2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章第三節(jié)
2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章第三節(jié),房產(chǎn)估價師中很多考生為此苦惱不堪。其實沒有必要這樣,我們只要對這些知識點多加注意,而且對知識點做好篩選和提煉,有的放矢地去學習,備考效率就會有所提高。今天,建設工程教育網(wǎng)就為大家梳理了2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章第三節(jié),希望對你有所幫助。
第一章 房地產(chǎn)投資與投資風險
第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風險
一、房地產(chǎn)投資風險的概念
(一)風險的定義
風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。
標準差是用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來說,標準差越小,各種可能收益的分布就越集中,投資風險也就越小。反之,標準差越大,各種可能收益的分布就越分散,風險就越大。(重要考點、難點)圖1-1所示的A、B、C三項投資,C的風險最大,B次之,A最小。
還可用標準差與期望值之比來表示單位收益下的風險大小(標準差系數(shù))。例如,物業(yè)1為寫字樓項目,2002年末價值為1000萬元,預計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%,則2003年該物業(yè)價值的標準差為100萬元,標準差與期望值之比為10%;物業(yè)2為保齡球場項目,2002年末價值為1000萬元,2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%,則2003年該物業(yè)價值的標準差為200萬元,標準差與期望值之比為20%。因此,可以推斷物業(yè)2的單位收益投資風險大于物業(yè)1的單位收益投資風險。
解讀:以物業(yè)1為準說明:E(NPV1)=1100×0.5+900×0.5=1000(萬元)δ1=,
。
當實際收益超出預期收益時,就稱投資獲取了風險收益;而實際收益低于預期收益時,就稱投資發(fā)生了風險損失。后一種情況更為投資者所重視,尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。風險條件下決策時,決策者對客觀情況不確定,但知道各事件發(fā)生的概率,因此可以使用決策樹法或決策表法,用最大期望收益作為決策準則。
【2012年試題】王某花50萬元購買了某宗物業(yè),預期目標收益率為10%,但該投資第1年末出現(xiàn)了風險損失,該物業(yè)第1年的實際收益可能為( )萬元。
A.2
B.3
C.4
D.5
E.6
答案:ABC
見教材P17
【2009年試題】甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%,乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是( )。
A.甲物業(yè)投資風險大
B.乙物業(yè)投資風險大
C.甲、乙物業(yè)的投資風險相同
D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小
答案:B
不確定性(不知道可能發(fā)生情況的概率)和風險(知道可能發(fā)生情況的概率)有顯著差別。如果說某事件具有不確定性,則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下,常常用定性方法估計未來投資收益,可選用的決策方法包括:①小中取大法,即對未來持悲觀的看法,認為未來會出現(xiàn)最差的自然狀態(tài),因此不論采取哪種方案,都只能獲取方案的最小收益。②大中取大法,即對未來持樂觀的看法,認為未來會出現(xiàn)最好的自然狀態(tài),因此不論采取哪種方案,都只能獲取方案的最大收益。③最小最大后悔值法,即如何使選定決策方案后可能出現(xiàn)的后悔最小。
(二)風險分析的目的
房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復雜性四個方面。風險分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個別風險。
二、房地產(chǎn)投資的八種系統(tǒng)風險(重要考點)
系統(tǒng)風險又稱為不可分散風險或市場風險,即無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風險。主要有通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。
【2007年試題】系統(tǒng)風險是指個別投資風險中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風險。( )
答案:× 見教材P17
(一)通貨膨脹風險
通貨膨脹風險又稱購買力風險,是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比,購買力降低給投資者帶來的風險。如收益是通過其他人分期付款的方式獲得時,投資者就會面臨著購買力風險。由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降,按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者,實際上承擔了本來應由承租人承擔的風險,以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長,投資者所承擔的購買力風險就越大。
由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率,房地產(chǎn)投資者會通過適當調(diào)整(調(diào)高)其要求的最低收益率(名義收益率)來降低該風險對實際收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性,又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現(xiàn)率的直接相加。(難點)
解讀:
1.投資者要求的最低收益率(名義收益率)R名>通貨膨脹率R通+實際收益率R實,簡單推導如下:由教材187例6-3的公式可知:1+R名=(1+R通)(1+R實),整理后可得:R名=R通+R實+R通×R實,∵R通×R實>0,即:R名-(R通+R實)>0∴R名>R通+R實,證明完畢。
2.投資者要求的最低收益率(名義收益率)R名<通貨膨脹率R通+行業(yè)基準折現(xiàn)率ic。
由于房地產(chǎn)價格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平,所以投資者能容忍較低投資收益率,投資者要求的最低收益率可以略低于通貨膨脹率與行業(yè)基準折現(xiàn)率之和。
【2012年試題】下列房地產(chǎn)投資風險中,直接導致投資的實際收益率降低的系統(tǒng)風險是( )。
A.時間風險
B.比較風險
C.持有期風險
D.通貨膨脹風險
答案:D 見教材P18
(二)市場供求風險
市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的,房地產(chǎn)市場的供給與需求也在不斷變化,而供求關系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動,具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化,這種變化會導致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預期收益。
(三)周期風險
周期風險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。
(四)變現(xiàn)風險
變現(xiàn)風險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。
(五)利率風險(難點)
利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響:一是導致房地產(chǎn)實際價值的折損,利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn),會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小,甚至出現(xiàn)負值;二是會加大投資者的債務負擔,導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量,從而導致房地產(chǎn)價格下降。
解讀:利率與房地產(chǎn)價格總的來說是負相關:利率調(diào)升,房地產(chǎn)價格下降,在目前賣方市場下,利率調(diào)升增加開發(fā)成本,但開發(fā)商可以轉(zhuǎn)嫁給購房者從而推高房價;但利率調(diào)升會抑制需求,會導致房地產(chǎn)價格下降,綜合來看,利率調(diào)升對后者影響權重更大,建議結合理論教材第四章第五節(jié)有關利率的內(nèi)容學習。
(六)政策風險
政府有關房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費政策、金融政策、住房政策、價格政策、環(huán)境保護政策等,均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響,從而給投資者帶來風險。避免這種風險的最有效方法,是選擇政府鼓勵、有收益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。
解讀:產(chǎn)生政策風險的原因在于房地產(chǎn)投資具有易受政策影響的特性。
(七)政治風險
房地產(chǎn)的不可移動性,使房地產(chǎn)投資者要承擔相當程度的政治風險。是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險。
(八)或然損失風險(“或然”即“偶然”,與“必然”相對)
或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。投資者可以將部分風險轉(zhuǎn)移給保險公司。
房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生,抓緊時間購買教材準備復習,為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設工程教育網(wǎng)來了解。 免費復習資料> 免費試聽課>
報考指南
報 名 時 間
預計8月起
大綱 / 教材
大綱使用2021版
準考證打印
考前10日至一周內(nèi)
考 試 時 間
預計2025年11月8-9日
考 試 成 績
考試日期后2個月內(nèi)
合格證領取
考后3個月起
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