文號： 濟建開字[2005]30號
　　頒布單位：
　　頒布日期： 2005-11-1
　　生效日期：

　　第一條　為進一步規(guī)范濟南市商品房預售款的監(jiān)督管理，保障預售商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《城市商品房預售管理辦法》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合我市實際情況，制定本細則。

　　第二條 凡在本市行政區(qū)域內經批準預售的商品房預售款的收入和支出、使用，適用于本細則。

　　第三條　本細則所稱商品房預售款，是指預售人將其開發(fā)的商品房在竣工驗收前出售，由預購人按合同約定支付的定金、預付款、房價款（包括預售商品房按揭貸款）、保證金等各種收入。

　　本細則所稱預售人，是指預售商品房的房地產開發(fā)經營企業(yè)。

　　本細則所稱預購人，是指購買預售的商品房的單位和個人。

　　本細則所稱擔保公司，是指以擔保為主要經營范圍和主要經營業(yè)務、依法登記注冊的擔保機構。

　　第四條　市建設委員會（以下簡稱“市建委”）是房地產開發(fā)和商品房預售款監(jiān)管的主管部門，負責組織本細則的實施。

　　市建委對商品房預售款監(jiān)管履行下列職責：

　�。ㄒ唬┙M織實施商品房預售款監(jiān)管工作；

　�。ǘ�）審查負責監(jiān)管的擔保公司的資格；

　�。ㄈ�）接受預售人商品房預售款使用監(jiān)督的備案；

　　（四）受理預購人對商品房預售款違法使用的投訴，依法查處商品房開發(fā)企業(yè)違法使用商品房預售款的行為。

　　第五條 商品房預售款的監(jiān)管采用由預售人委托擔保公司向預購人提供預售款監(jiān)管責任擔保書的方式實施，以保證預購人的合法權益。

　　第六條 預售人出售預售商品房時，應當向預購人提供由擔保公司出具的預售款監(jiān)管責任擔保書。擔保公司為保證預購人的預售款安全，有權對其擔保的預售款使用進行監(jiān)管。

　　在預售款監(jiān)管期間，如出現預售人未按規(guī)定使用預售款，而造成預購人的損失，預購人有權要求擔保公司承擔擔保責任。

　　第七條 預售人應當在商業(yè)銀行開立商品房預售款專用賬戶，委托開戶銀行成為預售款監(jiān)管銀行，并由預售人、預售款監(jiān)管商業(yè)銀行和擔保公司三方簽訂統一格式的“商品房預售款監(jiān)管協議書”，明確三方的權利、義務和責任。協議書共五份，三方各執(zhí)一份，二份送市建委備案。

　　第八條 預售人有多個預售項目的，應當分別設立商品房預售款專用帳戶，分別與開戶銀行、擔保公司簽訂監(jiān)管協議書并向市建委備案。

　　第九條　商品房預售款監(jiān)管協議書簽訂后，預售人申請變更開戶銀行的，應與原開戶銀行、擔保公司就終止原擔保協議達成協議，協議應明確將原監(jiān)管賬戶的結余資金轉入新開戶行，再與新開戶行及擔保公司重新簽訂擔保協議書并向市建委備案。

　　第十條 預售人預售項目已竣工驗收的，可以撤銷商品房預售款監(jiān)管。撤銷商品房預售款監(jiān)管責任擔保及專用帳戶監(jiān)管的，預售人應當向市建委提供開戶銀行和擔保公司出具的同意撤銷商品房預售款專用賬戶的證明、項目驗收資料和施工單位出具的未欠工程款證明以及由擔保公司、開戶銀行、預售人三方簽定的終止商品房預售款專用帳戶監(jiān)管協議書，擔保公司還應向市建委提交項目結案報告。

　　第十一條 預售人向擔保公司提供擔保公司認可的全額反擔保的，可以免除監(jiān)管。但擔保與反擔保雙方應向市建委提供相關證明文件。

　　第十二條 商品房預售款必須用于預售項目的建設投資，其中包括購買建筑材料設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。

　　第十三條 預售款的使用，應根據施工合同約定的工程造價和監(jiān)理單位出具的施工進度證明核定用款額度。在用款額度內的，按施工單位用款申請予以核準用款；超出用款額度的部分不予核準。

　　用于支付購買建筑材料、設備的，應根據其購銷合同約定和工程進度予以核準用款。

　　用于支付設計、監(jiān)理以及其他行政事業(yè)收費的應提供合同或繳費通知。

　　用于支付稅款的，由監(jiān)管銀行憑征稅通知單直接撥付。

　　有下列情況之一的，擔保公司應禁止預售人使用預售款付款：

　�。ㄒ唬┏�出用款額度的；

　　（二）收款單位與申請用途不符的；

　�。ㄈ�）前一筆用款未達到預期目的的；

　�。ㄋ模╊A售人未將預售款存入監(jiān)管銀行。

　　第十四條 擔保公司每季度將所擔保商品房預售款上季度的收支、結余情況匯總報送市建委。

　　第十五條 擔保公司發(fā)現預售人有違反規(guī)定付款嫌疑的，應當聘請會計師事務所對項目的付款情況進行審計，并將審計結果抄報市建委。審計期一般不超過5個工作日。審計期間，預售人不得以預售款用于付款。

　　第十六條 為使預售人正常開展業(yè)務，預售人可以向擔保公司申請一定額度的資金，作為備用金，以支付經常性、小款開支。其額度不得超過已收預售款的10%.備用金只許用于預售項目的建設投資。需要補充備用金時，預售人向擔保公司申請并提供已發(fā)生的備用金用途證明。

　　第十七條 從事預售款監(jiān)管擔保的擔保公司應符合以下條件：

　　1、依法注冊、專業(yè)從事擔保經營；

　　2、有固定的經營場所；

　　3、注冊資本不少于5000萬元；

　　4、符合《中華人民共和國擔保法》的相關要求；

　　5、在預售款擔保監(jiān)管中，無不良紀錄；

　　6、其它條件。

　　第十八條 市建委應當定期對與商品房預售款監(jiān)督相關的商業(yè)銀行、擔保公司進行信用評定，并將評定結果公布。銀行和擔保公司因為不履行監(jiān)管責任或監(jiān)管不力給預購人造成經濟損失的，應當承擔賠償責任。

　　第十九條 擔保公司提供擔保服務，按國家有關規(guī)定收取擔保費。擔保費可以計入工程成本。

　　第二十條 房地產開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預售款的，由市建委責令限期改正，暫停商品房預售，并可按有關法規(guī)規(guī)定處以3萬元以下的罰款。

　　第二十一條　本細則由濟南市建設委員會負責解釋，自2005年10月26日起執(zhí)行。