2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點三：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價,房產(chǎn)估價師中很多考生為此苦惱不堪。其實沒有必要這樣，我們只要對這些知識點多加注意，而且對知識點做好篩選和提煉，有的放矢地去學習，備考效率就會有所提高。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點三：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，希望對你有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點三：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的特點

　　房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換;土地及地上建筑物的整體買賣、交換;零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價特點主要表現(xiàn)為：

　　(1)從價值時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行的，價值時點則在估價作業(yè)日期之后。

　　(2)從委托人和估價主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的估價機構(gòu)估價，委托人既可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

　　(3)從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的估價，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性。如買方需要了解購買一宗房地產(chǎn)時，可能實現(xiàn)的最低價格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時可能實現(xiàn)的最高價格。

　　作為估價機構(gòu)，對該宗房地產(chǎn)進行估價時，其估價結(jié)果可能有一定擺動幅度的價格區(qū)間，估價人只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)規(guī)范負責，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負直接責任。

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可采用比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、收益法、基準地價修正法等。

　　(1)比較法

　　由于房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓實例比較多，市場非?；钴S，因此比較法是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價普遍采用的方法。對于單純國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格估價時，選取的市場交易實例必須具有可比性，即表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。

　　(2)假設(shè)開發(fā)法

　　對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進行估價時，假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法之一。假設(shè)開發(fā)法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價值，得到土地或在建工程價格。

　　(3)成本法

　　當市場上交易實例難以獲取，估價對象土地使用權(quán)及地上建筑物價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。

　　(4)收益法

　　對于收益性的房地產(chǎn)如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓價格估價時，常常采用收益法進行估價。

　　(5)基準地價修正法

　　基準地價修正法主要是針對單純土地轉(zhuǎn)讓估價或成本法估價時的土地估價?；鶞实貎r修正法的關(guān)鍵是確定土地的基準地價。

　　三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的注意事項

　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價和受讓人需要的估價，并應(yīng)根據(jù)估價委托人的具體需要，估價市場價值或投資價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協(xié)議價等。

　　2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)調(diào)查了解轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓對象狀況、轉(zhuǎn)讓價款支付方式、轉(zhuǎn)讓稅費負擔等轉(zhuǎn)讓條件的設(shè)定或約定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　(1)當轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓條件有書面設(shè)定或約定時，宜估價在其書面設(shè)定或約定的轉(zhuǎn)讓條件下的價值或價格;

　　(2)當轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓條件無書面設(shè)定、約定或書面設(shè)定、約定不明確時，應(yīng)估價轉(zhuǎn)讓對象在價值時點的狀況、轉(zhuǎn)讓價款在價值時點一次性付清、轉(zhuǎn)讓稅費正常負擔下的價值或價格。

　　3.已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)估價出租人權(quán)益價值;轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進行轉(zhuǎn)讓的，可另行估價無租約限制價值，并應(yīng)在估價報告中同時說明出租人權(quán)益價值和無租約限制價值及無租約限制價值的使用條件。

　　4.以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，估價對象應(yīng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并應(yīng)根據(jù)國家和估價對象所在地的土地收益處理規(guī)定，給出需要繳納的出讓金等費用或轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益。

　　5.保障性住房銷售估價，應(yīng)根據(jù)分享產(chǎn)權(quán)、獨享產(chǎn)權(quán)等產(chǎn)權(quán)享有方式，估價市場價值或其他特定價值、價格。對采取分享產(chǎn)權(quán)的，宜估價市場價值;對采取獨享產(chǎn)權(quán)的，宜根據(jù)類似商品住房的市場價格、保障性住房的成本價格、保障性住房供應(yīng)對象的支付能力、政府補貼水平及每套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房價格影響因素，測算公平合理的銷售價格水平。但國家和保障性住房所在地對保障性住房銷售價格確定有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

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