摘要： 本文主要通過對房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要成本形成的分析，來探討一下房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制方法，從而提高項目的利潤。

    關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 成本 房價

    房地產(chǎn)在目前的中國乃至世界，都是一個非常熱門的話題，它不僅僅在經(jīng)濟領(lǐng)域有著重要的意義，還滲透到了每一個老百姓的生活中，許許多多的老百姓還在窮其一生來買一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房價。房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤，這是天經(jīng)地義的，但是如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達(dá)到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意義。本文主要分兩部分，首先介紹如何控制房地產(chǎn)成本，第二部分介紹控制房地產(chǎn)成本的意義。

    首先，我覺得要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本需要投資的理性。在中國這種不成熟的市場機制下，不管是投資者還是消費者都缺乏理性的頭腦，都喜歡一窩嗡的上。這就產(chǎn)生了許多不必要的浪費，換言之就增加許多不必要的成本。在這里面表現(xiàn)最突出的就是土地拍賣。無論是地方政府還是開發(fā)上，都在拼命的哄抬土地的價格，反正是只要有土地就有大把大把的利潤，根本就沒有理性的評估這塊土地的真正價值。大家都是先預(yù)期明年或者后年這里的房產(chǎn)價格，再把這個價格減去工程成本和各種別的成本，再留出自己的利潤空間，剩下的就是土地的價格。比如濱州市西區(qū)有一塊50畝的土地，開發(fā)商在競標(biāo)土地時，他會先預(yù)測濱州市的房價明年能達(dá)到 2500元/平方米，扣除各種相關(guān)的建設(shè)費用1200元/平方米，再按每平方米500元考慮利潤，若容積率按1.0考慮，他就會用800元/平方米報價，也就是每畝土地價格達(dá)到了50多萬元了。所以說在這2年左右的時間里，濱州市的地價從8萬甚至5萬元一畝，猛串到了50萬左右一畝，甚至60萬一畝，這不是神話，是事實，就擺在我們面前。

    小孩都可以看出來這種投資的風(fēng)險來，因為它是完全建立在對房地產(chǎn)價格20%的增長速度上。這個速度不是正常的市場增長速度，是有很大的泡沫成分的，要是真能按這個速度增長的話，濱州市的房產(chǎn)價格4年就要翻一番，8年之后濱州市的房產(chǎn)價格就將達(dá)到8000元/平方米，趕上現(xiàn)在的上海了，可能嗎？但是開發(fā)商都不愿意面對這些，他們想的是濱州市房地產(chǎn)價格從1000元左右的價格到現(xiàn)在2000元左右的價格的只用了4年的時間，這就是他投資的支撐。馬克思說過資本家面對30%的利潤時就會發(fā)狂，傷失理性，我能理解當(dāng)他們面對著50%，甚至100%的利潤時的沖動。投資者也都知道這是經(jīng)濟泡沫，但是他們都不相信自己會遇上泡沫破裂。所以說用合理理性的價格取得土地對成本控制的作用非常大，因為土地費用的彈性比較大，占成本的比重也很大。可能開發(fā)商會對這條建議感到幼稚，因為誰都想取得便宜的土地，現(xiàn)在哪還有？但是不知道有多少開發(fā)商想過，造成如今這種土地價格居高不下局面人不是別人，是開發(fā)商自己，如果大家都理性的分析市場，理性的評估土地的價格，土地的價格就自然降下來了。

    其次，要控制好房地產(chǎn)開發(fā)的成本，前期就要做好充分的論證，包括可行性研究和設(shè)計階段。大家可能會有疑慮，這樣的話不就加大了前期的成本了嗎？不錯，是加大了前期的成本，但是對整個項目的成本控制來考慮，現(xiàn)在的投入是事半功倍的。

    可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。你就想吧，我們對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準(zhǔn)確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓角，海市蜃樓。還有一點要說的就是在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。

