2019房地產估價師《經營與管理》考點三：前期工作，房產估價師涉及考點比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點進行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網為大家介紹的是2019房地產估價師《經營與管理》考點三：前期工作，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產估價師《經營與管理》考點三：前期工作

　　第三章 房地產開發(fā)程序與管理

　　第三節(jié) 前期工作

　　當通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權和開發(fā)項目建設過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在購買土地使用權和簽訂建設合同之前，必須設法將這些因素盡可能精確地量化。在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗之前，開發(fā)商應盡量推遲具體的實施步驟，比如購買土地使用權。

　　一、獲取土地

　　當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，實施過程的第一步是獲取土地。

　?、逋恋貎渑c土地一級開發(fā)

　　土地儲備：指市縣國土部門為實現(xiàn)調控土地市場，促進土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。建立目的：加強土地調控，規(guī)范土地市場運行，促進土地節(jié)約集約利用，提高建設用地保障能力。

　　土地儲備的范圍：依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權取得的土地、已辦理農用地轉用和土地征收批準手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。

　　土地一級開發(fā)：指由政府或其授權委托的企業(yè)進行土地征收、拆遷、土地平整，進行市政基礎設施和社會公眾配套設施建設，使土地達到“幾通一平”的建設條件活動。

　　土地儲備和土地一級開發(fā)模式的建立，推動了公開、公平和透明的土地供應市場建設，對開發(fā)商或投資者獲取土地使用權的價格也產生了重大影響。

　?、娅@取土地的途徑

　　1.土地使用權出讓。從02年7月1日開始實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，從03年8月1日起施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》。07年9月修訂形成了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》。按照這些規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，特殊情況下才允許協(xié)議方式出讓。各種出讓方式的具體界定是：①招標出讓國有建設用地使用權。②拍賣出讓國有建設用地使用權。③掛牌出讓國有建設用地使用權。④協(xié)議出讓國有建設用地使用權。該方式僅當依法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定不適合采用招標、拍賣或掛牌方式出讓時，方可采用。即“在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。

　　2. 土地使用權劃撥。以劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及私人參與的城市基礎設施用地和公益事業(yè)項目和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目的用地。經濟適用房和廉租房項目用地，目前也通過劃撥方式供地。以劃撥方式供應經濟適用房和廉租房建設用地時，逐步開始采用以未來租售價格不標的的公開招標方式。

　　3. 原有劃撥土地上存量房地產的土地使用權。原有劃撥土地上的存量房地產，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導致產權變更時，需辦理出讓手續(xù)。在不改變土地利用條件下，該類土地可采用協(xié)議方式獲得，采用國有出讓、租賃、作價入股或授權經營等方式，對原劃撥國有土地資產進行處置，土地使用者獲得相應條件下的土地使用權。

　　4. 與當前土地使用權擁有者合作。是獲得土地使用權的一種重要的方式。

　　二、確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可

　　㈠土地出讓過程中的規(guī)劃管理

　　出讓城市國有土地使用權，出讓前應制定控規(guī)。出讓的地塊，須具有規(guī)劃部門提出的規(guī)劃設計條件及附圖。規(guī)劃設計條件包括：地塊面積、土地使用性質、容積率、建筑密度;建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設施和工程設施、建筑界限、開發(fā)期限及具他要求。附圖包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標、標高，道路紅線坐標、標高，出入口位置，建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎設施條件;線要素控制圖，包括地塊范圍控制線(紫線)、道路控制線(紅線)、綠化控制線(綠線)、水體控制線(藍線)和允許建筑建造線(黃線)。

　　《規(guī)劃設計條件通知書》及其附圖或《審定設計方案通知書》及其附圖，是出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，須經規(guī)劃部門批準。受讓方在辦理《建設用地規(guī)劃許可證》時，須持有附具規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設計條件及附圖的出讓合同，取得《建設用地規(guī)劃許可證》后，方可辦理土地使用權權屬證明。

　?、娣康禺a開發(fā)前期的規(guī)劃管理 5階段

　　開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)“建設用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設計條件，規(guī)劃方案及初步設計審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。

　　開發(fā)項目選址、定點審批階段。kfs須持發(fā)改委批準立項文件、建設單位申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項目意向位置的1/2000或l/500地形圖及其他相關材料向規(guī)劃部門提出開發(fā)項目選址、定點申請，由規(guī)劃部門審核后向土地部門等發(fā)征詢意見表。kfs持土地部門填好的征詢意見表、征地和安置補償方案及經土地部門蓋章的征地協(xié)議、項目初步設計方案、批準的總平面布置圖或建設用地圖，報規(guī)劃部門審核后，由規(guī)劃部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。

