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1993-10-09 17:17 【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】
(1993年月10月9日 南昌市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過1993年12月18日江西省第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議批準(zhǔn) 1993年12月23日南昌市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第4號(hào)公布 自1994年1 月1日起施行 根據(jù)1997年5月30日南昌市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二次會(huì)議通過、1997年6月20日江西省第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十八次會(huì)議批準(zhǔn)的《南昌市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法修正案》修正)
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)土地管理,改革國有土地使用制度,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)等有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 凡需在本市行政區(qū)域內(nèi)取得城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán),進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營的,必須遵守本辦法。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第三條 土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地,必須遵守有關(guān)法律、法規(guī),符合本市城市規(guī)劃,不得損害社會(huì)公共利益,其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。
第四條 土地使用權(quán)出讓,由市、縣人民政府負(fù)責(zé),有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。
南昌市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)出讓,由市人民政府土地管理部門辦理;南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地使用權(quán)出讓,由縣人民政府土地管理部門辦理。
第五條 市、縣人民政府土地管理部門依法對(duì)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查,并辦理轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止的土地審查登記。
第六條 土地使用權(quán)出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及有關(guān)地上建筑物、其他附著物的登記,由市、縣人民政府土地管理部門、誠心誠意 管理部門按照有關(guān)規(guī)定辦理。
第七條 農(nóng)村集體所有的土地,必須先經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門依法征歸國有后,才能出讓。
第八條 南昌市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地基準(zhǔn)地價(jià),由市地價(jià)評(píng)估委員會(huì)提出,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布;南昌市城市規(guī)劃區(qū)個(gè)的土地基準(zhǔn)地價(jià),由所屬縣地價(jià)評(píng)估委員會(huì)提出,經(jīng)縣人民政府審核,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布。
地價(jià)評(píng)估委員會(huì)由同級(jí)人民政府土地、房產(chǎn)、物價(jià)、財(cái)政等到行政管理部門的負(fù)責(zé)人和有關(guān)人員組成。
第二章 土地使用權(quán)出讓
第九條 土地使用權(quán)出讓由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用者(以下簡稱受讓方)簽訂出讓合同。
第十條 土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件,由人民政府土地管理部門會(huì)同同級(jí)城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案,并按照《江西省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉的辦法》第二十條規(guī)定的征用土地審批權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后,由人民政府土地管理部門實(shí)施。
第十一條 土地使用權(quán)出讓的最高年限,按下列用途確定:
。ㄒ唬┚幼∮械仄呤;
。ǘ┥虡I(yè)、旅游、娛樂有地四十年;
。ㄈ┕I(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地五十年。
第十二條 土地使用權(quán)出讓以招標(biāo)、拍賣方式為主,對(duì)公益事業(yè)、社會(huì)福利事業(yè)用地和非商業(yè)性、非經(jīng)營性住宅建設(shè)用地以及其他不具備招標(biāo)、拍賣出讓條件的土地,可以采取協(xié)議方式。
第十三條 招標(biāo)出讓程序
。ㄒ唬┏鲎尫皆谕稑(biāo)截止日前兩個(gè)月,公布讓地塊的投標(biāo)要求,并向投標(biāo)者提供招標(biāo)文件和有關(guān)資料。
。ǘ┩稑(biāo)者應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi),按招標(biāo)要求提供資料,交付保證金,并以密封的投標(biāo)書參加投標(biāo)。
。ㄈ┯扇嗣裾恋亍⒊鞘幸(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門指派人員組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)主持開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)工作,確定受讓方。
。ㄋ模┦茏尫綉(yīng)在接到中標(biāo)通知書后的十五日內(nèi)與出讓方簽訂出讓合同,并按出讓金總額的10%支付定金。其他投標(biāo)者,保證金予以退還。
。ㄎ澹┦茏尫揭蚬什荒茉谝(guī)定的期限內(nèi)簽訂出讓合同的,經(jīng)出讓方同意可以延期,但延期時(shí)間不得超過十五日。
(六)受讓方或出讓方逾期未簽訂出讓合同,屬于受讓方過錯(cuò)的,保證金不予退還;屬于出讓方過錯(cuò)的,雙倍返還保證金,出讓合同應(yīng)繼續(xù)簽訂。
第十四條 招標(biāo)出現(xiàn)下列情況之一,經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證確認(rèn)的招標(biāo)無效:
