物業(yè)管理的概念

　　物業(yè)管理，可以從廣義和狹義兩個方面定義。廣義的物業(yè)管理，是不動產(chǎn)管理活動的總稱，是指業(yè)主通過自行管理、委托其他管理人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式，對其所有的建筑物及其附屬設(shè)施進行維修、養(yǎng)護和管理的活動（參見《物權(quán)法》第八十一條）。狹義的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動（參見《物業(yè)管理條例》第二條）。除特別說明外，本書內(nèi)容中所涉及的關(guān)于“物業(yè)管理”的表述，都指的是狹義的物業(yè)管理。

　　業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，有權(quán)根據(jù)不同情況，對建筑物及其附屬設(shè)施選擇不同的管理方式：一是業(yè)主自己進行管理；二是將不同的服務(wù)內(nèi)容分別委托給不同的專業(yè)服務(wù)企業(yè)；三是統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供綜合管理服務(wù)。在尊重業(yè)主自主選擇權(quán)的前提下，提倡按照市場規(guī)則推行委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理（即狹義的物業(yè)管理），是現(xiàn)階段我國物業(yè)管理政策的基本導向。2003年頒布的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）中對“物業(yè)管理”的定義，正是以此為出發(fā)點和基本目標的。具體來說，我們可以從三個方面理解物業(yè)管理的概念。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理方式

　　雖然法律并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理物業(yè)，但是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身就是行使自主權(quán)的一種方式，應當受到法律保護。同時，將業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系和市場活動，必須遵守市場規(guī)則。不僅如此，業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎(chǔ)上，必須通過公開、公平、公正的市場競爭機制進行，必須納入市場秩序。制定市場規(guī)則，維護市場秩序，是政府履行物業(yè)管理市場監(jiān)管職能的重要手段。因此，業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理的，必須遵守物業(yè)管理的市場秩序，服從政府主管部門按照《條例》進行的監(jiān)管。

　�。ǘ�）物業(yè)管理的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同

　　物業(yè)管理活動的實質(zhì)，是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為標的進行的一項交易。市場經(jīng)濟條件下，交易的進行主要通過合同作為紐帶完成的，交易的雙方就是合同的主體。物業(yè)管理作為一種市場行為，是通過物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行得以實現(xiàn)的。物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標準是什么，業(yè)主如何承擔服務(wù)費用，以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之問被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動的基本性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應的物業(yè)服務(wù)費用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理的內(nèi)容是維修、養(yǎng)護、管理物業(yè)以及維護環(huán)境衛(wèi)生和秩序物業(yè)管理的內(nèi)容主要有兩方面

　　一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理；二是維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、秩序維護、裝飾裝修管理等服務(wù)。在履行物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)義務(wù)的前提下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以接受業(yè)主和使用人的委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，例如，利用物業(yè)資源和客戶資源開展多種經(jīng)營，為業(yè)主提供租賃服務(wù)管理、物業(yè)招商、營銷策劃、銷售代理等不動產(chǎn)投資理財服務(wù)。