會第十四次會議審議通過，于2000年3月31日經吉林省第九屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。

　　2000年4月5日

吉林市城市房地產開發(fā)經營管理條例

　　第一章　總      則

　　第一條為加強城市房地產開發(fā)經營管理，規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，保障當事人的合法權益，根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱房地產開發(fā)經營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

　　第三條凡在本城市規(guī)劃區(qū)內，從事房地產開發(fā)經營活動和實施房地產開發(fā)經營管理的，均應遵守本條例。

　　第四條房地產開發(fā)經營必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

　　第五條市城鄉(xiāng)建設行政管理部門是本市房地產開發(fā)經營活動的主管部門（以下簡稱開發(fā)主管部門）。

　　第六條政府鼓勵支持新型建材、新技術、新工藝的推廣應用。加大住宅產業(yè)的科技含量，推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化的進程，逐步推廣住宅小區(qū)的智能化管理。提高住宅工業(yè)化水平，使住宅產業(yè)向系列化開發(fā)、集約化生產、商品化供應、社會化服務方向發(fā)展。

　　第二章　 房地產開發(fā)企業(yè)

　　第七條凡從事房地產開發(fā)經營活動的，必須設立房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）。設立開發(fā)企業(yè)除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：

　�。ㄒ唬┯�200萬元以上的注冊資本，其中自有流動資金不得低于100萬元；

　　（二）有4名以上持有資格證書的房地產、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

　　第八條設立開發(fā)企業(yè)，應當先到市開發(fā)主管部門申辦《房地產開發(fā)企業(yè)資質等級證書》。

　　開發(fā)企業(yè)的資質等級，按開發(fā)企業(yè)資質等級管理有關規(guī)定評定。開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)資質等級承擔相應的建設項目。

　　第九條取得《房地產開發(fā)企業(yè)資質等級證書》的開發(fā)企業(yè)，應當?shù)剿�在地工商行政管理部門申請登記。

　　開發(fā)企業(yè)同時持有營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書，方可從事房地產開發(fā)經營活動。

　　第十條設立外商投資開發(fā)企業(yè)，應當按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　第十一條開發(fā)企業(yè)的資質每年核定一次。對于不符合原定資質標準的企業(yè)，由原資質審批部門予以降級或者吊銷《房地產開發(fā)企業(yè)資質等級證書》。

　　第三章　 房地產開發(fā)項目

　　第十二條開發(fā)主管部門應當會同有關部門，根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃、年度固定資產投資計劃和市場需求，編制房地產開發(fā)項目年度計劃，確定當年房地產開發(fā)項目。

　　確定房地產開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改造和新區(qū)建設相結合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產。

　　第十三條土地使用權出讓或者劃撥前，規(guī)劃行政主管部門和市開發(fā)主管部門應對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

　�。ㄒ唬┓康禺a開發(fā)項目性質、規(guī)模和開發(fā)期限；

　�。ǘ�）規(guī)劃控制指標及規(guī)劃設計條件；

　　（三）基礎設施和公共服務配套設施（包括人防設施）的建設要求；

　�。ㄋ模┗�礎設施和公益設施建成后的產權界定；

　�。ㄎ澹╉椖坎疬w補償安置要求。

　　第十四條房地產開發(fā)項目由開發(fā)主管部門以招標、拍賣等方式確定開發(fā)企業(yè)。

　　取得房地產開發(fā)項目的開發(fā)企業(yè)須到開發(fā)主管部門領取該項目的《房地產開發(fā)項目批準書》，并簽訂《房地產開發(fā)項目建設合同書》。

　　開發(fā)企業(yè)應當在取得《房地產開發(fā)項目批準書》的同時領取《房地產開發(fā)項目手冊》。

　　開發(fā)企業(yè)應當如實做好記錄，并定期將《房地產開發(fā)項目手冊》送開發(fā)主管部門核驗。

　　第十五條取得開發(fā)項目的開發(fā)企業(yè)，須持《房地產開發(fā)項目批準書》、《房地產開發(fā)項目建設合同書》到規(guī)劃、土地、建設等行政管理部門辦理規(guī)劃、用地、開工等相關手續(xù)。

　　第十六條房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計、勘察和建筑設計，應當由具有相應資格的單位承擔。設計方案由規(guī)劃部門和建設行政主管部門組織審查。

　　第十七條依法取得的國有土地使用權，可以依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經營房地產，但其中一方必須是具有相應資質的開發(fā)企業(yè)，并到開發(fā)主管部門和土地行政管理部門辦理有關手續(xù)。

　　第十八條各機關、企事業(yè)單位以集資、聯(lián)建等形式建設的住宅和經營性公建項目，必須向市開發(fā)主管部門提出建設申請。經審查同意并取得《房地產開發(fā)項目批準書》后，方可辦理其他建設手續(xù)。

