建設(shè)工程教育網(wǎng) > 政策法規(guī) > 地方性法規(guī) > 正文
1999-04-15 15:00 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】
各市、區(qū)人民政府,市政府各部門,市直各單位:
近年來,我市的房地產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展,為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改善人民群眾居住條件發(fā)揮了積極作用。但同時也存在著一些亟待解決的問題。主要表現(xiàn)在:開發(fā)項目公司過多過濫,一些出讓地塊常年閑置,部分項目常年停建,有的項目拆遷居民不能按期回遷,少數(shù)住宅工程質(zhì)量低劣,部分入住區(qū)(片)配套設(shè)施不全,商品房銷售糾紛逐年增多等。這些問題如不解決,將擾亂我市房地產(chǎn)市場的正常秩序,影響居民生活和城市環(huán)境,阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。為加強(qiáng)我市房地產(chǎn)開發(fā)項目管理,現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下:
一、加強(qiáng)經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地管理
。ㄒ唬└骷壨恋毓芾聿块T要在對1991年以來的國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓項目進(jìn)行全面檢查清理的基礎(chǔ)上,采取切實有效的措施,加快對出讓、轉(zhuǎn)讓地塊遺留問題的處理。對土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓1年以上而未動工開發(fā)的項目要分類排隊,分清責(zé)任。其中,對違反土地出讓合同約定,滿1年不滿2年未動工開發(fā)的,要依法征收土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的土地,要依法收回。對市區(qū)內(nèi)閑置的出讓地塊,由受讓方按規(guī)定進(jìn)行綠化或由園林綠化專業(yè)單位有償代為綠化。
。ǘ┘訌(qiáng)宏觀調(diào)控,盤活城市地產(chǎn),逐步建立土地儲備制度。從本通知下發(fā)之日起,改革企業(yè)利用原場地“退二進(jìn)三”政策開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目的方式。對準(zhǔn)備進(jìn)入房地產(chǎn)市場的單位使用的劃撥土地,原則上由政府收回或置換,然后根據(jù)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求優(yōu)化配置。其中,經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地,要采取公開招標(biāo)、拍賣等市場化方式,按規(guī)劃要求,將土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商,以盤活地產(chǎn),調(diào)控市場,落實規(guī)劃。同時,政府對收回的土地出讓金,按一定比例用于增加企業(yè)國有資本金和“退二進(jìn)三”。
二、規(guī)范合資聯(lián)建、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)行為
。ㄒ唬┙⒔∪吐鋵嶍椖糠ㄈ素(zé)任制。凡以出讓的國有土地使用權(quán)(指已支付全部出讓金且申領(lǐng)了國有土地使用證)作價入股,合資合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的,合資合作各方應(yīng)按照《中華人民共和國公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)實體,明確項目法人。項目法人要依法辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)和開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù),并對開發(fā)項目的全過程承擔(dān)責(zé)任,包括項目范圍內(nèi)規(guī)劃的市政公用設(shè)施、配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)施的投資。將受讓地分割(包括按樓座分割)、分?jǐn),轉(zhuǎn)給其他開發(fā)商開發(fā)經(jīng)營,亦必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)和開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù),明確分割地塊的項目法人和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
。ǘ┱J(rèn)真貫徹實施新《土地管理法》,加大監(jiān)察執(zhí)法力度。嚴(yán)肅查處未經(jīng)審批轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和未經(jīng)審批利用劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為。凡未辦理土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù),未確定項目法人以及未按規(guī)定交納有關(guān)費用而合資聯(lián)建、合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目,有關(guān)部門不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,不予下達(dá)新開工項目投資計劃,不予辦理工程報建、商品房預(yù)(銷)售審批手續(xù)。
三、做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審批和資質(zhì)管理工作
要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量,提高開發(fā)企業(yè)的素質(zhì),把好登記注冊、資質(zhì)認(rèn)定和市場準(zhǔn)入關(guān)。
