住房抵押證券化是指由銀行業(yè)金融機構作為發(fā)起機構，將個人住房抵押貸款資產(chǎn)信托給受托機構，由受托機構以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機構發(fā)行受益證券，以該財產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結構性融資活動。

　　根據(jù)《物權法》、《擔保法》關于抵押權轉讓的規(guī)定，抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的外，債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓。銀行業(yè)金融機構的個人住房抵押貸款債權轉讓時，所附屬的抵押權應當一并轉讓。

　　《建設部關于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權變更登記有關問題的試行通知》（建住房[2005]77號）規(guī)定，金融機構發(fā)放或持有個人住房貸款，借款人以住房抵押給金融機構作為償還借款擔保，并依法到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記的住房抵押權，隨主債權一同轉讓的，可以申請辦理住房抵押權變更登記。資料齊全、與權屬登記信息一致、抵押住房不存在權利限制或權利負擔的，

　　房地產(chǎn)管理部門予以登記，將個人住房抵押權變更的情況逐一記載在房屋權屬登記管理信息系統(tǒng)和紙介質的權屬登記信息的相應記錄中。抵押權以權屬登記信息為準，原則上不再頒發(fā)新的《房屋他項權證》。抵押住房存在權利限制或權利負擔的，暫不登記，并告知申請人。申請人仍書面要求辦理的，可以辦理；申請人要求替換的，應當允許。個人住房抵押權清單中項目不齊或與權屬登記信息不一致的，不予登記，并在規(guī)定時限內書面說明理由。

　　批量辦理個人住房抵押權變更登記，應當由個人住房抵押權轉讓人和受讓人共同申請，并符合下列情形之一：

　?。?）金融機構與依法設立的信托投資公司或中國銀監(jiān)會批準的其他機構按照有關規(guī)定，以個人住房抵押貸款證券化為目的設立信托時，需要將金融機構發(fā)放或持有的個人住房抵押貸款債權及相應的住房抵押權批量轉讓給受托機構的；

　?。?）前述特定目的的信托存續(xù)期間，金融機構根據(jù)合同的約定進行債權回購，或受托機構發(fā)生更換。

　　申請批量辦理個人住房抵押權變更登記的，應當提供以下資料：

　?。?）抵押權變更登記申請表；

　?。?）規(guī)定了個人住房貸款抵押權轉讓事項的合同或相關協(xié)議；

　?。?）經(jīng)批準的個人住房抵押貸款證券化方案（復印件）；

　?。?）擬轉讓的個人住房抵押權清單（應載明抵押房產(chǎn)坐落、抵押人、借款期限、房屋所有權證號、他項權證號等項目，并加蓋抵押權轉讓雙方當事人的印章）和相應的《房屋他項權證》；

　?。?）個人住房抵押權轉讓人和受讓人的營業(yè)執(zhí)照（復印件）

　　批量辦理個人住房抵押權變更登記，以一份他項權證或一筆抵押登記為一起業(yè)務計算，一次受理200起以下的，5個工作日內完成；200起以上的，可適當增加工作日，但最長不得超過15個工作日。

　　房地產(chǎn)管理部門辦理批量個人住房抵押權變更登記時，只對抵押權人做變更處理，其他登記事項不作變更。