　　第四章　 房地產開發(fā)建設

　　第十九條開發(fā)企業(yè)必須按照《房地產開發(fā)項目建設合同書》和規(guī)劃設計要求進行開發(fā)建設。

　　開發(fā)建設過程中，開發(fā)企業(yè)不得擅自改變項目的規(guī)劃設計和建筑設計，確需變更的，須按照原審批程序辦理變更手續(xù)。

　　第二十條開發(fā)企業(yè)必須按照《房地產開發(fā)項目建設合同書》約定的工期進行開發(fā)建設，同步完成公共、公用配套設施等各項基礎設施的建設。

　　第二十一條以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途和動工開發(fā)期限開發(fā)。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權和項目開發(fā)經營權。但是，因不可抗力或者有關行政部門的行為造成的除外。

　　第二十二條分期開發(fā)建設的項目，分期投資額應當與項目規(guī)模及控制總額相適應。

　　開發(fā)項目的啟動資金不得低于項目總投資的25%.

　　第二十三條 房地產開發(fā)項目的建設實行先地下后地上、誰開發(fā)誰配套的原則，項目外的配套設施由政府有關建設行政主管部門統(tǒng)一組織建設，項目內的配套設施由開發(fā)企業(yè)承擔。

　　第二十四條住宅小區(qū)按照規(guī)劃全部建成竣工后，開發(fā)建設單位應當向開發(fā)主管部門提出綜合驗收申請，并填報住宅小區(qū)綜合開發(fā)建管交接申報表，同時提交有關文件，開發(fā)主管部門應當自收到綜合驗收申請之日起30日內組織有關部門進行驗收。

　　第二十五條凡是新建（包括正在建設）的住宅小區(qū)必須嚴格按照要求進行規(guī)劃、設計，做到建設、管理、服務一體化，按照物業(yè)管理標準達到質量合格、設施配套、布局合理、功能齊全。

　　開發(fā)主管部門應當依據(jù)有關法規(guī)標準及城市規(guī)劃行政主管部門批準的規(guī)劃設計文件，按照第二十六條、第二十七條的規(guī)定，組織進行綜合驗收。經綜合驗收合格后，方可交付使用；未經綜合驗收或者綜合驗收不合格的不得交付使用，產權部門不得辦理產權手續(xù)。

　　第二十六條住宅小區(qū)綜合驗收包括下列內容：

　　（一）建設用地審批文件執(zhí)行情況；

　　（二）拆遷補償、安置方案落實情況；

　�。ㄈ�）單項工程質量驗收情況；

　　（四）配套建設的基礎設施和公共設施建設情況；（五）物業(yè)管理設施落實情況；（六）各種檔案資料完備情況；（七）其他驗收內容。

　　第二十七條所有建設項目按照批準的小區(qū)規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求：

　�。ㄒ唬┬�區(qū)內的公共配套服務設施齊全、完好；

　�。ǘ�）小區(qū)內道路路面平整，并有排水設施，滿足設計要求；（三）小區(qū)公共綠化達到要求標準，公共綠地、庭院綠地和道路兩側綠地分布合理，花壇、樹木、建筑小品配置得當；

　�。ㄋ模┕�氣、供水、供熱設施達到有關設計要求和相應的技術標準；

　�。ㄎ澹╇娏Α㈦娪嵕�路、郵政設施齊全，路燈、電話、有線電視、動力設備正常運行；

　　（六）環(huán)境衛(wèi)生設施齊全，各項基礎設施應當符合國家環(huán)境保護規(guī)定的標準；

　�。ㄆ撸┫�防設施齊全，符合要求；（八）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝飾色調等符合批準的規(guī)劃設計要求；

　�。ň牛┳≌�小區(qū)具備物業(yè)管理條件。

　　第二十八條住宅小區(qū)綜合驗收合格后，開發(fā)主管部門向開發(fā)建設單位頒發(fā)《吉林市住宅小區(qū)建設合格證》。開發(fā)建設單位應當與小區(qū)物業(yè)管理單位簽訂《吉林市住宅小區(qū)交接合同》。

　　第二十九條房地產開發(fā)項目的工程建設必須符合國家有關設計施工的技術標準、規(guī)范，并按照質量標準驗收。房地產開發(fā)項目的工程質量由開發(fā)企業(yè)負責。

　　開發(fā)企業(yè)與設計、施工單位、監(jiān)理單位的質量責任關系，按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

　　第五章　 房地產開發(fā)經營

　　第三十條開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，應當?shù)介_發(fā)主管部門和相關管理部門辦理變更手續(xù)。