。ㄒ唬﹥(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立,實行房地產(chǎn)開發(fā)主管部門先期審批制度,申辦者持開發(fā)主管部門的批準(zhǔn)文件及有關(guān)資料,到工商行政管理部門申請登記注冊。外商投資(中外合資、中外合作、外商獨資)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立,應(yīng)按照《青島市外商投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定辦理,對可行性研究報告、合同、章程的審批,必須征求房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。今后要嚴(yán)格控制審批新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
。ǘ斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》是依法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法地位的重要依據(jù)和憑證,嚴(yán)禁任何無資質(zhì)證書的單位和個人從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。各有關(guān)部門在審批開發(fā)項目的可行性研究報告、投資計劃、規(guī)劃定點、土地使用、工程建設(shè)、項目轉(zhuǎn)讓和企業(yè)年檢等手續(xù)時,應(yīng)認(rèn)真驗核資質(zhì)證書和有關(guān)證明文件。凡不能出示資質(zhì)證書和有關(guān)證明文件的,一律不予辦理有關(guān)手續(xù)。
房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理,認(rèn)真組織好資質(zhì)年檢工作。對無房地產(chǎn)開發(fā)項目、無自有資金、無技術(shù)力量的公司,要堅決予以清理取締。對未取得資質(zhì)證書或借用資質(zhì)證書擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的,要按有關(guān)規(guī)定給予嚴(yán)肅處理。
(三)以市場調(diào)控和政策導(dǎo)向調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場競爭中通過聯(lián)合、兼并、控股、參股等資本運營手段,發(fā)展規(guī)模經(jīng)營;扶持市場份額大、質(zhì)量高、效益好、管理規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè),促其向集團(tuán)化、股份制方向發(fā)展。
四、對房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)實行合同管理
各級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)按照《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)規(guī)定,對房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)實行合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開工前應(yīng)與開發(fā)主管部門簽訂開發(fā)建設(shè)合同,明確企業(yè)對開發(fā)項目應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。開發(fā)建設(shè)合同的主要內(nèi)容應(yīng)包括:開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計要求,開工期限和建設(shè)進(jìn)度,工程質(zhì)量要求,配套設(shè)施建設(shè)要求,回遷安置要求,違約責(zé)任,雙方約定的其他事項等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與開發(fā)主管部門簽訂開發(fā)建設(shè)合同后,由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門向開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營許可證,該許可證是進(jìn)行工程報建和申請商品房預(yù)(銷)售許可證的必備文件,有關(guān)部門在審批時必須按要求予以審核把關(guān)。
五、強(qiáng)化建筑工程質(zhì)量管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對其開發(fā)建設(shè)的建筑工程質(zhì)量負(fù)總責(zé),勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位要按照各自的職責(zé)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。所有建筑工程都必須辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù),通過招標(biāo)或方案競選,確定相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計、施工單位,通過競爭擇優(yōu)確定監(jiān)理單位。建筑工程竣工后,必須報請質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核定工程質(zhì)量等級,未經(jīng)核定質(zhì)量等級或經(jīng)核定質(zhì)量不合格的工程,不得進(jìn)行綜合驗收和交付使用。在商品住宅預(yù)(銷)售和交付使用前,開發(fā)企業(yè)應(yīng)向用戶提供《商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》,并按約定和承諾的事項,做好售后服務(wù),承擔(dān)保修責(zé)任。凡沒有質(zhì)量保證書和使用說明書的商品住宅,不得進(jìn)入市場,有關(guān)部門不予審批商品房預(yù)(銷)售許可證,不予綜合驗收。
加強(qiáng)政府監(jiān)督,把好各個環(huán)節(jié)質(zhì)量關(guān)。各有關(guān)部門在規(guī)劃設(shè)計、勘察設(shè)計、施工許可、資質(zhì)管理、招標(biāo)投標(biāo)、材料準(zhǔn)用、建設(shè)監(jiān)理、市場監(jiān)管、質(zhì)量評定、項目驗收等各個環(huán)節(jié)上要層層嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),哪個環(huán)節(jié)出了問題要追究那個環(huán)節(jié)有關(guān)人員的責(zé)任。
