2020年有沒有要考一級造價師的呢？別急，建設工程教育網，為大家準備了一些知識點，2020年備戰(zhàn)一級造價師的學員努力了。功夫不負有心人，總會有收獲的。希望對各位有所幫助。

　　知識點3：土地增值稅

　　一、納稅人

　　土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

　　二、納稅對象

　　轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權一并轉讓所取得的增值額。

　　三、計稅依據(jù)和稅率

　　1.計稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)。

　　稅法準予納稅人從轉讓收入中扣除的項目包括下列幾項：

　　1)取得土地使用權支付的金額：

　?、偌{稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

　?、诎磭医y(tǒng)一規(guī)定交納的有關登記、過戶手續(xù)費。

　　2)房地產開發(fā)成本。

　　3)房地產開發(fā)費用。

　　4)與轉讓房地產有關的稅金。非房地產開發(fā)企業(yè)扣除：城市維護建設稅、教育費附加和印花稅;房地產開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除。

　　5)其他扣除項目。對從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20%扣除：

　　加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發(fā)成本)×20%

　　6)舊房及建筑物的評估價格。

　　【例題·多選題】計算土地增值稅時，允許從房地產轉讓收入中扣除的項目有(　)。

　　A.取得土地使用權支付的金額

　　B.舊房及建筑物的評估價格

　　C.與轉讓房地產有關的稅金

　　D.房地產開發(fā)利潤

　　E.房地產開發(fā)成本

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是其他稅種。(1)取得土地使用權支付的金額。(2)房地產開發(fā)成本。(3)房地產開發(fā)費用。(4)與轉讓房地產有關的稅金。(5)其他扣除項目。(6)舊房及建筑物的評估價格。參見教材P270。

　　2.稅率。土地增值稅實行四級超率累進稅率。

　　【例5.3.5】某企業(yè)2018年轉讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關費用3700萬元，繳納與轉讓辦公樓相關的稅金277.5萬元(其中印花稅金2.5萬元)。試確定該企業(yè)應繳納的土地增值稅。

　　『正確答案』扣除項目金額=3700+277.5=3977.5(萬元)

　　土地增值額=5000-3977.5=1022.5(萬元)

　　增值額與扣除項目比例=1022.5/3977.5=26%，適用稅率為30%，扣除率為0，應納土地增值稅=1022.5×30%=306.75(萬元)

　　【例題·單選題】某企業(yè)轉讓房地產，收入總額為1000萬元，扣除項目金額為400萬元，則應繳納土地增值稅(　)萬元。

　　A.180

　　B.200

　　C.240

　　D.300

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是其他稅種。(1000-400)/400=150%，適用稅率為50%。土地增值稅應納稅額=增值額×使用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)=(1000-400)×50%-400×15%=240(萬元)。參見教材P270。

　　四、稅收優(yōu)惠

　　1.納稅人建造普通住宅出售時，增值額未超扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;超過扣除項目金額20%的，就其全部增值額計稅。

　　2.對個人轉讓房地產的，凡居住滿5年或以上的，免征土地增值稅;滿3年未滿5年的，減半征收;未滿3年的，不實行優(yōu)惠。

　　3.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

　　4.1994年1月1日前簽訂的房地產轉讓合同，無論房地產在何時轉讓，均免征土地增值稅。

　　【例題·單選題】下列關于土地增值稅的說法中，正確的是(　)。

　　A.國有土地使用權出讓，出讓方應交土地增值稅

　　B.國有土地使用權轉讓，轉讓方應交土地增值稅

　　C.房屋買賣，雙方不交土地增值稅

　　D.單位之間交換房地產，雙方不交土地增值稅

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是其他稅種。選項A國有土地使用權出讓，均不繳納;選項C房屋買賣，房屋出售方繳納;選項D單位之間交換房地產，涉及到補差價，收取差價方繳納。參見教材P269。