2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價理論與方法》科目的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

在房地產(chǎn)交易中需要繳納稅費(fèi)，其中賣方繳納的稅費(fèi)，如增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅；買方繳納的稅費(fèi)，如契稅、補(bǔ)繳出讓金；買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)，如印花稅。

交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。（該是誰的，就是誰的）

評估的估價對象價值或價格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價值或價格。

實(shí)際的房地產(chǎn)交易，存在稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁。即本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，由買方繳納；本應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，由賣方繳納。

例如，增值稅、土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納；契稅、補(bǔ)繳出讓金本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納；印花稅等本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有代收代辦收費(fèi)。這些代收代辦收費(fèi)也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。

統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，是將成交價格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價格。

調(diào)整的公式為：

正常負(fù)擔(dān)下的價格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)得金額

正常負(fù)擔(dān)下的價格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)付金額

買方實(shí)付金額－賣方實(shí)得金額＝應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)

如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常負(fù)擔(dān)下的價格的一定比率，即：

應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常負(fù)擔(dān)下的價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常負(fù)擔(dān)下的價格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率

則：

正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比例）

正常負(fù)擔(dān)下的價格=買方實(shí)付金額/（1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比例）

記憶竅門：賣減，買加（有個非洲國家－牙買加）

記憶竅門：（不建議機(jī)械記憶公式） 轉(zhuǎn)嫁給誰，就站在誰的立場上進(jìn)行分析

（1）轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實(shí)際得到的金額－幫買家繳納的稅費(fèi)＝正常成交價格

（2）轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實(shí)際付出的金額＋幫賣家繳納的稅費(fèi)＝正常成交價格