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2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第四章第二節(jié)

2019-06-03 11:38   來源:建設(shè)工程教育網(wǎng) 字體: 打印 收藏

  2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第四章第二節(jié),房產(chǎn)估價師涉及考點(diǎn)比較多,記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點(diǎn)進(jìn)行梳理。這樣備考,效果才能比較好。今天,建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家介紹的是2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第四章第二節(jié),希望對各位有所幫助。

  第四章 房地產(chǎn)價格影響因素

  第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素

  房地產(chǎn)自身狀況的好壞直接關(guān)系到價格高低。房地產(chǎn)自身因素又可分為實(shí)物因素、權(quán)益因素和區(qū)位因素三類。

  一、房地產(chǎn)實(shí)物因素(與第二章對房地產(chǎn)的描述是一致的)

  (一)土地實(shí)物因素

  1.土地面積

  面積過小而不利于利用的土地,單價較低。

  但面積過小的土地與相鄰?fù)恋睾喜⒑髸蟠筇岣呦噜復(fù)恋氐睦脙r值。

  土地面積如果過大,單價也可能較低。面積較大,總價高,會減少潛在購買者數(shù)量。面積過大的土地在利用時需要拿出較多的土地用于道路等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè),會減少可利用的土地面積。

  土地面積大小的合適度因不同地區(qū)、不同消費(fèi)習(xí)慣而有所不同。(適度規(guī)模,用規(guī)模經(jīng)濟(jì)解釋)

  例如,某個地區(qū)的房地產(chǎn)市場如果普遍接受高層樓房,則在該地區(qū)較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值,因而較大面積土地的單價會高于較小面積土地的單價。相反,如果該地區(qū)的房地產(chǎn)市場僅能接受體量較小的建筑,則較大面積土地的單價會低于較小面積土地的單價。

  2.土地形狀

  土地形狀是否規(guī)則,對地價也有一定的影響。

  形狀不規(guī)則的土地相對于形狀規(guī)則的土地來說,其價格一般要低。通常為改善形狀不規(guī)則土地的利用,多采取土地調(diào)整或重劃措施。

  土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后,利用價值提高,地價立即隨之上漲,說明了土地形狀對地價的影響。

  【例題】土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后,利用價值提高,地價上漲,這說明了( )對土地價值的影響。

  A.土地區(qū)位    B.土地形狀

  C.土地面積    D.地勢起伏

  『正確答案』B

  『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后,利用價值提高,地價立即隨之上漲,這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。土地整理或重劃,解決的是土地形狀不規(guī)則的問題。參見教材P123。

  3.地形、地勢

  由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本、利用價值或者景觀等,從而影響其價格。一般地說,平坦的土地,價格較高;高低不平的土地,價格較低。但是,如果土地過于平緩,往往不利于地面水的匯集和排除。

  在其他狀況相同的情況下,地勢高的房地產(chǎn)的價格一般高于地勢低的房地產(chǎn)的價格,因?yàn)榈貏莸筒粌H下雨時容易積水、潮濕,而且會影響建筑物的氣勢、可視性。氣勢、可視性對寫字樓都很重要,可視性對商鋪很重要。

  4.地質(zhì)

  地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性,地下水位和水質(zhì),有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。地基承載力是指土地可負(fù)荷物品的能力,特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下,建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。

  對城市建設(shè)用地,地基(工程地質(zhì))狀況對地價的影響較大。

  對于建設(shè)用地來說,一般情況下,地質(zhì)堅實(shí),承載力較大,有利于建筑使用,地價就高;反之,地價則低。

  地基(工程地質(zhì))狀況好的,需要的地基加固處理等費(fèi)用低,從而地價高;相反,則地價低。

  5.土壤

  土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價格的影響。(武漢的毒地事件)

  6.土地開發(fā)程度

  熟地的價格要高于生地的價格;“七通一平”土地的價格高于“五通一平”土地的價格;“五通一平”土地的價格高于“三通一平”土地的價格。

  (二)建筑物實(shí)物因素

  1.建筑規(guī)模

  建筑物的面積、體積、開間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素,影響到建筑物的形象、使用性等,對房地產(chǎn)價格有所影響。規(guī)模過小或過大,都會降低其單價。但要注意不同用途、不同地區(qū),對建筑規(guī)模的要求是不同的。

  層高或室內(nèi)凈高對房地產(chǎn)價值的影響。層高或室內(nèi)凈高過低的建筑物會使人有壓抑感,從而其價值一般較低。但層高或室內(nèi)凈高過高會增加造價,還會增加能耗,從而會降低房地產(chǎn)價值(功能過剩的折舊)。

  2.建筑結(jié)構(gòu)

  對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。因此,其價值會有所不同,特別是在地震多發(fā)地區(qū)。如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)的建筑物,價值一般是從高到低。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的造價一般不同,這通常也會反映到其價值上。

  3.設(shè)施設(shè)備

  一般地說,設(shè)施設(shè)備齊全、完好的,價值會高;反之,價值會低。

  4.裝飾裝修

  房屋按照裝飾裝修情況,可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類,其價格一般是從高到低。

  5.空間布局

  空間布局關(guān)系到建筑物的使用,對房地產(chǎn)價值有較大的影響。不同用途的建筑物,例如住宅、商場、寫字樓等,對空間布局的要求不盡相同。一般地說,平面布置合理、交通聯(lián)系方便、有利于使用的建筑物,價值就高;反之,價值就低。尤其是住宅,平面設(shè)計中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價值高低的重要因素之一。

  【例題】住宅平面設(shè)計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響,屬于房地產(chǎn)價值影響因素中( )。

  A.區(qū)位因素

  B.社會因素

  C.實(shí)物因素

  D.權(quán)益因素

  『正確答案』C

  『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。平面設(shè)計中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價值高低的重要因素之一??臻g布局是通過墻體分隔形成的,墻體屬于房地產(chǎn)實(shí)物因素。參見教材P125。

  6.防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照

  通風(fēng)、采光、日照既有實(shí)物因素性質(zhì),又有區(qū)位因素性質(zhì)。

  7.外觀

  建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等,對房地產(chǎn)價格有較大的影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美,可給人以舒適的感覺,則價格會高;反之,單調(diào)、呆板,很難引起人們的享受欲望,甚至令人壓抑、厭惡,特別是在外形上會讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想,則價格會低。

  8.新舊程度

  建筑物的新舊程度是一個綜合性因素,包括建筑物年齡、維護(hù)情況、完損狀況、工程質(zhì)量等??偟膩碚f,建筑物完好的,價值就高;反之,價值就低。

  房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生,抓緊時間購買教材準(zhǔn)備復(fù)習(xí),為自己爭取更多的機(jī)會。需要復(fù)習(xí)資料的同學(xué)可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費(fèi)復(fù)習(xí)資料>    免費(fèi)試聽課>

報考指南

房地產(chǎn)估價師_報考指南
  • 報 名 時 間

    預(yù)計8月起

  • 大綱 / 教材

    大綱使用2021版

  • 準(zhǔn)考證打印

    考前10日至一周內(nèi)

  • 考 試 時 間

    預(yù)計2025年11月8-9日

  • 考 試 成 績

    考試日期后2個月內(nèi)

  • 合格證領(lǐng)取

    考后3個月起

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