7.4.5 開發(fā)利潤

開發(fā)利潤測算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率。在測算時要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。

7.4.6 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測算。

7.4.7 折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。

7.4.8 計(jì)算中的其他問題

在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時不應(yīng)忽略某些無形收益。如深圳市1987年12月首次公開拍賣的一塊土地，從當(dāng)時預(yù)測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去開發(fā)成本等所得的數(shù)額來看，價(jià)值也許不高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了這塊土地，會附帶取得一些意想不到的社會效果，如隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價(jià)格比較高是較自然的（當(dāng)時該塊土地的最后成交價(jià)是525萬元，比政府確定的拍賣底價(jià)200萬元高了很多）。

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