。ㄒ唬┧型稑(biāo)的標(biāo)價(jià)均低于標(biāo)底;
(二)有效投標(biāo)不足三個(gè);
(三)標(biāo)底泄露或發(fā)現(xiàn)招標(biāo)過程中有作弊行為及其他影響公正招標(biāo)的行為。
第十五條 拍賣出讓程序:
(一)出讓方在拍賣日前兩個(gè)月發(fā)布拍賣公告。
。ǘ﹨⒓痈(jìng)投者,應(yīng)按拍賣公告規(guī)定報(bào)名,交納報(bào)名費(fèi)和保證金。
。ㄈ┡馁u采用公開叫價(jià)應(yīng)價(jià)的方式,由競(jìng)投者現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投,也可依法委托其他人代為競(jìng)投。
。ㄋ模└(jìng)投者舉牌應(yīng)價(jià)后不得撤回其應(yīng)價(jià),否則,保證金不予退還。最后應(yīng)價(jià)達(dá)不到拍賣底價(jià)的,主持人有權(quán)宣布終止拍賣。
。ㄎ澹⿷(yīng)價(jià)最高的競(jìng)投者即為受讓方,受讓方應(yīng)當(dāng)場(chǎng)與出讓方簽訂出讓合同,并按出讓金總額的10%支付定金。其他競(jìng)投都,保證金予以退還。
第十六條 協(xié)議出讓程序:
(一)由出讓方向受讓方提供出讓地塊的有關(guān)資料和文件。
。ǘ┦茏尫皆谝(guī)定時(shí)間內(nèi)向出讓方提交包括土地開發(fā)建設(shè)方案、出讓金額及付款方式等內(nèi)容的文件。
。ㄈ┏鲎尫浇拥绞茏尫轿募螅瑧(yīng)在三十天內(nèi)作出明確答復(fù)。
(四)經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議后,受讓方應(yīng)與出讓方簽訂出讓合同,并按出讓金總額的10%支付定金。
第十七條 受讓方應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同扣六十日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并辦理登記,領(lǐng)取國有土地使用證。受讓方從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的,如不能一次性支付出讓金,可先付出讓金總額的30%,其余的在延期的六個(gè)月內(nèi)付清?上雀冻鲎尳鹂傤~的30%,其余的在延期的六個(gè)月內(nèi)付清。延期支付的出讓金,須按中華人民銀行當(dāng)時(shí)的貸款利率計(jì)收利息。
受讓方逾期未付全部出讓金的,應(yīng)按出讓金總額的1%支付違約金,出讓方有權(quán)解除合同,定金不予退還。
第十八條 南昌市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地出讓金由市人民政府土地管理部門代收;南昌市城市規(guī)劃區(qū)外的土地出讓金,由所屬縣人民政府土地管理部門代收。保證金、定金可充抵相應(yīng)部分的出讓金。
第十九條 招標(biāo)出讓、拍賣出讓的底價(jià)應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù);協(xié)議出讓價(jià)格不得低于征地、拆遷安置費(fèi)及公用設(shè)施配套費(fèi)之和,并予以公開,接受社會(huì)監(jiān)督。交納出讓金后,不再交納公用設(shè)施配套費(fèi)和地段差價(jià)。
第二十條 出讓方應(yīng)按照合同規(guī)定向受讓方提供土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的,受讓方有權(quán)解除合同,出讓方須雙倍返還定金,并按出讓金總額的1%支付違約金。
第二十一條 受讓方必須按照出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途,應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意,并經(jīng)人民政府土地管理部門和城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)同意改變的,依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,重新簽訂出讓合同,調(diào)整出讓金,辦理變更登記。
第三章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
第二十二條 通過出讓或者劃撥方式取得的土地使用權(quán),可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,當(dāng)事人應(yīng)簽訂合同,合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
轉(zhuǎn)讓、出租、抵押年限,不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限年的剩余年限。
第二十三條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押;土地使用權(quán)出租時(shí),其地上建筑物、其他附著物使用權(quán)隨之出租。地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或其使用權(quán)出租時(shí),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押、出租。
第二十四條 有下列情形之一的,土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓:
。ㄒ唬┪窗凑粘鲎尯贤s定支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書的;
。ǘ┌凑粘鲎尯贤s定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程,未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的;
(三)沒有土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)合法憑證的;
。ㄋ模┩恋厥褂脵(quán)或者地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有爭(zhēng)議的;
。ㄎ澹┰诮(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)的房屋拆遷范圍內(nèi)的;
。┮婪ㄊ栈赝恋厥褂脵(quán)的;
。ㄆ撸┧痉C(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
。ò耍┓伞⑿姓ㄒ(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形的。
有前款(一)、(三)、(四)、(五)、(六)、(七)、(八)項(xiàng)所列情形之一的,土地使用權(quán)不得抵押。
第二十五條 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押,土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物使用權(quán)出租,當(dāng)事人自合同簽訂之日起三十日內(nèi),應(yīng)向人民政府土地、房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記。
土地使用權(quán)或地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn),并依照規(guī)定辦理過戶登記。