六、加強(qiáng)對開發(fā)項目配套設(shè)施建設(shè)的管理
開發(fā)項目建設(shè)單位要按照規(guī)劃設(shè)計要求和“先地下、后地上”的原則,統(tǒng)籌安排好配套設(shè)施的建設(shè),做到配套設(shè)施與建筑工程同步建成。為落實配套設(shè)施資金的投入,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項目開工前與房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和委托銀行簽訂配套設(shè)施建設(shè)資金投入?yún)f(xié)議,按審核的配套工程預(yù)算額將建設(shè)資金存入委托銀行。配套資金以建設(shè)單位的名義存放,本金和利息為建設(shè)單位所有,?顚S,建設(shè)單位按照項目建設(shè)進(jìn)度向開發(fā)主管部門申報配套設(shè)施施工計劃。委托銀行應(yīng)按照協(xié)議和批準(zhǔn)的配套設(shè)施施工計劃向建設(shè)單位支付存放資金。
七、建立開發(fā)項目綜合驗收制度
根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)對所有房地產(chǎn)開發(fā)項目實施綜合驗收制度。原則上綜合驗收應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計項目全部竣工、建筑工程和配套工程均達(dá)到合格以上等級的基礎(chǔ)上進(jìn)行。特別是住宅質(zhì)量,供水、供電、供熱、供氣、電信、有線電視、排水等配套設(shè)施,住宅小區(qū)綠化、休閑等環(huán)境建設(shè),以及學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點、公交線路等大配套項目都要作為綜合驗收的重點。較大規(guī)模的開發(fā)項目,特別是較大群體住宅區(qū)(片)實行分期開發(fā)建設(shè)的,其一期工程的綜合驗收必須達(dá)到以下基本條件:
。ㄒ唬┺k理正式供水手續(xù),住宅用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)。
(二)辦理正式供電手續(xù),住宅用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)。
(三)住宅雨、污水排放納入城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件所限,暫時無法納入城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)的,需經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)和市政建設(shè)主管部門審批同意,在規(guī)定的期限內(nèi)采取臨時性排放措施。
。ㄋ模┳≌c外界交通干道之間有直達(dá)的道路相連。
(五)住宅周邊場地清潔,道路平整,具備綠化條件,配備環(huán)衛(wèi)設(shè)施,并與施工工地有明顯的隔離設(shè)施。
(六)配備臨時過渡的商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理和居委會辦公用房。
。ㄆ撸┰O(shè)立臨時性的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),可實施必要的物業(yè)管理。
未進(jìn)行綜合驗收和綜合驗收不合格的開發(fā)項目,不得交付使用。
八、加大房地產(chǎn)市場的監(jiān)管工作力度
各有關(guān)部門要認(rèn)真履行職責(zé),切實加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的監(jiān)督管理,密切配合,齊抓共管,綜合治理,進(jìn)一步規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場。要認(rèn)真學(xué)習(xí)和借鑒外地的經(jīng)驗,積極研究、探索市場經(jīng)濟(jì)條件下做好監(jiān)管工作的有效途徑和辦法。依據(jù)法規(guī)和消化不良房地產(chǎn)的新辦法,盡快制定處理意見或?qū)嵤┓桨,在今明兩年基本解決閑置出讓地、常年停建工程和建成區(qū)(片)配套設(shè)施不完備問題。要加大執(zhí)法力度,對嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)市場秩序,群眾反映強(qiáng)烈的違法行為,依法嚴(yán)厲查處,切實做到有法必依,違法必究,執(zhí)法必嚴(yán)。
各級監(jiān)察部門要加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)察力度,對玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假、貪污受賄的部門、單位和個人,給予嚴(yán)厲處罰,構(gòu)成犯罪的,移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。
1、凡本網(wǎng)注明“來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)”的所有作品,版權(quán)均屬建設(shè)工程教育網(wǎng)所有,未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、鏈接、轉(zhuǎn)貼或以其他方式使用;已經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)的,應(yīng)在授權(quán)范圍內(nèi)使用,且必須注明“來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)”。違反上述聲明者,本網(wǎng)將追究其法律責(zé)任。
2、本網(wǎng)部分資料為網(wǎng)上搜集轉(zhuǎn)載,均盡力標(biāo)明作者和出處。對于本網(wǎng)刊載作品涉及版權(quán)等問題的,請作者與本網(wǎng)站聯(lián)系,本網(wǎng)站核實確認(rèn)后會盡快予以處理。
本網(wǎng)轉(zhuǎn)載之作品,并不意味著認(rèn)同該作品的觀點或真實性。如其他媒體、網(wǎng)站或個人轉(zhuǎn)載使用,請與著作權(quán)人聯(lián)系,并自負(fù)法律責(zé)任。
3、本網(wǎng)站歡迎積極投稿。