老百姓在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，往往十分關(guān)注房?jī)r(jià)，但從專(zhuān)業(yè)評(píng)估的角度看房屋的價(jià)格與房屋品質(zhì)是息息相關(guān)的，我們更應(yīng)關(guān)注房屋的品質(zhì)，注重性?xún)r(jià)比最優(yōu)，那么怎樣評(píng)判房屋品質(zhì)的優(yōu)劣呢？

　　實(shí)際上影響住宅房屋價(jià)格的因素很多，從微觀上看存在房屋的權(quán)益、區(qū)位，物質(zhì)實(shí)體狀況等因素。

　　一、所謂房屋的權(quán)益因素：

　　主要指待交易房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源是商品房還是政策性住房（例房改房等），若是政策性住房，往往購(gòu)買(mǎi)人需多交一筆支付補(bǔ)地價(jià)款的費(fèi)用，在二環(huán)路以?xún)?nèi)需交納房?jī)r(jià)的1.5％，二環(huán)路以外需補(bǔ)交房?jī)r(jià)的1％，而商品房交易無(wú)需此費(fèi)用。

　　二、所謂房屋的區(qū)位因素是指房屋周邊的公共配套、交通條件、環(huán)境條件：

　　1、公共配套：房屋周邊有否大型商場(chǎng)或超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)或便民店等，居民購(gòu)物是否方便；房屋周邊有否學(xué)校、醫(yī)院、銀行、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等設(shè)施，居民生活是否便利等，此項(xiàng)因素一般影響正常房?jī)r(jià)的300-1000元／平方米?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師

　　2、交通條件：房屋周邊道路有否主干道、生活型干道、便道等，距火車(chē)站、飛機(jī)場(chǎng)距離有否超過(guò)30分鐘，距家直線(xiàn)距離 300m以?xún)?nèi)公交超過(guò)幾個(gè)站臺(tái)，出入小區(qū)的自行車(chē)、汽車(chē)是否受交通管制，有否單行道或有護(hù)欄街道或完全步行街。此項(xiàng)因素一般影響正常房?jī)r(jià)的100-500元／平方米。

　　3、環(huán)境條件：房屋周邊500m范圍內(nèi)有否公園或公共綠化廣場(chǎng)，周邊有無(wú)工廠，空氣質(zhì)量如何？噪聲污染如何，小區(qū)住戶(hù)素質(zhì)高低，成都市西面房?jī)r(jià)貴主要來(lái)源于城市西面屬上風(fēng)上水，環(huán)境指標(biāo)客觀上明顯優(yōu)越其它方向，房屋周邊土地是否開(kāi)發(fā)完畢或還有大量擬建項(xiàng)目，環(huán)境因素一般影響正常房?jī)r(jià)200-1000元／平方米。

　　三、所謂房屋物質(zhì)實(shí)體狀況是指土地狀況及建筑物的優(yōu)劣：

　　1、土地狀況：房屋所占宗地或小區(qū)用地地勢(shì)平坦或有坡度，小區(qū)地型是否方正等，該項(xiàng)目因素一般影響正常房?jī)r(jià)的 50-200元／平方米。

　　2、建筑物戶(hù)型和外觀：房屋是多層住宅或高屋住宅（電梯房），建筑布局是獨(dú)幢或多單元或蛙式，室內(nèi)戶(hù)型是否符合四大二小二多的基本標(biāo)準(zhǔn)（即客廳大、衛(wèi)生間大、主臥室大、廚房大、次臥小、公共過(guò)廳小、陽(yáng)臺(tái)多、衛(wèi)生間多），各房間能否自然采光、客廳、主臥采光充足、室內(nèi)形成“穿堂風(fēng)”，房屋朝向居南北向，房屋所在樓房是否臨街等，合理的戶(hù)型布局比正常房?jī)r(jià)高約100-500元／平方米?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師

　　3、建筑物其它情況：多層住宅形成2樓、3樓房?jī)r(jià)高約200元／平方米，1樓和4樓房?jī)r(jià)高約100元／平方米，5樓為基準(zhǔn)價(jià)，6樓若有屋頂花園房?jī)r(jià)高約50-150元／平方米，若無(wú)屋頂花園房?jī)r(jià)低約50-150元／平方米，住宅是平屋或錯(cuò)層或躍層或復(fù)式，單項(xiàng)指標(biāo)向上影響房?jī)r(jià)100-500元／平方米；電梯房一梯戶(hù)數(shù)3戶(hù)或4戶(hù)或5戶(hù)，單項(xiàng)指標(biāo)向下影響房?jī)r(jià)50-200元／平方米。

　　4、建筑物其它情況：房屋是否水、電、氣、光纖、視、訊六大基本要素具備，是否有社區(qū)活動(dòng)中心，是否有足夠停放自行車(chē)和汽車(chē)的位置，高檔社區(qū)還需具備小區(qū)游泳池、健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、便民店等，配套設(shè)施越完備，房屋品質(zhì)越高，房?jī)r(jià)相應(yīng)增高。

　　5、房屋裝飾、裝修情況：房屋外觀美觀大方，室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，在進(jìn)行交易市場(chǎng)時(shí)，房?jī)r(jià)一般比初裝房高約50-300元／平方米。

　　6、房屋物管情況：房屋是否有專(zhuān)業(yè)物管公司管理，物管費(fèi)用是否合理（多層住房一般為0.3-0.8元／平方米）物管公司是否具備服務(wù)意識(shí)，是否擁有小區(qū)安防監(jiān)視設(shè)備及固定辦公場(chǎng)所，機(jī)動(dòng)車(chē)和自行車(chē)停車(chē)費(fèi)是否合理，物管公司提供的小區(qū)服務(wù)內(nèi)容是否多樣化等。