第二十六條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,土地使用者需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途,按本辦法第二十一條規(guī)定辦理。
第二十七條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的,市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán);價(jià)格不合理上漲時(shí),市、縣人民政府應(yīng)采取必要措施調(diào)控土地市場(chǎng)。
第二十八條 土地使用權(quán)出租,出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。
承租人需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途,必須征得出租人同意,并由出租人按本辦法第二十一條規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后,當(dāng)事人方可簽訂租賃合同。
第二十九條 土地使用抵押,抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的,抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的,應(yīng)按規(guī)定分別辦理過戶登記。
處分抵押財(cái)產(chǎn)所得,抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。
第三十條 抵押人以其出租的土地使用權(quán)抵押里,應(yīng)次租賃情況千知抵押權(quán)人,并書面通知承租人。抵押期間,原租賃合同繼續(xù)有效。
第三十一條 抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的,應(yīng)當(dāng)辦理注銷抵押登記。
第四章 土地使用權(quán)終止
第三十二條 土地使用權(quán)出讓合同期滿后,土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由人民政府無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交黨政軍國有土地使用讓,并辦理土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的注銷登記。
第三十三條 土地使用權(quán)出讓合同期滿,土地使用者需要續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)在出讓期滿前六個(gè)月內(nèi)向人民政府土地管理部門提出申請(qǐng),按本辦法的規(guī)定,重新簽訂出讓合同,支付出讓金,并辦理登記。
第三十四條 人民政府對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán),除在特殊情況下,根據(jù)社會(huì)公共利益的需要可以按照法律程序提前收回的外,不得提前收回。提前收回土地使用權(quán)的,應(yīng)根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
需要提前收回土地使用權(quán),人民政府土地管理部門應(yīng)提前六個(gè)月通知土地使用者,并協(xié)商補(bǔ)償辦法及有關(guān)事項(xiàng)。
采用交換土地使用權(quán)的形式作為補(bǔ)償?shù),人民政府土地管理部門應(yīng)與土地使用者重新簽訂出讓合同,并由土地使用者重新辦理登記,換領(lǐng)國有土地使用證。
第五章 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
第三十五條 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押按照《江西省城市國有土地使用權(quán)出租和劃撥管理?xiàng)l例》第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條和第二十六條的規(guī)定辦理。
第三十六條 轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)(含作價(jià)入股、投資和聯(lián)營、聯(lián)建)繳納土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn),按轉(zhuǎn)讓價(jià)或者評(píng)估價(jià)減去地上、地下建筑物重置價(jià)扣除折舊后余額的50%計(jì)算。
評(píng)估價(jià)應(yīng)當(dāng)由具有土地估價(jià)資格和能力的專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估,并由市、縣人民政府土地管理部門確認(rèn)。
第三十七條 土地使用者不按照土地使用權(quán)了讓合同開發(fā)土地的,市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其他限期糾正。對(duì)超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán);但是,因不可抗力或者政府及其有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)延遲的除外。
第三十八條 通過出讓方式取得的土地使用轉(zhuǎn)讓不符合本辦法第二十四條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定的,由市、縣人民政府土地管理部門沒收違法所得,并處以違法所得50%的罰款。
第三十九條 國家工作人員在土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押過程中,玩忽職守、收受賄賂或挪用、截留土地出讓金、土地收益金的,應(yīng)追繳非法所得,并視情節(jié)給予行政處分,構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
第四十條 當(dāng)事人對(duì)處罰不服的,可按《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》申請(qǐng)復(fù)議或起訴。期滿不申請(qǐng)復(fù)議、不起訴又不履行的,由作出處罰決定的人民政府土地管理部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第六章 附 則
第四十一條 土地出讓金、土地收益金的收取、使用的管理辦法,按照國家和省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四十二條 土地使用權(quán)招標(biāo)出讓的開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)行為和拍賣出讓的拍賣行為,同外商投資企業(yè)簽訂的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同,必須經(jīng)公正機(jī)關(guān)公證;未經(jīng)公證,人民政府土地管理部門不得辦理有關(guān)登記手續(xù)和發(fā)放、更換國有土地使用證。
第四十三條 國有農(nóng)、林、牧、漁場(chǎng),水利管理單位等城鎮(zhèn)范圍外的國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,可參照本辦法辦理。
第四十四條 本辦法應(yīng)用中的具體問題,由南昌市人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)解釋。
第四十五條 本辦法自一九九四年元月一日起施行。
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