2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》練習(xí)(1)
一、單項(xiàng)選擇題
?。ㄒ唬┠彻S有甲、乙兩個(gè)廠區(qū),當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金,辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?,F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房,乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房,房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展,決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn),用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房?,F(xiàn)請某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。
1、針對(duì)以上情況,在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵? )。
A.將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià),出具一份估價(jià)報(bào)告
B.將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià),每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告
C.兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià),出具一份估價(jià)報(bào)告
D.視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告
2、委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為( ?。?。
A.可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
B.只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)
C.可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
D.可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
3、對(duì)乙廠區(qū)土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是( ?。?br />
A.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場價(jià)值
B.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場價(jià)值,再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
C.用成本法估算土地公開市場價(jià)值,再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
D.用假設(shè)開發(fā)法估價(jià),先估算其改造完成后的價(jià)值,再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)的用途為工業(yè),現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途,擬對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。
4、若估價(jià)目的為拆遷補(bǔ)償,該房地產(chǎn)應(yīng)按( ?。┰u(píng)估。
A.商業(yè)用途
B.工業(yè)用途
C.估價(jià)師確定的用途
D.商業(yè)與工業(yè)混合用途
5、若委托方提供了上級(jí)公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明,但尚未辦理相關(guān)手續(xù),進(jìn)行抵押貸款委托評(píng)估時(shí)應(yīng)按( )評(píng)估。
A.商業(yè)用途
B.工業(yè)用途
C.估價(jià)師確定的用途
D.委托方確定的用途
6、若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件,但尚未辦理用地變更手續(xù),評(píng)估時(shí)應(yīng)假設(shè)估價(jià)對(duì)象用途為( )。
A.工業(yè)用途
B.商業(yè)用途
C.工業(yè)用途,且不考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響
D.商業(yè)用途,并考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響
7、若以改變用途的假設(shè)為前提進(jìn)行評(píng)估,需在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行限制。以下說法中,不正確的是( ?。?。
A.本次評(píng)估未考慮變更用途費(fèi)用對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響
B.本次評(píng)估已考慮補(bǔ)地價(jià)因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響并予以扣減
C.若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn),則估價(jià)結(jié)果不能成立,需另行評(píng)估
D.若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn),則估價(jià)結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整
(三)某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為2000元/m2,年凈收益為200元/m2,報(bào)酬率為10%?,F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站,該火車站將在6年后建成投入使用,到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū),同類房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后,新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到5000元/m2。
8.獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為( )元/m2。
A.2983.72
B.3203.78
C.3693.42
D.5000元/m2
9.收益法的本質(zhì)是( ?。?。
A.以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值
B.以房地產(chǎn)的現(xiàn)期收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值
C.將房地產(chǎn)收益直接資本化
D.將房地產(chǎn)收益報(bào)酬資本化
10.以資金時(shí)間價(jià)值觀念考慮,收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和,該價(jià)值的高低不取決于( ?。┮蛩?。
A.未來凈收益的報(bào)酬率
B.未來凈收益的大小
C.獲得凈收益期限的長短
D.獲得凈收益的可靠性
答案:(一)1、B 2、C 3、D (二)4、B 5、B 6、D 7、A (三)8、C 9、A 10、A
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