第一章 總則

　　第一條為規(guī)范本市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及開發(fā)建設單位之間的權利和義務，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)建整潔、安全、文明、舒適的居住環(huán)境，遵循國家有關法律、行政法規(guī)的基本原則，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱住宅區(qū)，是指以住宅房屋為主，并有相配套的公共設施的居住小區(qū)、居住組團、商住樓等。住宅區(qū)的范圍由市建設行政主管部門會同有關部門劃定。

　　本條例所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內住宅和非住宅房屋的所有權人。

　　本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會對其物業(yè)的共有部分和共同事務委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理的活動。

　　第三條市建設行政主管部門是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負責組織實施本條例。

　　各有關行政管理部門在各自職責范圍內，協(xié)同實施本條例。

　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關行政管理部門對物業(yè)管理進行協(xié)調、監(jiān)督。

　　第二章 業(yè)主自治管理

　　第四條業(yè)主通過業(yè)主會議或業(yè)主代表會議選舉成立業(yè)主委員會，對住宅區(qū)物業(yè)實施自治管理。

　　第五條業(yè)主會議由住宅區(qū)內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數較多的，也可以推選業(yè)主代表，組成住宅區(qū)業(yè)主代表會議。

　　業(yè)主會議或業(yè)主代表會議（以下統(tǒng)稱業(yè)主會議）必須有代表百分之五十以上表決權的業(yè)主出席才能召開。

　　業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主會議，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

　　第六條有下列情形之一的，在市建設行政主管部門和住宅區(qū)所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導下，開發(fā)建設單位應在六個月內，組織召開第一次業(yè)主會議，選舉產生業(yè)主委員會：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)已入住的建筑面積達到百分之五十；

　�。ǘ�）房屋交付使用滿二年。

　　一個住宅區(qū)成立一個業(yè)主委員會。

　　第七條業(yè)主會議每年至少召開一次，以投票或其他方式表決。表決權按建筑面積每平方米一個表決權或每一份額一個表決權計。業(yè)主代表按所代表的表決權行使。

　　經持有過半數以上表決權的已入住戶提議，可推遲召開第一次業(yè)主會議，但須在提議中提出推遲召開業(yè)主會議的具體日期和理由，并且推遲時間不得超過六個月。

　　經代表百分之二十以上表決的業(yè)主提議，可以召開臨時業(yè)主會議。業(yè)主委員會應在接到提議后十日內就其所提議題召開臨時業(yè)主會議。

　　業(yè)主會議的決定，以出席會議的業(yè)主所代表表決權的過半數通過。

　　第八條業(yè)主會議的職權：

　�。ㄒ唬┲朴喓托薷臉I(yè)主委員會章程、業(yè)主公約；

　�。ǘ�）選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員；

　�。ㄈ�）決定住宅區(qū)有關公共利益的重大事項；

　�。ㄋ模┞犎『蛯徸h業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或撤銷業(yè)主委員會不適當決定；

　�。ㄎ澹�決定聘請、解聘物業(yè)管理企業(yè)，并可授權業(yè)主委員會行使；

　　（六）審議公共設施專用基金的使用情況；

　　（七）其他應由業(yè)主會議行使的職權。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持成立業(yè)主委員會登記申請書、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會委員名單，向市建設行政主管部門辦理登記，市建設行政主管部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作，登記日期為業(yè)主委員會成立日期。

　　業(yè)主委員會委員由業(yè)主會議在業(yè)主、直管公房和單位自管房的業(yè)主或其授權的使用人中選出。業(yè)主委員會根據住宅區(qū)規(guī)模由五至十五人組成，其中設主任一人，由業(yè)主會議或業(yè)主委員會會議在委員中選舉產生。業(yè)主委員會對業(yè)主會議負責。

　　業(yè)主委員會會議由主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，作出決定須全體委員過半數同意。

