深圳市住宅局關于重新發(fā)布《深圳市物業(yè)管理資質(zhì)證書管理規(guī)定》等11件規(guī)范性文件的決定

　　深住[2002]38號

　　根據(jù)深圳市人民政府辦公廳《關于組織修訂和重新發(fā)布市政府及各工作部門規(guī)范性文件的通知》（深府辦[2001]98號）的要求，我局對我局及市物業(yè)管理委員會和原市房管局2001年12月31日以前制定的規(guī)范性文件進行了全面清理，對需要繼續(xù)執(zhí)行的規(guī)范性文件作了必要的技術性修改�，F(xiàn)決定將《深圳市物業(yè)管理資質(zhì)證書管理規(guī)定》等11件規(guī)范性文件重新發(fā)布。我局及市物業(yè)管理委員會和原市房管局2001年12月31日以前制定的規(guī)范性文件本次未重新發(fā)布的，今后不再執(zhí)行。

　　深圳市住宅局創(chuàng)建用戶滿意住宅工程試行辦法（2001年3月8日　深住[2001]17號）

　　為改善居民的生活環(huán)境，更好地體現(xiàn)為民辦實事的承諾，經(jīng)研究，決定在安居房建設中開展創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”的活動，并提出如下辦法。

　　一、創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”活動的主要目標

　　采取有效措施，加大管理力度，確保安居房工程的質(zhì)量整體水平有較大提高。交付使用的土建、安裝及各類配套工程的質(zhì)量要全部達到國家和地方的有關設計規(guī)范、工程施工及驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標準等要求，在確保住宅工程結構安全的基礎上，基本消除質(zhì)量通病，重點要解決裂縫、滲漏水等問題。具體目標是：

　�。ㄒ唬┳≌�工程優(yōu)良率達到100％，其工程質(zhì)量還應符合下列標準

　　1.所含分部、分項工程的質(zhì)量應全部合格，且分部工程中地基與基礎工程、主體工程、地面與樓面工程、裝飾工程、屋面工程、給排水工程及電氣工程要符合優(yōu)良標準；

　　2.各分項工程保證項目必須符合相應質(zhì)量檢驗評定標準的規(guī)定；基本項目每項抽檢的處（件）應符合相應質(zhì)量檢驗評定標準的合格規(guī)定，其中有75％及其以上的處（件）符合優(yōu)良規(guī)定；允許偏差項目抽檢的點數(shù)中，有95％及其以上的實測值在相應質(zhì)量檢驗評定標準的允許偏差范圍內(nèi)；

　　3.質(zhì)量保證資料齊全；

　　4.觀感質(zhì)量的評定得分率達到88％及其以上。

　�。ǘ�）消除房屋結構裂縫，減少非結構裂縫，杜絕重大質(zhì)量事故；

　�。ㄈ�）加大房屋滲漏水的防治力度，重點治理門窗滲漏、外墻滲漏、屋面滲漏及廚廁滲漏等，房屋無滲漏率達98％以上（以戶為單位計算）；

　�。ㄋ模┳�戶對工程質(zhì)量的投訴率大幅度降低，住戶滿意率達90％以上。

　　二、加強組織領導，確保創(chuàng)建工作的實施　　（此條內(nèi)容為非政策性措施，略去）

　　三、加強設計、施工和物業(yè)管理，努力提高安居房工程質(zhì)量水平

　　在安居房的建設過程中，要遵循用戶至上的原則，建立住戶質(zhì)量監(jiān)督機制，把符合國家的有關質(zhì)量標準、保證用戶滿意和杜絕質(zhì)量通病作為我們規(guī)劃設計和施工管理的奮斗目標。為了達到上述目標，要求做好以下幾方面的工作：

　�。ㄒ唬�為保證參與安居房建設的各方能真正落實本辦法，我局將與安居房建設各設計、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位簽訂《共建“用戶滿意住宅工程”責任書》，責任書中將明確共建“用戶滿意住宅工程”的目標、共同遵守的原則、雙方各自應盡的義務和必須承擔的責任�！敦熑螘�》經(jīng)簽字雙方商定，作為相應合同的附件。參與安居房建設的各專業(yè)分包單位也要執(zhí)行本辦法，并與相關單位簽訂《責任書》。各分包單位或設備、材料供貨單位要接受總包單位的協(xié)調(diào)管理和質(zhì)量控制。在對分包單位或設備、材料供貨單位付款時，必須由總包單位對其施工進度和質(zhì)量進行認定，并在付款憑證上簽字蓋章；

