2017制度與政策預(yù)習(xí)班講義:地產(chǎn)交易管理重點(diǎn)知識及典型習(xí)題
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第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策重點(diǎn)知識及典型習(xí)題
掌握房地產(chǎn)交易的基本制度、手續(xù)費(fèi);房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、分類、條件、程序、轉(zhuǎn)讓合同;以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓;以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓;已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的規(guī)定;商品房預(yù)售的概念、條件、商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)售合同登記備案。
掌握商品房現(xiàn)售、商品房銷售代理、銷售中禁止的行為;商品房買賣合同;商品房屋租賃;房地產(chǎn)抵押的概念、抵押條件;抵押的一般規(guī)定;房地產(chǎn)抵押合同;房地產(chǎn)抵押、抵押登記;最高額抵押權(quán);房地產(chǎn)抵押的效力;房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
【2016年試題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售一套建筑面積100㎡的商品住宅,單價(jià)為1萬元/㎡.購房合同對面積誤差未作約定。經(jīng)實(shí)測房屋建筑面積為105㎡,買受人實(shí)際應(yīng)付購房款()萬元。
A.100
B.101
C.103
D.105
【正確答案】C
【答案解析】本題考查的是商品房買賣合同。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),面積誤差比絕對值超過3%時(shí),買受人有權(quán)解除合同。買受人不退房的,實(shí)測面積大于預(yù)測面積時(shí),面積誤差比在3%之內(nèi)的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。參見教材P115。
【2016年試題】房屋租賃合同約定的租賃期限依法不得超過()年。
A.5
B.10
C.15
D.20
【正確答案】D
【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃合同?!逗贤ā芬?guī)定,租賃期限不得超過20年,超過20年的,超過部分無效。參見教材P118。
【2016年試題】根據(jù)《物權(quán)法》,下列財(cái)產(chǎn)中,可以設(shè)定抵押的是()。
A.國有土地所有權(quán)
B.村辦企業(yè)的廠房
C.集體土地所有權(quán)
D.被查封的房屋
【正確答案】B
【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。土地所有權(quán)不得抵押;被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。參見教材P122。
【2016年試題】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》,房地產(chǎn)交易的形式有()。
A.房地產(chǎn)出讓
B.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
C.房地產(chǎn)抵押
D.土地劃撥
E.房屋租賃
【正確答案】BCE
【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)交易管理的概念和原則。1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。參見教材P102。
【2016年試題】根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》,下列房地產(chǎn)中,不得轉(zhuǎn)讓的有()。
A.已抵押的
B.已查封的
C.未取得房屋權(quán)屬證書的
D.土地是劃撥方式取得的
E.未取得土地使用權(quán)證書的
【正確答案】BCE
【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:(1)達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的,按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上;②屬于成片開發(fā)的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書
?。?)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。(3)依法收回土地使用權(quán)的。(4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的。(5)權(quán)屬有爭議的。(6)未依法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。參見教材P106。
【2015年試題】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報(bào)的成交價(jià)格明顯低于正常市場價(jià)格的,應(yīng)以()作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。
A.重置價(jià)格
B.實(shí)際價(jià)格
C.評估價(jià)格
D.掛牌價(jià)格
【正確答案】C
【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場價(jià)格的,以評估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。參見教材P102。
【2015年試題】《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定,房屋租賃合同期內(nèi),出租人不得()。
A.轉(zhuǎn)讓該房屋
B.單方面提高租金水平
C.抵押該房屋
D.與承租人協(xié)議變更合同
【正確答案】B
【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃合同。《商品房屋租賃管理辦法》中規(guī)定,房屋租賃合同期內(nèi),出租人不得單方面隨意提高租金水平。參見教材P118。
【2015年試題】抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保,在抵押期間,保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒耸牵ǎ?/p>
A.抵押人
B.繼承人
C.擔(dān)保人
D.抵押權(quán)人
【正確答案】D
【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的,由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保,保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的,抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間,抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?。參見教材P123。
【2015年試題】商品房屋租賃期間內(nèi),不影響房屋租賃合同繼續(xù)有效的情形是()。
A.房屋抵押
B.房屋繼承
C.變更房屋用途
D.房屋買賣
E.經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋
【正確答案】ABDE
【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃合同。商品房屋租賃期間,原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響;因贈予、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的,原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間內(nèi)死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人,承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。參見教材P119。
【2015年試題】王某將寫字樓先后抵押給三家銀行,到期不能償還貸款,關(guān)于優(yōu)先受償順序的說法,錯(cuò)誤的有()。
A.按貸款發(fā)放的先后順序
B.按貸款數(shù)額的大小順序
C.按各銀行起訴的先后順序
D.按貸款合同簽訂的先后順序
E.按房地產(chǎn)抵押登記的先后順序
【正確答案】ABCD
【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,同一房地產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的,拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款依照以下規(guī)定清償:抵押權(quán)已登記的,按照登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權(quán)比例清償;抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;抵押權(quán)未登記的,按照債權(quán)比例清償。參見教材P127。
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報(bào) 名 時(shí) 間
預(yù)計(jì)8月起
大綱 / 教材
大綱使用2021版
準(zhǔn)考證打印
考前10日至一周內(nèi)
考 試 時(shí) 間
預(yù)計(jì)2025年11月8-9日
考 試 成 績
考試日期后2個(gè)月內(nèi)
合格證領(lǐng)取
考后3個(gè)月起
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