　　業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。

　　第九條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持成立業(yè)主委員會登記申請書、業(yè)主委員會章程、業(yè)主委員會委員名單，向市建設行政主管部門辦理登記，市建設行政主管部門應當自受理登記申請之日起十五日內，完成登記工作，登記日期為業(yè)主委員會成立日期。

　　第十條業(yè)主委員會委員由業(yè)主會議在業(yè)主、直管公房和單位自管房的業(yè)主或其授權的使用人中選出。業(yè)主委員會根據住宅區(qū)規(guī)模由五至十五人組成，其中設主任一人，由業(yè)主會議或業(yè)主委員會會議在委員中選舉產生。業(yè)主委員會對業(yè)主會議負責。

　　業(yè)主委員會會議由主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，作出決定須全體委員過半數同意。

　　業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。

　　第十一條業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

　　（一）審議決定物業(yè)管理企業(yè)制訂的物業(yè)管理計劃；

　�。ǘ�）召集和主持業(yè)主會議，并報告年度工作；

　�。ㄈ�）根據業(yè)主會議授權，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同；

　�。ㄋ模�審議決定物業(yè)管理企業(yè)提出的大中維修、更新改造公共設施的報告；

　�。ㄎ澹�審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準；

　�。�六）監(jiān)督、指導、支持物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的管理、服務工作；

　　（七）督促業(yè)主和使用人履行業(yè)主公約，交納物業(yè)管理服務費和房屋公共維修金；

　�。ò耍﹨f(xié)調業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)的關系。

　　業(yè)主委員會不得直接從事以營利為目的的經營活動。

　　第十二條業(yè)主公約由第一次業(yè)主會議制定。

　　業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的、對全體業(yè)主具有約束力的有關業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務的行為守則。使用人應當遵守業(yè)主公約的有關內容。

　　第十三條業(yè)主公約應當包括下列內容：

　�。ㄒ唬�業(yè)主會議的召集程序、方式及決定重大事項的方式；

　　（二）使用住宅區(qū)內公共設施和房屋共用部位、共用設備的權利與義務；

　�。ㄈ�）業(yè)主參與物業(yè)管理的權利；

　�。ㄋ模�業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)各項維修和管理費用的繳交；

　�。�六）業(yè)主應遵守的行為準則；

　�。ㄆ撸┻`反業(yè)主公約的責任；

　�。ò耍┢渌�有關事項。

　　第三章 物業(yè)管理服務

　　第十四條從事物業(yè)管理的企業(yè)必須持有市建設行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質等級證書，方可從事相應的物業(yè)管理服務。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質等級標準由市人民政府制定，國家有關行政主管部門另有規(guī)定的從其規(guī)定。

　　第十五條鼓勵業(yè)主委員會采用招標投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。委托合同應當于簽訂之日起三十日內由物業(yè)管理企業(yè)報市建設行政主管部門備案。

　　物業(yè)管理企業(yè)可就受委托的專項業(yè)務聘用有相應資質的專營公司或專人承擔，可對業(yè)主委員會委托的項目進行經營。

　　第十六條當事人在物業(yè)管理委托合同中約定的物業(yè)管理事項應當包括下列內容：

　�。ㄒ唬┓课莨灿貌课弧⒐灿迷O備的使用管理、維修和更新；

　�。ǘ�）住宅區(qū)內公共設施的使用管理、維修和更新；

　�。ㄈ�）綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務；

　�。ㄋ模┩＼噲龅氐墓芾恚�

　�。ㄎ澹┚S護公共秩序；

　�。�六）物業(yè)維修、更新費用的管理；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)檔案資料的保管和移交。

　　第十七條在住宅區(qū)物業(yè)使用中禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結構；

　　（二）擅自改變房屋設計用途和改變房屋外貌；

　�。ㄈ�）占用、損壞住宅區(qū)內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備；

　�。ㄋ模﹣y拋亂倒亂堆垃圾、雜物；

　�。ㄎ澹┡欧庞卸�、有害物質或發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

　�。�六）不按指定地點停放車輛；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)內的上述行為，有權予以勸阻、制止，要求恢復原狀或者依法賠償損失。