　�。ǘ�）精心設計、科學規(guī)劃，在安居房住宅及小區(qū)的設計中充分體現(xiàn)以人為本的思想。項目在設計前，必須進行可行性研究并作出科學的決策，要提供詳盡的《設計委托書》和《設計任務書》，明確設計要求和設計標準，充分考慮項目的功能、環(huán)境和質(zhì)量因素。對設計方案要進行公開招標，選擇優(yōu)化的設計方案并委托符合資質(zhì)認證條件的設計單位進行設計。要加強設計管理，提高服務意識和設計質(zhì)量水平。要建立設計監(jiān)督和審查制度，做到在設計過程中對設計工作進行有效的監(jiān)控，在設計圖紙完成后要對設計圖紙進行嚴格細致的審查。避免因設計不當對功能、環(huán)境和質(zhì)量造成不良影響，力爭把住戶不滿意的問題消滅在圖紙上。安居房工程施工圖未經(jīng)審查或審查未能通過者，不得進行施工。各有關單位要嚴格執(zhí)行圖紙審查制度，在工程開工前，如監(jiān)理或施工單位審圖發(fā)現(xiàn)出設計問題，由設計單位負責修改，并承擔全部責任；如監(jiān)理或施工單位未能及時發(fā)現(xiàn)問題，在施工中或竣工后因設計問題造成工程損失的，監(jiān)理和施工單位也要承擔對圖紙把關不嚴的責任；

　�。ㄈ�）安居房工程必須履行項目有關審批手續(xù)，必須依法進行招標。參與投標的施工企業(yè)，必須是符合資質(zhì)條件，業(yè)績和信譽良好的單位，凡資質(zhì)不符、信譽較差或在以往的安居房建設中有不良業(yè)績者，一律不得參與投標。招標過程必須嚴格遵守國家和地方有關法規(guī)，遵循公開、公平、公正的原則，按規(guī)定的程序進行，嚴禁弄虛作假，以權謀私的行為，確保參與安居房建設的單位必須是資信優(yōu)良的單位；

　　（四）制定切實可行的項目建設計劃，統(tǒng)籌安排項目投資和項目進度。在確保工程質(zhì)量的前提下，合理安排項目的投資計劃并進行有效的控制，為安居房的優(yōu)質(zhì)低價創(chuàng)造條件。根據(jù)安居房建設各階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關系，科學地安排進度計劃，找出關鍵線路，考慮技術和質(zhì)量對工期的限定，合理安排工期。在實施過程中，對項目要進行有效的監(jiān)控，對出現(xiàn)的偏差，要分析原因并采取補救措施進行調(diào)整，直到向用戶交付滿意的安居房；

　�。ㄎ澹┱J真細致地審查施工單位提交的施工方案、施工組織設計或施工計劃。重點檢查對各種質(zhì)量通病有無防范措施，能否落實；對目前采用的清水砼樓板和取消內(nèi)隔墻有無質(zhì)量保證措施；住宅工程的滲漏水問題能否基本解決。對在審查中發(fā)現(xiàn)的問題，要及時解決，保證創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”的安居房的工程質(zhì)量有可靠的技術保障；

　　（六）“創(chuàng)建辦”要組織對開展創(chuàng)建活動的安居房工程進行定期檢查。每個季度檢查一次施工單位的施工組織情況，檢查各項目的項目經(jīng)理、技術負責人、施工管理負責人的資質(zhì)和工作情況，檢查各主要工種施工人員持證上崗情況，檢查施工人員、施工機械和施工裝備的配置情況等，確保以上各項內(nèi)容能滿足工程施工的需要。每個月檢查一次現(xiàn)場施工質(zhì)量情況，檢查工程質(zhì)量是否滿足設計圖紙和施工技術標準的要求；檢查使用的建筑材料、建筑構配件、設備和商品砼是否滿足設計、規(guī)范要求和合同約定，應該進行招標的設備、材料，必須按規(guī)定進行招標；檢查是否按工序操作和執(zhí)行隱蔽檢驗制度。對易形成質(zhì)量通病的部位和工序要重點檢查；

