【提問】

　　請問老師：

　　1、容積率屬于權益狀況還是實物狀況？為什么工業(yè)的基礎設施屬于區(qū)位狀況而居住物業(yè)基礎設施屬于實物狀況？

　　2、運營型商業(yè)物業(yè)確定凈收益要看他們的財務報告確定么？不是應該取市場平均水平么？

　　3、最高最佳分析確定到哪一層次？比如說一個住宅不是最高最佳，假定他轉換成商業(yè)用途，并補繳有關費用，這里用不用確定他是出租經營還是自營？并且再細化到經營什么內容么？

　　4、請問老師這樣理解對不對：是不是運營型商業(yè)物業(yè)再用用途為最高最佳，或者是轉換別的用途收入雖然高但扣除補交費用后價值卻小于在用用途時，用最高最佳確定為在用用途為最佳？

　　【回答】學員h_fdcgjs，您好！您的問題答復如下：

　　1、容積率屬于權益狀況還是實物狀況？——屬于權益狀況

　　為什么工業(yè)的基礎設施屬于區(qū)位狀況而居住物業(yè)基礎設施屬于實物狀況？——您能具體一點嗎？

　　2、運營型商業(yè)物業(yè)確定凈收益要看他們的財務報告確定么？不是應該取市場平均水平么？——有些數(shù)據(jù)不容易找市場平均水平的，有時候要通過財務報表來進行調整，剔除不合理因素，從而得到客觀收益

　　3、最高最佳分析確定到哪一層次？比如說一個住宅不是最高最佳，假定他轉換成商業(yè)用途，并補繳有關費用，這里用不用確定他是出租經營還是自營？并且再細化到經營什么內容么？——最高最佳指的是用途，跟自營或出租沒有關系的

　　4、請問老師這樣理解對不對：是不是運營型商業(yè)物業(yè)再用用途為最高最佳，或者是轉換別的用途收入雖然高但扣除補交費用后價值卻小于在用用途時，用最高最佳確定為在用用途為最佳？——最高最佳利用指的是在遵循合法原則下，能夠達到最大收益的用途。

　　比如說：同樣是商業(yè)用地，在繁華地帶，作為商場使用比作為賓館使用收益要高，那么作為商場來評估就是最高最佳利用

　　★問題所屬科目：房地產估價師——房地產估價案例與分析