　　第十八條任何單位和個人在住宅區(qū)內開挖、埋設或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電、通訊等管道管線，應按規(guī)定報有關部門審批，并與物業(yè)管理企業(yè)就開挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議后，方可施工。

　　第十九條凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全、按規(guī)定應由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。

　　第二十條住宅區(qū)的管理維修責任，按下列規(guī)定劃分：

　　（一）房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔；

　�。ǘ�）房屋的共用部位、共用設備的管理維修由物業(yè)管理企業(yè)負責，維修費用按異產毗鄰房屋維修責任劃分與費用分攤規(guī)定，從房屋公共維修金中支出；直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售方從公房售后提取的房屋公共維修金中分攤相關費用；

　　（三）開發(fā)建設單位投資的公共設施管理、維修、更新改造由物業(yè)管理企業(yè)負責，維修、更新改造費用從公共設施專用基金中支出；

　　（四）政府投資的公共設施的管理、維修、更新改造等工作由有關行政管理部門或專業(yè)部門負責，也可委托物業(yè)管理企業(yè)承擔，并支付相應費用；

　�。ㄎ澹┳≌瑓^(qū)內公共設施的管理、維護、維修、更新改造等責任不明確的，由市建設行政主管部門會同相關部門共同確定。

　　第二十一條房屋公共維修金由業(yè)主繳納，按棟號或梯號�？顚Ｓ�，不得挪作他用，并應按棟號或梯號設立維修金檔案。

　　公共設施專用基金由開發(fā)建設單位一次性繳納設立。

　　公共設施專用基金以及房屋公共維修金的管理辦法由市人民政府制定。

　　第二十二條物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)管理委托合同向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務費。物業(yè)管理服務費實行政府指導價管理。政府指導價由市物價管理部門按小區(qū)類別、樓宇類型、服務項目核定，并報市人民政府備案。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和使用人提供的特約服務，物價管理部門有收費標準的，按規(guī)定執(zhí)行；沒有規(guī)定收費標準的，由雙方當事人約定。物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

　　第二十三條住宅區(qū)內有經濟收入的公用配套設施、設備和場地，由物業(yè)管理企業(yè)按委托管理合同經營，其收入用于補充住宅區(qū)的物業(yè)管理服務等費用。

　　第二十四條業(yè)主委員會應依據城市管理有關規(guī)定和物業(yè)管理委托合同對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督，并支持物業(yè)管理企業(yè)按照市政府有關部門的要求開展各項創(chuàng)優(yōu)活動。

　　業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應協(xié)助居民委員會依照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規(guī)定開展相關工作。

　　第二十五條物業(yè)管理企業(yè)應及時處理業(yè)主及使用人對物業(yè)管理的投拆。

　　市建設主管部門應當建立投拆受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對違反本條例行為的投拆。

　　第四章 物業(yè)的前期管理與移交

　　第二十六條開發(fā)建設項目在方案設計和設備安裝過程中，應具備物業(yè)管理所必需的物業(yè)管理用房、安全防范設施以及便于開展物業(yè)管理服務的各項功能。

　　第二十七條開發(fā)建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

　　第二十八條開發(fā)建設單位尚未出租、出售的空置房屋的管理服務費，由開發(fā)建設單位承擔。

　　業(yè)主委員會成立之前，由開發(fā)建設單位自行管理或委托物業(yè)管理企業(yè)實行物業(yè)管理，委托管理的應提供物業(yè)管理所需的工程建設檔案資料。

　　第二十九條開發(fā)建設單位應當在業(yè)主委員會成立之日起三十日內，向業(yè)主委員會移交下列工程建設檔案資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　　（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；

