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2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點四:房地產(chǎn)貸款項目評估

2019-05-28 16:46   來源:建設(shè)工程教育網(wǎng) 字體: 打印 收藏

  2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點四:房地產(chǎn)貸款項目評估,房產(chǎn)估價師中很多考生為此苦惱不堪。其實沒有必要這樣,我們只要對這些知識點多加注意,而且對知識點做好篩選和提煉,有的放矢地去學(xué)習(xí),備考效率就會有所提高。今天,建設(shè)工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點四:房地產(chǎn)貸款項目評估,希望對你有所幫助。

  2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點四:房地產(chǎn)貸款項目評估

  第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項目評估

  房地產(chǎn)貸款項目評估是房地產(chǎn)開發(fā)項目評估的一種類型。房地產(chǎn)開發(fā)項目評估一般包括兩種情況,一是投資方擬收購或介入一個房地產(chǎn)開發(fā)項目時進行的評估,二是銀行準備對房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資貸款時進行的評估。

  本節(jié)以房地產(chǎn)貸款目的進行的項目評估為例介紹房地產(chǎn)貸款項目評估的相關(guān)內(nèi)容,收購項目所進行的項目評估與此類似。

  一、房地產(chǎn)貸款項目評估的含義

  房地產(chǎn)貸款項目評估是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)項目向銀行、信托公司、投資基金等金融機構(gòu)進行融資時,金融機構(gòu)委托評估咨詢機構(gòu)或自行對借貸企業(yè)及開發(fā)項目進行全面調(diào)查、分析、測算、評價的一項貸前評審的專業(yè)服務(wù)活動。一般均形成書面報告,作為房地產(chǎn)開發(fā)貸款評審的重要依據(jù)。接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他投資者委托,為其投資項目的決策進行科學(xué)論證而做的項目評估,與貸款項目評估的關(guān)注點略有不同。

  二、房地產(chǎn)貸款項目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準規(guī)定

  《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

  《中華人民共和國土地管理法》;

  《中華人民共和國城市規(guī)劃法》;

  《中華人民共和國擔(dān)保法》;

  《中華人民共和國會計法》;

  《中華人民共和國稅收征收管理辦法》;

  《貸款通則》;

  《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》;

  《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》;

  《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》;

  《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》;

  《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;

  中國人民銀行、銀監(jiān)會、國家發(fā)改委、各級政府有關(guān)部門頒布的其他相關(guān)法規(guī)。

  三、房地產(chǎn)貸款項目評估的特點

  (一)綜合性

  (二)科學(xué)性

  (三)專業(yè)性

  (四)特殊性

  四、房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容

  房地產(chǎn)貸款項目評估包含的內(nèi)容在中國人民銀行、國家開發(fā)銀行、各商業(yè)銀行及中國國際工程咨詢公司等均有各自的相關(guān)規(guī)定,但大同小異。主要包括對企業(yè)的資信評估、開發(fā)項目的合理性評估、市場分析、財務(wù)及經(jīng)濟效益評估、風(fēng)險評估、結(jié)論等幾大部分。綜合各家的內(nèi)容,結(jié)合房地產(chǎn)貸款項目的特點,建議設(shè)立九部分內(nèi)容:

  第一部分 借款企業(yè)資信評估

  第二部分 項目概況評估

  第三部分 項目市場分析

  第四部分 項目投資估算及資金來源、籌措評估

  第五部分 項目進度與資金運用評估

  第六部分 項目財務(wù)效益評估

  第七部分 不確定性分析

  第八部分 貸款效益及風(fēng)險評估

  第九部分 結(jié)論與建議

  各部分的具體內(nèi)容可參見后附房地產(chǎn)貸款項目評估案例。

  在報告的開頭一般會增加總論(或摘要)部分。說明評估的依據(jù),并將各部分的主要數(shù)據(jù)、指標(biāo)及結(jié)論盡量摘錄。

  在報告的最后應(yīng)附評估附表與附件。附表含評估過程中涉及的各種分析及測算表格;附件含企業(yè)及項目的各種申請文件及批件的復(fù)印件、項目地理位置示意圖及項目現(xiàn)狀照片。

  報告的撰寫方面,力求文字簡潔、準確、明了,敘述全面、清楚。定性分析與定量分析結(jié)合運用,盡量采用數(shù)字、圖表表述。注意報告內(nèi)容和分析結(jié)論的真實性、完整性和準確性。

  五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項

  (一)評估的側(cè)重點

  金融機構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般按企業(yè)評價為主和項目評價為主兩種模式操作。以企業(yè)評價為主的,評估的側(cè)重點是企業(yè)的綜合實力、專業(yè)素質(zhì)、財務(wù)及信用狀況等,對項目狀況的評估可適當(dāng)簡化;以項目評價為主的,評估的側(cè)重點是項目狀況、投資成本、市場分析、財務(wù)效益評價及項目的封閉運作方案等,對企業(yè)狀況的評估可適當(dāng)簡化。

  (二)動態(tài)與靜態(tài)分析

  在財務(wù)效益評估時,計算期較長的房地產(chǎn)項目(如作為酒店、商業(yè)中心等自行管理或出租的綜合性房地產(chǎn)項目),應(yīng)進行動態(tài)評價,測算與分析項目的動態(tài)評價指標(biāo);計算期1~2年的房地產(chǎn)項目(如作為普通住宅銷售的房地產(chǎn)項目),對資金運用、銷售收入測算、貸款取得與償還等也應(yīng)進行動態(tài)的分析。

  (三)項目風(fēng)險評估

  從項目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。項目本身的風(fēng)險關(guān)注點主要有:項目的合法性、合規(guī)性和可行性(包括技術(shù)、經(jīng)濟等);施工過程及質(zhì)量風(fēng)險;租售模式風(fēng)險;外部競爭環(huán)境風(fēng)險等。借款企業(yè)的風(fēng)險關(guān)注點主要有:資質(zhì)及管理能力;信用狀況;其他項目的關(guān)聯(lián)風(fēng)險等以及項目條件、企業(yè)條件是否符合金融機構(gòu)的信貸政策及風(fēng)險管理要求,擔(dān)保措施的可實施性等方面。

  (四)項目市場評估

  與對某一宗房地產(chǎn)的價值(價格)評估相比,貸款項目評估注重競爭區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。一般要求進行項目的SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅)分析,評價項目的產(chǎn)品、客戶定位,對項目周邊區(qū)域及競爭項目分析也更深入化、具體化。

  房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生,抓緊時間購買教材準備復(fù)習(xí),為自己爭取更多的機會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費復(fù)習(xí)資料>    免費試聽課>

報考指南

房地產(chǎn)估價師_報考指南
  • 報 名 時 間

    預(yù)計8月起

  • 大綱 / 教材

    大綱使用2021版

  • 準考證打印

    考前10日至一周內(nèi)

  • 考 試 時 間

    預(yù)計2025年11月8-9日

  • 考 試 成 績

    考試日期后2個月內(nèi)

  • 合格證領(lǐng)取

    考后3個月起

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