2016房估《經(jīng)營與管理》知識點：房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險

2016-09-06 10:53 來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)

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序號	風(fēng)險名稱	內(nèi)涵
1	通貨膨脹風(fēng)險（購買力風(fēng)險,錢不值錢了）	◇ 購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險 ◇ 其實質(zhì)是通貨膨脹導(dǎo)致未來收益的價值下降
2	市場供求風(fēng)險	◇ 供求關(guān)系的變化會造成房地產(chǎn)價格的波動與租金水平的變化 ◇ 房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場,當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多

【重點難點】如何規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險

◇ 以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險越大，實際上承擔(dān)了本應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險。

◇ 投資者通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低風(fēng)險對實際收益率的影響程度（調(diào)高）。

【2013年試題】張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險是（）風(fēng)險。

A.政策 B.通貨膨脹

C.利率 D.或然損失

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來收益的價值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔(dān)了本來應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險。參見教材P18。

【典型例題】整個國家市場環(huán)境條件變化對房地產(chǎn)市場的影響，要比當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境變化造成的影響大。（）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響要比整個國家市場環(huán)境變化的影響大。參見教材P18。

序號	風(fēng)險名稱	內(nèi)涵
3	周期風(fēng)險	·房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險 ·房地產(chǎn)市場周期波動分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段 ·美國房地產(chǎn)市場周期為18－20年 ·香港房地產(chǎn)市場周期為7－8年 ·日本房地產(chǎn)市場周期為7年
4	變現(xiàn)風(fēng)險	指急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。（跳樓價的損失）
5	利率風(fēng)險	·利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響 ·可采用固定利率貸款來抵御該風(fēng)險，實質(zhì)上是把利率風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給金融機構(gòu)

【重點難點】利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響

◇ 折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損

◇ 加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難，抑制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價格下降

序號	風(fēng)險名稱	內(nèi)涵
6	政策風(fēng)險
7	政治風(fēng)險
8	或然損失風(fēng)險	◇ 指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失 ◇ 可以通過保險將風(fēng)險部分轉(zhuǎn)移給保險公司，也可以通過租約將部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承租人