2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

估價(jià)與評(píng)估的異同

相對(duì)于價(jià)值分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，估價(jià)專指對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

房地產(chǎn)評(píng)估范圍更廣泛：不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估，還包含房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損狀況評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估、房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等。

房地產(chǎn)估價(jià)建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能、周圍環(huán)境等評(píng)估的基礎(chǔ)上，以得出房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格為目標(biāo)或最終結(jié)論的評(píng)估，稱為房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估，或簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià)、估值。

除了房地產(chǎn)估價(jià)以外，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還可以從事：

（1）房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配。如把房地產(chǎn)的總體價(jià)值在其不同部分之間進(jìn)行分配。

例如：

1）房地產(chǎn)總體價(jià)值在土地和建筑物之間進(jìn)行分配（剩余技術(shù)），把一整塊土地的價(jià)值在其上建筑物的不同單位之間進(jìn)行分配（高層建筑地價(jià)分?jǐn)偅?

2）采用成本法測(cè)算住宅小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，在各個(gè)樓棟、單元、樓層、朝向、戶型間分配（開發(fā)商的售價(jià)表）；

3）開發(fā)區(qū)或土地一級(jí)開發(fā)片區(qū)的平均地價(jià)在開發(fā)完成后的各宗土地之間分配。

（2）價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)（如，房屋更新改造、改變用途、增加容積率、相鄰房地產(chǎn)合并等）。

（3）房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)（如污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估）。

（4）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)（如征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估）。是由損害修復(fù)帶來的。

（5）房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)（如房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)最高最佳利用分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析、房地產(chǎn)狀況調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)定價(jià)、房地產(chǎn)購(gòu)買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。）

這些相關(guān)業(yè)務(wù)和咨詢業(yè)務(wù)，是估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)有能力從事并應(yīng)努力開展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

還需要指出的是，《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（2016年7月2日全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過，簡(jiǎn)稱《資產(chǎn)評(píng)估法》）頒布實(shí)施后，"資產(chǎn)評(píng)估"不僅包括財(cái)政部門管理的狹義的資產(chǎn)評(píng)估，還包括房地產(chǎn)估價(jià)等其他評(píng)估領(lǐng)域和評(píng)估專業(yè)，并且該法第四條、第十三條和第十七條規(guī)定開展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。

但由于投資價(jià)值等某些價(jià)值價(jià)格評(píng)估，嚴(yán)格地說并不需要遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，所以為了防止不應(yīng)有的違法，有必要將估價(jià)與評(píng)估區(qū)分開來，可將《資產(chǎn)評(píng)估法》所稱的評(píng)估范圍理解為鑒證性估價(jià)，不包括咨詢性估價(jià)。

鑒證性估價(jià)（或稱為公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià)）是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人給第三方使用，起著價(jià)值證明作用的估價(jià)，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價(jià)。咨詢性估價(jià)（或參考性估價(jià)）是向委托人提供的，估價(jià)報(bào)告供委托人自己使用的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購(gòu)買房地產(chǎn)確定出價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)。自評(píng)自用