　�。ㄆ撸┌押每⒐を炇召|(zhì)量關。在施工單位完成竣工自檢和監(jiān)理單位驗收通過的基礎上，由建設單位組織設計、施工、監(jiān)理等單位對工程進行竣工驗收，局“創(chuàng)建辦”為我局住宅工程竣工驗收組織機構；為創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”，竣工驗收標準分為兩級，一級以國家現(xiàn)行規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標準以及設計圖紙等作為驗收評定的依據(jù)，按施工合同約定的優(yōu)良等級標準進行驗收，達不到優(yōu)良等級的工程不予通過驗收，必須整改達到優(yōu)良標準；另一級是以創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”的有關要求和標準為依據(jù)，嚴格檢驗工程的達標情況。除了檢驗工程實體外，還要檢查歷次分項、分部工程驗收評定情況以及歷次質(zhì)量檢查情況，對工程是否符合“用戶滿意住宅工程”的標準要作出初步評價�？⒐を炇找院螅�由物業(yè)管理單位向住戶辦理房屋移交手續(xù)，并組織住戶對各自的房屋進行檢驗，檢驗后住戶填寫《住戶驗收初評表》。施工單位必須對住戶提出的質(zhì)量問題進行整改。對因施工質(zhì)量不符合要求不能通過驗收給建設單位和住戶造成損失的，施工單位要負賠償責任。自驗收通過之日起滿一年以后，由物業(yè)管理單位組織住戶對住宅進行復驗，并填寫《住戶驗收復評表》。住戶滿意率達不到90％的工程，不能評為“用戶滿意住宅工程”；

　�。ò耍┙�立安居房建設施工企業(yè)檔案庫。對參加安居房建設的各施工單位的基本情況，包括管理人員、技術人員和主要施工人員的情況、施工機械和裝備情況，歷次檢查的情況，竣工驗收的情況，住戶滿意率的情況，全部建立檔案，作為創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”的評定以及今后我局工程招標時對投標單位的選擇依據(jù)。對歷次檢查中出現(xiàn)問題的單位和責任人，也要登記在案，作為結算和相應處罰的依據(jù)。為增加安居房建設管理和工程質(zhì)量的透明度，我局將以適當?shù)姆绞较蜃�戶通報有關工程質(zhì)量和工程進展情況；

　�。ň牛┌簿臃康奈飿I(yè)管理單位要積極參加創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”活動，認真向住戶解釋創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”活動的意義，爭取住戶對創(chuàng)建活動的支持和配合，并組織好住戶對住宅驗收和滿意率的評定工作。為解決住戶入住后的不規(guī)范裝修造成住宅質(zhì)量問題，物業(yè)管理單位要加大對住戶裝修的引導和管理力度，并制定相應的公約，防止因裝修而造成房屋結構和住宅質(zhì)量的損害。施工質(zhì)量問題由施工單位負責到底，如確因住戶裝修造成了質(zhì)量損害，物業(yè)管理單位要負監(jiān)管不力的責任，視情節(jié)輕重，物業(yè)管理單位要承擔10％-30％的施工維修費用。

　　四、“用戶滿意住宅工程”的評定

　　凡在竣工驗收時評定為優(yōu)良等級，并被初步確定為符合“用戶滿意住宅工程”驗收標準以及住戶驗收初評滿意率達90％以上的安居房工程，均具備申報“用戶滿意住宅工程”的條件。“用戶滿意住宅工程”由施工單位自報、監(jiān)理單位審核、建設單位初評，最后由評定委員會終評。評定委員會由我局創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”領導小組成員、建設局有關領導、有關單位的專家及住戶代表共同組成，評定時間安排在工程竣工驗收一年后進行。各單位的申報材料除包括竣工驗收證明書及各項檢查情況外，還應包括住戶驗收初評滿意率調(diào)查表及使用一年后復評滿意率調(diào)查表。對符合基本條件且住宅使用一年后復評滿意率仍達90％以上的工程，經(jīng)評定委員會評審通過，發(fā)給《用戶滿意住宅工程證書》及獎牌，并獎給施工企業(yè)合同總價1％、監(jiān)理單位監(jiān)理費2％的獎金。對獲得《用戶滿意住宅工程證書》的施工企業(yè)，我局還將獎勵推薦參與今后同類工程的投標，并報建設局作為企業(yè)綜合評價和獎勵的依據(jù)。對獲得“用戶滿意住宅工程”的設計和物業(yè)管理單位，我局也將給予適當?shù)莫剟睢?/p>

　　我局創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”活動將首先在彩田村住宅工程中進行試點，在總結經(jīng)驗的基礎上，再逐步在其它項目中推廣。參與我局創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”的各設計、施工和監(jiān)理等單位要按照我局的統(tǒng)一部署，積極組織本單位的創(chuàng)建活動，并制定相應的辦法和措施，確保創(chuàng)建“用戶滿意住宅工程”活動取得明顯的成效，使安居房工程的質(zhì)量水平有較大的提高。