　　申請《建設用地規(guī)劃許可證》階段。持發(fā)改委批準征用土地的計劃任務、市政府批準征用農田的文件(使用城市國有土地時，需持土地部門的拆遷安置意見)、1/2000或1/500的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關協(xié)議與函件及其他相關資料，向規(guī)劃部門提出申請。審核頒發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》，主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。

　　規(guī)劃設計條件審批階段。kfs需持計委批準的計劃任務、kfs對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖(單位建筑1/500，居住區(qū)1/2000，其中1份畫出用地范圍)和設計單位提供的控規(guī)方案及其他相關資料。向規(guī)劃部門提出申請，經規(guī)劃部門審核下達《規(guī)劃設計條件通知書》及用地紅線圖。規(guī)劃設計條件通知書規(guī)定：征地面積、規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數(shù)等。

　　設計方案審批階段。kfs持含有2個以上設計方案報審表、項目各設計方案的總平面圖(單位建筑l/500、居住區(qū)l/2 000，其中1份畫出用地范圍)、各層平立剖面圖、街景立面圖等(1/100或1/200)、方案說明書及其他相關資料，向規(guī)劃部門提出設計方案審批申請，規(guī)劃部門協(xié)同有關單位審查該詳細規(guī)劃設計方案并提出修改或調整意見。之后，kfs根據(jù)審查意見對設計方案進行調整修改，再報審批。規(guī)劃部門審批通過后，簽發(fā)“規(guī)劃設計方案審批通知書”。

　　申請《建設工程規(guī)劃許可證》階段。kfs需持由建設部門下發(fā)的年度施工任務批準文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它主管部門審查意見和要求取得的有關協(xié)議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議)，向規(guī)劃部門提出申請，規(guī)劃部門主持召開市政配合會，組織有關單位進行綜合圖會簽等工作，最后簽發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。

　　三、建設工程招標

　?、彘_發(fā)建設項目的招標方式——公開招標和邀請招標(選擇性招標)

　　公開招標。優(yōu)點：kfs可選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商，促使承包商努力提高開發(fā)項目建設工程的質量，縮短工期并降低成本造價。適用：工程項目規(guī)模較大、建設周期較長、技術復雜的開發(fā)項目建設。

　　邀請招標：被邀請參加投標的承包商通常在3～10個之間。優(yōu)點：kfs可節(jié)省招標費用，提高招標工作效率，節(jié)省時間。適用：那些工程性質較特殊、要求有專門經驗的技術人員和專業(yè)技術，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設項目，或是公開招標的結果未產生出中標單位的建設項目，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的建設工程。

　　㈡招標機構

　　招標工作小組負責招標過程中的決策活動與日常事務工作的處理。招標人具有編制招標文件和組織評標能力，可自行辦理招標事宜，并向有關部門備案;不具備自行招標能力，可委托招標代理機構提供招標代理服務。整個招標過程的活動均由招標工作小組負責組織。

　　招標過程中的決策活動：①確定開發(fā)項目發(fā)包的范圍。宜用建設全過程統(tǒng)包方式發(fā)包。②確定承包方式和承包內容：確定總價合同、單價合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，還是部分包工包料、專業(yè)工程發(fā)包等。③確定標底。④決標并簽訂合同或協(xié)議。

　　招標中的日常事務工作：①發(fā)布招標公告或邀請招標函;②編制和發(fā)送招標文件;③編制標底;④審查投標者資格;⑤組織勘察現(xiàn)場和解答投標人提出的問題;⑥接受并妥善保管投標人的標函，負責為其保密;⑦開標、審核標書并組織評標;⑧談判簽訂協(xié)議或合同。

　　招標工作小組組成人 員：①決策人員：kfs本身或其授權代表。②專業(yè)技術與經濟專家：建筑師，結構、設備等專業(yè)工程師，經濟師、造價工程師等。負責向kfs或其授權代表提供咨詢意見，并進行招標的具體事務處理。③助理人員：決策和專業(yè)技術人員的助手，包括秘書，資料、檔案管理人員，計算、繪圖等工作人員。

　　房地產估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復習，為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設工程教育網來了解。 免費復習資料>    免費試聽課>