　　受讓人進行房地產開發(fā)的應當具備房地產開發(fā)資格。

　　第三十一條商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)定到有關部門辦理商品房預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　辦理商品房屋預售登記必須提交下列文件：

　　（一）企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；

　�。ǘ�）建設項目的計劃、立項、規(guī)劃、用地和施工等批準文件；

　�。ㄈ�）工程施工合同；

　�。ㄋ模┩度腴_發(fā)建設的資金已達到投資總額的25%以上的證明；

　�。ㄎ澹┥唐贩课蓊A售方案、分層平面圖和物業(yè)管理方式；

　�。�六）向境外銷售的商品房屋，應當同時提交向境外銷售的批準文件。

　　第三十二條非房地產開發(fā)企業(yè)自建的項目在產權確定之前不得進行房地產經營活動。

　　第三十三條商品房屋預售人應當在商品房屋預售合同簽訂之日起30日內，將合同送房地產行政管理部門和土地行政管理部門備案。

　　第三十四條商品房預售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。

　　第三十五條享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅，應當按照政府規(guī)定的價格和對象進行銷售。

　　第三十六條開發(fā)企業(yè)應當在房屋交付使用時向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

　　住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔房屋保修責任。

　　保修期內，因開發(fā)企業(yè)對房屋進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　房屋交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任第三十七條已經預售商品房屋并簽訂預售合同的，預售人轉讓該房地產開發(fā)項目，原商品房屋預售合同由項目受讓人繼續(xù)履行。項目轉讓人、項目受讓人、商品房屋預購人三方應當簽訂原商品房屋預售合同的補充合同。

　　項目轉讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起15日內，持補充合同按照規(guī)定到有關部門辦理有關變更手續(xù)。

　　第六章　 投 訴

　　第三十八條市開發(fā)主管部門須建立投訴受理制度，接受對違反本條例行為的投訴。

　　第三十九條投訴人應當向市開發(fā)主管部門投訴。市開發(fā)主管部門受理投訴后，應當進行調查、核實、處理，并自受理投訴之日起15日內答復投訴人。

　　投訴人對市開發(fā)主管部門的答復有異議，可以向市人民政府或者市開發(fā)主管部門提出復核要求。市人民政府或者市開發(fā)主管部門應當自受理之日起15日內，將復核意見答復投訴人。

　　第四十條開發(fā)企業(yè)在接到市開發(fā)主管部門的投訴處理意見后，必須按照處理意見提出的要求予以落實。

　　第四十一條投訴內容涉及其他行政管理部門職責范圍的，開發(fā)主管部門應當自受理之日起5日內，移送有關行政管理部門處理，并書面告知投訴人。

　　第七章　 法律責任

　　第四十二條違反本條例的，由開發(fā)主管部門或者有關部門依據(jù)下列規(guī)定予以處罰。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　（一）違反第八條規(guī)定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，責令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下的罰款，逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

　�。ǘ�）違反第十四條規(guī)定，擅自進行房地產開發(fā)活動的，予以警告，責令限期改正。

　　（三）違反第十七、十八條規(guī)定，未經開發(fā)主管部門同意擅自進行投資建設的，責令停止建設活動，限期補辦手續(xù)。

　�。ㄋ模┻`反第二十五條規(guī)定，將未經驗收的房屋交付使用的，責令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦的，處10萬元以上30萬元以下的罰款；將驗收不合格的房屋交付使用的，責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　（五）違反第三十條規(guī)定，未辦理變更手續(xù)擅自轉讓房地產開發(fā)項目的，責令停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。

　　（六）違反第三十一條規(guī)定，未進行商品房預售登記而擅自預售商品房屋的，責令停止預售活動，限期申辦，沒收違法所得，并處以已收取預付款1%以下的罰款。

　�。ㄆ撸┻`反第三十七條規(guī)定，未辦理變更手續(xù)，擅自轉讓未竣工的預售商品房屋的，責令補辦手續(xù)。

　�。ò耍┻`反第四十條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)對市開發(fā)主管部門提出的處理意見不及時落實，不負責任，推諉搪塞，給用戶造成損失的，由開發(fā)企業(yè)給予賠償。

　　第四十三條開發(fā)主管部門及其規(guī)劃、土地、質檢等有關部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分。構成犯罪的依法追究刑事責任。

　　第四十四條當事人對行政處罰不服的及逾期不履行行政處罰決定的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

　　第八章　 附 則

　　第四十五條在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產開發(fā)經營，實施房地產經營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。

　　第四十六條本條例由吉林市人民代表大會常務委員會負責解釋。

　　第四十七條本條例自公布之日起施行，1996年4月1日吉林市人大常委會頒布施行的《吉林市城市房地產開發(fā)管理條例》同時廢止。