2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)五：商品房銷售管理，房產(chǎn)估價(jià)師涉及考點(diǎn)比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對(duì)這些知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)五：商品房銷售管理，希望對(duì)各位有所幫助。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)五：商品房銷售管理

　　商品房銷售管理

　　一、商品房預(yù)售

　　1.商品房預(yù)售的概念(熟悉)

　　商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價(jià)款的行為。為規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障購房人的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可。

　　【例題】規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度的法律是(　)。

　　A.《城市房地產(chǎn)管理法》

　　B.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》

　　C.《城市商品房預(yù)售管理辦法》

　　D.《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。參見教材P110。

　　2.商品房預(yù)售的條件 (考點(diǎn)、掌握)

　　(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

　　(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟 ，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。

　　【2011年試題】商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于(　)。

　　A.居住區(qū)

　　B.居住小區(qū)

　　C.棟

　　D.單元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。參見教材P110。

　　【例題】商品房預(yù)售的條件之一是：投入的開發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的一定比例以上，并有確定的(　)。

　　A.后續(xù)開發(fā)資金和施工措施

　　B.后續(xù)開發(fā)資金和質(zhì)量保障措施

　　C.施工進(jìn)度和竣工交付日期

　　D.施工和質(zhì)量保障措施

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。參見教材P110。

　　3.商品房預(yù)售許可(掌握)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后方能夠預(yù)售商品房。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》，售樓廣告和說明書應(yīng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。

　　(1)許可材料

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：

　　(1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;

　　(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

　　(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

　　(4)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

　　(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;

　　(6)商品房預(yù)售方案：預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體落實(shí)、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。

　　【2011年試題】商品房預(yù)售方案應(yīng)包括的內(nèi)容有(　)。

　　A.項(xiàng)目基本情況

　　B.預(yù)售房屋套數(shù)

　　C.銷售人員姓名和身份證號(hào)

　　D.竣工交付日期

　　E.住宅質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體落實(shí)、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。參見教材P111。

　　【例題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證，必須提交的要件包括(　)。

　　A.國有建設(shè)用地使用權(quán)證書

　　B.工程施工合同

　　C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　D.房屋拆遷許可證

　　E.建設(shè)工程施工許可證

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》，應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書;(3)土地使用權(quán)證書;建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)投入資金開發(fā)建設(shè)達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明;(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;(6)商品房預(yù)售方案。參見教材P111。

　　(2)許可程序

　　1)受理

　　如材料不齊應(yīng)當(dāng)場或5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)充的材料。

　　2)審核

　　3)許可

　　受理10內(nèi)，如條件符合，應(yīng)依法做出預(yù)售許可決定;決定之日起10日內(nèi) 向企業(yè)送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。獲得預(yù)售許可的項(xiàng)目，企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。

　　4)公示。

　　4.商品房預(yù)售合同登記備案(掌握)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以向社會(huì)預(yù)售其商品房。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi) 持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　【例題】商品房預(yù)售合同應(yīng)由(　)向登記部門登記備案。

　　A.購房人

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　C.購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　D.購房人或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以向社會(huì)預(yù)售其商品房。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。參見教材P112。

　　【2012年試題】商品房預(yù)售合同登記備案的申請(qǐng)人應(yīng)是(　)。

　　A.購房人

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　C.商品房銷售代理機(jī)構(gòu)

　　D.購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。參見教材P112。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時(shí)間。符合報(bào)名條件的考生，抓緊時(shí)間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí)，為自己爭取更多的機(jī)會(huì)。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>