　�。ㄈ�）地下管網竣工圖；

　�。ㄋ模└鞣N設備的使用說明書、電路示意圖；

　�。ㄎ澹┉h(huán)保、綠化等相關工程竣工驗收資料

　�。�六）其他必要資料。

　　業(yè)主委員會應在簽訂物業(yè)管理委托合同后十日內，將前款規(guī)定的資料交物業(yè)管理企業(yè)保管物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理委托合同終止或解除后的十日內，向業(yè)主委員會移交原保管的資料。

　　第三十條開發(fā)建設單位應當在移交工程建設檔案資料的同時，按建設總投資的百分之二，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公共設施專用基金，由業(yè)主委員會設專帳管理。市建設行政主管部門對公共設施專用基金的劃撥和使用情況進行監(jiān)督。

　　第三十一條開發(fā)建設單位應向業(yè)主委員會移交已分攤計費到戶的用于公共服務的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為住宅區(qū)總建筑面積的干分之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米，其所有權屬全體業(yè)主共同所有。

　　第五章 法律責任

　　第三十二條開發(fā)建設單位違反本條例，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門根據情節(jié)輕重分別予以處罰：

　　（一）未在規(guī)定時間內組織召開第一次業(yè)主會議的，責令其限期組織召開；逾期仍不組織召開的，可以處五千元以上三萬元以下罰款。

　�。ǘ�）不按規(guī)定移交工程建設資料、劃撥公共設施專用基金、移交物業(yè)管理用房的，責令其限期改正，并可處以一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第三十三條違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門根據情節(jié)輕重分別予以處罰：

　�。ㄒ唬┠┤〉梦飿I(yè)管理資質等級證書，從事物業(yè)管理服務的，沒收違法所得，并可處以二干元以上二萬元以下的罰款。

　�。ǘ�）物業(yè)管理企業(yè)擅自改變公共設施專用基金和房屋公共維修金及物業(yè)管理用房用途的，責令改正，并可處以二干元以上二萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷資質等級證書。

　　第三十四條違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由城監(jiān)支隊根據情節(jié)輕重分別予以處罰：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結構，擅自改變房屋設計用途，占用、損壞住宅區(qū)內公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備；責令恢復原狀，并可以處一千元以上一萬元以下的罰款。

　�。ǘ�）擅自改變房屋外貌，責令改正，并可處以一千元以上三干元以下罰款。

　�。ㄈ�）不按指定地點停放車輛。責令改正，并處以五十元以上五百元以下的罰款。

　�。ㄋ模┰谧≌瑓^(qū)內開挖、埋設或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線，未與物業(yè)管理企業(yè)就開挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議就施工的，責令其改正，并可處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　第三十五條業(yè)主或使用人不按合同約定繳納物業(yè)管理服務費、房屋公共維修金和規(guī)定的其他費用的，業(yè)主要員會應協(xié)助催繳。逾期仍不繳納的，由物業(yè)管理企業(yè)按合同約定支付違約金；合同沒有約定的，可按日加收所欠繳費用干分之三的滯納金。逾期六個月仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)也可停止服務。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務合同的約定，應當承擔相應的違約責任，造成業(yè)主、使用人損失的應當承擔賠償責任。

　　第三十六條當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　當事人逾期不申請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第六章 附則

　　第三十七條本條例中有關專業(yè)用語的含義：

　�。ㄒ唬┕灿貌课唬�是指住宅區(qū)內一幢建筑物內部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、散水面、屋面等部位…

　�。ǘ�）共同設備，是指住宅區(qū)內一幢建筑物內部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、防盜門等設備。

　　（三）公共設施，是指住宅區(qū)內，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、園林綠地、停車場庫、照明路燈、消防栓、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、規(guī)定標識、建筑智能系統(tǒng)等設施。

　　第三十八條工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)等非住宅區(qū)的物業(yè)管理可參照本條例執(zhí)行。

　　第三十九條市人民政府可根據本條例制定實施細則。

　　本條例的具體應用問題由市人民政府負責解釋。

　　第四十條本條例自一九九九年一月一日起施行。