房估知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)拍賣注意事項(xiàng)

（一）不同權(quán)屬狀況拍賣標(biāo)的的審查與前期處理

（1）拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封。對于抵押權(quán)人起訴和非抵押權(quán)人因?yàn)槠渌?jīng)濟(jì)糾紛涉及的起訴的案子，以抵押為主；對于皆非抵押權(quán)人起訴的案子，按時(shí)間先后，誰先起訴，誰先受償。

（抵押權(quán)人，抵押優(yōu)先；非抵押權(quán)人，起訴時(shí)間優(yōu)先）

（2）產(chǎn)權(quán)人為國有單位和集體單位時(shí)，房地產(chǎn)拍賣需要取得上級部門的許可意見。

（3）如果拍賣標(biāo)的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途，拍賣按照實(shí)際商業(yè)用途拍賣時(shí)，為了保證拍賣成交后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更過戶，補(bǔ)辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進(jìn)一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關(guān)文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)批文等。

（4）有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見。共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。

（5）有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

（6）分層、分套的房屋拍賣，買受人按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。

（7）房屋的附屬設(shè)施、公共部門、公用設(shè)備與房屋同時(shí)拍賣轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在公告中說明，并按照國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定辦理。

（8）建筑設(shè)計(jì)為成套的房屋，一般不得分割拍賣。

（二）房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的評估

基于以下原因，拍賣房地產(chǎn)價(jià)格的評估一般應(yīng)比正常市場成交價(jià)格偏低。

（1）房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務(wù)人無法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。如果是法院委托的抵債標(biāo)的，拍賣完成將直接影響到執(zhí)法程序的完結(jié)，如拍賣不成，通常會(huì)由法院將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。

（2）一般委托拍賣的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評估價(jià)格偏高勢必會(huì)影響拍賣成交。

（3）買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競投，拍賣實(shí)際上就是在短時(shí)間促成交易，買方需要在較短的時(shí)間內(nèi)交付款項(xiàng)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。為了促使拍賣成功，就必須具備價(jià)格優(yōu)勢，才能吸引買家競投。

（三）房地產(chǎn)拍賣登記及相關(guān)費(fèi)用、稅費(fèi)

1.房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料：

（1）申請書；

（2）當(dāng)事人身份證明或單位合法資格證明；

（3）委托書及代理人身份證明；

（4）房地產(chǎn)權(quán)證；

（5）拍賣成交確認(rèn)書；

（6）房屋平面圖及地籍圖；

（7）出讓或需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金收據(jù)；

（8）契稅完稅證及契稅完稅貼花；

（9）拍賣公告；

（10）其他有關(guān)文件。除需提交上述（1）～（9）項(xiàng)資料外，還需提交：

1）拍賣委托公函；

2）生效的判決、裁定和調(diào)解書；

3）協(xié)助執(zhí)行通知書。

2.應(yīng)繳費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)

房地產(chǎn)拍賣（除出讓土地使用權(quán)拍賣外）屬于房地產(chǎn)二三級市場交易，通常需交納下列稅、費(fèi)項(xiàng)目：

（1）拍賣傭金費(fèi)；

（2）營業(yè)稅及其附加；

（3）印花稅；

（4）契稅；

（5）交易手續(xù)費(fèi)；

（6）評估費(fèi)；

（7）登記費(fèi)；

（8）合同公證費(fèi)等。

（四）在建工程拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)

1.應(yīng)詳細(xì)核查項(xiàng)目狀況

（1）土地使用權(quán)以出讓方式取得的，是否已經(jīng)支付了全部土地出讓金；

（2）土地使用權(quán)是否已經(jīng)依法登記，取得產(chǎn)權(quán)證書；

（3）政府相關(guān)管理各部門的批準(zhǔn)文件是否齊全。包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（或開工證）、預(yù)售許可證是否取得等等；

（4）房地產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)投資總額是否已經(jīng)完成25%；

（5）政府各相關(guān)部門的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套的協(xié)議，以及配套費(fèi)用的支付狀況；與項(xiàng)目其他參與人的合同和費(fèi)用支付情況；

