房地產估價師案例與分析講義：旅館房地產的估價

　　（一）旅館房地產及其特點

　　1.飯店、酒店、賓館房地產及其特點

　?。?）產權式酒店

　　產權式酒店由“時權酒店”（TIMESHARE）演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權，即酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經營獲取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。對開發(fā)商而言，通過分單元出售酒店產權的形式，可盡快收回投資，減輕投資風險；對業(yè)主而言，通過購買指定房間的產權不僅可以自己使用，還可通過分紅的形式取得可觀的投資回報；對經營者而言，憑借豐富的管理經驗，不必擁有酒店的所有權就可得到一定的管理收益。國際通用的產權式酒店大致有三種類型：一是時權酒店，即有約定期的使用酒店客房的權利；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經營，到一定期限轉為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。

　　（2）酒店式公寓

　　酒店式公寓，就是擁有獨立產權、配備包括廚衛(wèi)在內的綜合套間的房地產，整個大廈則提供酒店式的商務服務、保潔服務、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報。我們可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓，大多數用于投資。嚴格來講，酒店式公寓實際上是產權酒店的一種形式。目前在一些中心城市如北京、上海、廣州、深圳等地都出現了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商務區(qū)，其使用客戶大多為外來的高級白領階層，其銷售價格都比較高。2010年教材刪除，如位于廣州珠江新城（廣州的CBD）的愛丁堡大廈，其銷售價格達到了20000元/㎡左右.

　　（3）分時度假

　　分時度假就是把一個星級酒店或豪華度假村的一間客房的使用權按每年52周時間分別出售給51個家庭。顧客在購買了一個時段（可以是20年、30年、40年或更長的時間）每年的使用權（如一周）之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。

　?。?）經濟型酒店

　　經濟型酒店是在傳統(tǒng)星級酒店基礎上發(fā)展出來的一種強化客房功能、弱化附屬設施及服務的新型有限服務酒店。它主要從商務旅游顧客需求角度出發(fā)，重在提供物超所值的客房產品，它不同于傳統(tǒng)的星級酒店標準，是對星級酒店的創(chuàng)新。經濟型酒店以“務實”為服務理念，一般沒有豪華的大堂，簡化甚至取消一些配套設施，例如：餐廳、會議室、康樂等，但是它特別講究客房的舒適度，除了室內裝修質地優(yōu)良、獨具風格外，房間的睡床從床墊到床上用品都是按照三星級以上水平配置，并提供免費寬帶上網，其房價水平相比傳統(tǒng)三星級酒店要低15%～30%.它還提供衛(wèi)生、便捷的大眾式早餐（如面包、咖啡之類）以及其他外送洗衣、商務等綜合性服務。

　　2.旅店、招待所及其特點

　　旅店、招待所一般是以客房居住功能為主，兼有小規(guī)模的餐廳、飯?zhí)茫洜I規(guī)模都比較小，一般為企事業(yè)單位作為接待客人使用，其經營收入主要來自于床位收入。

　　（二）旅館房地產的估價特點

　　旅館房地產的估價特點除與商業(yè)房地產類似外，其還具有以下特點：

　　1.轉讓少且一般為整體轉讓

　　旅館房地產一般較少在市場上轉讓，而旅館房地產一旦轉讓，一般是整體轉讓，很少采取部分轉讓的形式。同樣，旅館房地產估價時，也是估算其整體價值的情況居多。與之相應要注意的是，單獨估算旅館大堂等部分房地產的價值是沒有意義的。不僅如此，這樣單獨估算的結果必然是導致價值的重復計算。

　　2.功能多樣

　　旅館房地產往往具有多種功能，級別、檔次越高的旅館房地產其具有的功能越多，如五星級酒店一般具有商場、餐飲娛樂健身、商務會議、客房等功能，其收益主要體現在不同功能的經營能力和水平，其功能是否多樣、經營水平的高低對其物業(yè)的價值影響較大，因此估價時應根據其具有的不同功能及其經營狀況、收益能力分別估價。

　　3.一次性投資大、投資回收期較長、經營風險較大

　　旅館房地產中的酒店，特別是一些大型酒店房地產，其一次性投資比較大，特別是裝修及其各種設施設備的投資很大，而酒店房地產主要是通過經營獲取回報，因此投資回收期較長，在經營期內將可能遇到宏觀經濟形勢、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)等因素的變化影響，尤其是供求變化對酒店房地產的價格變動影響很大，經營風險較大。

　　4.價值主要體現在接待客戶的類型及其能力

　　旅館房地產功能主要是接待各種類型的客戶，如會議客戶、經商客戶、度假客戶等。不同類型的旅館房地產其接待的客戶類型、層次不同，其體現的價值不同。對同類型旅館房地產而言，其價值主要體現在接待能力的大小，因此旅館房地產的房間價格（或床位價格）、房間數（或是床位數）；入住率等指標，常?？梢宰鳛楣纼r的指標，即以床位數或房間數作為比較因素，根據同類旅館估算其每個床位或是每個客房的價格，然后乘以總的床位或客房數，即可得出旅館的總價。