物業(yè)管理的起源與發(fā)展

　　物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。當時正值資本主義上升時期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢下，大量農(nóng)村人口涌入城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成嚴重的房荒，而且由于房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，造成嚴重的社會問題。當時一位名叫奧克維婭·希爾的女士，為其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理辦法，引導并要求租戶嚴格遵守，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，形成了物業(yè)管理最早的雛形。后來社會其他人士紛紛效仿，并得到英國政府的肯定和支持，成立了世界上第一個非營利性的物業(yè)管理行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學會。以英國為起源地，在一個多世紀時間里，物業(yè)管理在西方各國逐漸推行開來。

　　19世紀末至20世紀初，美國經(jīng)濟得到迅速發(fā)展。伴隨著建筑技術(shù)的不斷進步，大量高層樓宇拔地而起，這些高層樓宇附屬設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復雜，日常維修養(yǎng)護和管理事務煩瑣復雜，對管理人員專業(yè)性和技術(shù)水平提出很高的要求；而且這些建筑物往往不是一個或者幾個業(yè)主所有，常常是數(shù)十個或數(shù)百個業(yè)主共有，于是逐漸催生了專業(yè)化的物業(yè)管理機構(gòu)，專門為樓宇所有業(yè)主提供專業(yè)性和技術(shù)性的樓宇管理和維修養(yǎng)護工作。隨著物業(yè)管理機構(gòu)的增加，20世紀初，美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會——芝加哥建筑管理人協(xié)會。行業(yè)自治組織的成立，既標志著物業(yè)管理行業(yè)的逐漸成熟，也有力推動了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。以英美兩國為開端，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府所重視，逐漸發(fā)展成為一個新型的服務行業(yè)。

　　物業(yè)管理之所以最初在歐美資本主義國家誕生并得以發(fā)展，主要基于三個原因。

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)物質(zhì)形態(tài)演變要求建筑物區(qū)分所有

　　房地產(chǎn)是人類賴以生存和發(fā)展的基本物質(zhì)資料，無論生活還是生產(chǎn)經(jīng)營活動，都離不開物質(zhì)形態(tài)的房地產(chǎn)。隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和科學技術(shù)的進步，幾千年農(nóng)業(yè)社會簡單不變的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。特別在現(xiàn)代工業(yè)化和城市化的大背景下，為節(jié)約社會物質(zhì)資源和改善人類生活條件，人們不斷創(chuàng)造出構(gòu)造形式多樣和設(shè)施設(shè)備齊全的現(xiàn)代建筑。物業(yè)硬件的復雜化和物業(yè)設(shè)施的智能化，物業(yè)類型的多樣化和物業(yè)功能的多元化，成為現(xiàn)代房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的典型特征。

　　物質(zhì)形態(tài)的變化自然導致權(quán)利狀況的變化。隨著集合式的大型、超大型社區(qū)和高層、超高層建筑的出現(xiàn)，數(shù)個業(yè)主共同擁有一個建筑物業(yè)逐漸成為常態(tài)。在建筑物區(qū)分所有的情況下，單個業(yè)主僅僅對建筑物的專有部分享有所有權(quán)，共有部分共有權(quán)和共同管理權(quán)屬于全體業(yè)主所有。

　�。ǘ�）建筑物區(qū)分所有要求業(yè)主共同管理物業(yè)

　　在建筑物區(qū)分所有的權(quán)利狀態(tài)下，全體業(yè)主對物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔義務，單個業(yè)主對共同的管理事項無權(quán)單方面作出決定，同時單個業(yè)主也沒有義務獨自承擔應由全體業(yè)主共同履行的義務。不僅如此，單個業(yè)主作出任何一項關(guān)于物業(yè)管事項的提議，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，成為全體業(yè)主共同決定。

　�。ㄈ�）業(yè)主共同管理物業(yè)要求引入市場機制

　　從單個業(yè)主自行管理轉(zhuǎn)變?yōu)槿�體業(yè)主共同管理，其實質(zhì)就是單個業(yè)主通過管理規(guī)約將其管理權(quán)讓渡給全體業(yè)主（業(yè)主大會）。業(yè)主大會行使共同管理權(quán)的方式中，最為經(jīng)濟和高效的方式，是引人市場競爭機制，選聘專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè)，由物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主共有部分實施統(tǒng)一的、綜合性的維修養(yǎng)護和管理。引入市場機制，由全體業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理，不僅是業(yè)主共同決策權(quán)的體現(xiàn)，也是業(yè)主自主選擇權(quán)的行使。