（6）有多個(gè)債權(quán)人的工程項(xiàng)目最好將債權(quán)人聯(lián)合起來，共同處理拍賣事宜；

（7）在建工程項(xiàng)目是否存在抵押行為；

（8）在建工程是否預(yù)售。

如有預(yù)售，則先查閱其有無預(yù)售許可證，若沒有許可證，往往開發(fā)和土地手續(xù)上存在遺留問題，應(yīng)慎重處理；有預(yù)售許可證并開始預(yù)售的在建工程項(xiàng)目，拍賣時(shí)應(yīng)將已經(jīng)預(yù)售的部分扣除。（為了保障合法購房人的權(quán)益）

2.在建工程拍賣需要申請和審核

拍賣前，在建項(xiàng)目的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向城市房產(chǎn)主管部門提出申請，取得拍賣的書面批準(zhǔn)文件。

3.拍賣成交后的手續(xù)處理。

（五）建成在售房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)

（1）房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預(yù)售（銷售）許可證辦理情況；

（2）土地使用權(quán)款項(xiàng)是否付清；

（3）房地產(chǎn)當(dāng)前使用和租賃情況，費(fèi)用拖欠情況等等。

（六）破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)

（1）破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣前，應(yīng)由破產(chǎn)清算組委托具有國家國有資產(chǎn)管理行政主管部門認(rèn)證的資產(chǎn)評估價(jià)構(gòu)進(jìn)行評估；

（2）破產(chǎn)企業(yè)的國有土地使用權(quán)的拍賣需按照國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定在拍賣前完成有關(guān)手續(xù)；

（3）涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)或涉及改變出讓條件的土地使用權(quán)價(jià)格評估的，須由具有估價(jià)資質(zhì)的價(jià)格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權(quán)出讓金。

（七）有瑕疵房地產(chǎn)拍賣的操作

有瑕疵的房地產(chǎn)是指手續(xù)不全和規(guī)定不需轉(zhuǎn)讓的，但經(jīng)過有關(guān)部門、單位協(xié)商和政府審批后可以拍賣的房地產(chǎn)。

（1）拍賣標(biāo)的有房屋所有權(quán)證，未辦理土地使用權(quán)證。經(jīng)政府相關(guān)部門審批通過，如果是國有土地，則補(bǔ)繳出讓金；如果是集體土地，則補(bǔ)繳征地費(fèi)和出讓金，補(bǔ)辦土地使用權(quán)證。

（2）拍賣標(biāo)的有土地使用權(quán)證，未辦理房屋所有權(quán)證，須報(bào)請有關(guān)部門審批。經(jīng)審批允許，并同意補(bǔ)辦手續(xù)后方可拍賣。

（3）拍賣標(biāo)的既無土地使用權(quán)證，又無房屋所有權(quán)證。參照（1）、（2）辦理。

（沒土地證，補(bǔ)錢補(bǔ)證；沒房產(chǎn)證，只需補(bǔ)證）

（4）拍賣有產(chǎn)權(quán)證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應(yīng)向有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府報(bào)批。如允許補(bǔ)辦出讓手續(xù)，應(yīng)當(dāng)由買受人辦理，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。如允許可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家的規(guī)定處理或作其他處理。

不可轉(zhuǎn)讓的國家公益型房地產(chǎn)，不可作為拍賣標(biāo)的。

（5）對于房地產(chǎn)開發(fā)過程未予交清的款項(xiàng)，或未辦完手續(xù)的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)繳清剩余款項(xiàng)和補(bǔ)辦完全部手續(xù)。

（6）拍賣標(biāo)的設(shè)定抵押權(quán)或重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)問題。由于其他經(jīng)濟(jì)原因（不是銀行訴訟）法院裁定強(qiáng)制拍賣已經(jīng)被抵押給銀行的房地產(chǎn)，應(yīng)通知抵押權(quán)人，或解除抵押，或根據(jù)國家規(guī)定的拍賣標(biāo)的拍賣金額的受償順序受償。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！