    設(shè)計階段一般分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。我要說的是現(xiàn)在的設(shè)計太浮躁，主要責(zé)任在開發(fā)商。由于現(xiàn)在設(shè)計市場競爭很激烈，開發(fā)商完全不按照標(biāo)準(zhǔn)支付設(shè)計費，把設(shè)計費用壓得很低，更不可思議的是現(xiàn)在一般的單體設(shè)計周期都在一周左右，有的甚至5天出施工圖，說實話，這么短的時間畫圖都畫不出來，更別提什么設(shè)計思想，什么風(fēng)格。大多都是復(fù)制拷貝過來的東西。所以現(xiàn)在都在說站在大街上你就分不清是在哪里，因為全國的建筑都是千篇一律的，一個地區(qū)，一個城市乃至一個單體建筑，都沒有自己的的風(fēng)格。大家都在尖銳批評設(shè)計師時，也想想他們的為難之處吧，因為經(jīng)典的誕生不是偶然的，是要付出大量的心血的。同時我們也可想象，就這樣出來的設(shè)計能保證經(jīng)濟適用的原則嗎？我們開發(fā)商最容易犯的毛病就是：“我看哪個地方哪個建筑不錯，你就照他的風(fēng)格來”，不注意建筑比例、勻稱，亂上造型，造成頭重腳輕，不協(xié)調(diào)，不適用，更不經(jīng)濟，舉一個最簡單的例子，現(xiàn)在濱州的建筑都喜歡在屋頂做一個型鋼或者是別的結(jié)構(gòu)的造型，那東西沒一點使用價值，視野開闊的建筑還好說，有的建筑在角落里面，沒有仰視角度，人們就根本看不到這造型，一個造型下來少則幾萬，多則幾十萬，這對一個單體建筑來說不是一個小數(shù)目。還就是盲目的引進江南園林風(fēng)格，這可能為了迎合一些住戶的胃口，但是這東西建造上很不經(jīng)濟，使用上更不經(jīng)濟，不環(huán)保。比如說江南的天氣以陰濕為主，所以那里的建筑都比較輕靈、虛幻，窗洞都開得比較大，可以改善室內(nèi)的采光和通風(fēng)，但是在濱州我們現(xiàn)在看到的也是大片大片的玻璃窗、玻璃幕在烈日下暴曬，冬天不保溫，夏天不隔日，能量的損耗量太大了。輕靈是一種美，厚重也是一種美，本土的東西應(yīng)該成為主流，外來的東西可以作為點綴。

    管理的嚴(yán)密對于控制成本的作用是不言而喻的。與其他項目比如軟件開發(fā)項目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項目對于管理的要求是更高的，因為它更復(fù)雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現(xiàn)點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的經(jīng)濟損失，所以說那些松散的管理形式是不適合房地產(chǎn)項目管理的。對于組織的管理、人力的管理等等我就不說了，都很重要，我在這里我只說兩個非常關(guān)鍵的地方，我覺得是對成本控制最有意義的，那就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理。可以這樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關(guān)鍵的。但是這兩項也可能是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開發(fā)商也可能不好控制，這就需要處理關(guān)系時的靈活和智慧。

    在房地產(chǎn)開發(fā)中還有一大塊費用就是政府性質(zhì)的收費，這些費用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費用時可以折減，對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關(guān)系。

    下面部分應(yīng)該是空置房產(chǎn)價格的意義，限于篇幅，不詳細(xì)展開了。

    控制成本的意義是不言而喻的，在樓盤價格一定的情況下，你能控制好成本，就可以增加利潤，利潤是每個投資人的最終目的。反過來說，在樓盤一樣的情況下，你能控制好成本，你就更具有競爭力。但是現(xiàn)在的悲劇是大家都注重房價，就像中國的股市一樣，大家都在注意每個股的漲漲跌跌，很少有人去關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營狀況，投機行為太大了。但是據(jù)我所知，在股市上獲利最多的，受益最多的人不是喬治。索羅斯，而是巴菲特，據(jù)巴菲特介紹他買股票很簡單，他只買他看好的企業(yè)，而不買大家看好的股票。

    我是非常推崇自由經(jīng)濟的，但是自由經(jīng)濟的前提是信息對稱，人們的理性，脫離了這兩個前提，一切自由經(jīng)濟的理論都是空談，都是笑話。但是在目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)里面顯然就是這個狀況，地方政府、開發(fā)商和消費者形成了三方的博弈，這三方都不是理性的，信息也不是對稱的。在這三方的博弈里面，獲利最大的是地方政府，最弱勢的是廣大消費者。地方政府盲目的圈地，給房地產(chǎn)造勢，提高土地的價格，增加行政性收費，是房地產(chǎn)項目成本最不好控制的環(huán)節(jié)。在長江三角洲地區(qū)，許多地方政府的收入居然有50%-60%的來源于房地產(chǎn)，這太不正常了�？梢赃@樣說，這是短視的行為（地方官員的個人目的在這部討論），因為從表面上來說房地產(chǎn)活躍了，城市漂亮了（至于他的入住率也不討論），但是這也大大的增加了你這個城市的交易成本，在資本流動不受限制的前提下，他總是流向與交易成本比較低的地方，最明顯的一個地方就是香港，他以前是一個自由港，稅率低，交通方便，政府效率高，大量的國際資本涌入，讓香港在短時間里繁榮起來，但是香港的地產(chǎn)價格也在飛速上漲，導(dǎo)致了他的交易成本也急劇上漲，所以現(xiàn)在香港對資本的吸引力很低了，遠(yuǎn)不如珠三角地區(qū)，當(dāng)然，投機資本除外。我想任何政府都不會歡迎投機資本進入的，但是我現(xiàn)在就聽到好多怪事，某些地方政府居然覺得自己本市房地產(chǎn)價格偏低，希望溫州炒房團來炒炒。所以說，健康的房地產(chǎn)市場需要三方面的理性。

    在房地產(chǎn)炒得沸沸揚揚的今天，我希望各方面都要冷靜、理性對待，對于我們開發(fā)商來說最理性的事是控制成本，多關(guān)注點成本，少關(guān)注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。