在房地產(chǎn)抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是房地產(chǎn)抵押價值，為保障貸款及時足額收回，貸款人要求無論是在設(shè)立抵押權(quán)時還是在實現(xiàn)抵押權(quán)時，以及在此期間，房地產(chǎn)抵押價值都要大于未償還的貸款余額。

因此，從理論上講，抵押價值應(yīng)是在抵押期間的各個時點，特別是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

法定優(yōu)先受償款（重要概念）是假定實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費用、估價費用、拍賣費用以及營業(yè)稅及附加等費用和稅金?！景咐荚囍匾键c】

如何記憶：包括的項目分別給三類人，為的是確保正常的市場秩序

已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額——給抵押權(quán)人

拖欠的建設(shè)工程價款——給施工方，保證正常的建筑市場秩序

劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)、增加容積率、改變土地用途應(yīng)補交的出讓金等費用——給政府

不包括的項目，在拍賣后統(tǒng)一處置。訴訟費用、估價費用、拍賣費用、營業(yè)稅及附加等費用和稅金。

但在實際房地產(chǎn)抵押估價中，因在估價時通常還不知道設(shè)立抵押權(quán)的日期、貸款期限、貸款償還方式、債務(wù)人是否如期償還，以及不如期償還時將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣的日期等這些估價所必要的前提條件，所以抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估抵押房地產(chǎn)在估價時假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

通常具體為估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期（如完成估價對象實地查勘之日），假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

此時的法定優(yōu)先受償款具體為假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。

而為了彌補抵押價值評估的缺陷，保障貸款及時足額收回，要求房地產(chǎn)抵押估價包括“估價對象變現(xiàn)能力分析”，向估價報告使用者作“估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響”、“定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估”等提示。

當(dāng)?shù)盅簝r值小于未償還的貸款余額時，抵押權(quán)人應(yīng)要求抵押人提供與不足的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)?；蛘咛崆扒鍍攤鶆?wù)。

抵押貸款額度＝抵押價值×貸款成數(shù)

抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值－法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－拖欠的建設(shè)工程價款－其他法定優(yōu)先受償款

將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，其抵押價值可稱為再次抵押價值，具體為：

再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值－已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)－拖欠的建設(shè)工程價款－其他法定優(yōu)先受償款

可見，抵押價值既不是不扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價值”，也不是將“完全價值”或上述抵押價值經(jīng)過貸款成數(shù)（抵押率）打折后的價值，或者將上述抵押價值減去預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的“抵押凈值”。