【提問(wèn)】如果直接用樓面地價(jià)作比較，不做年期修正可以得出正確答案嗎

　　【回答】您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　直接用樓面地價(jià)作比較，不做年期修正是不能做出正確的判斷的。

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　祝您順利通過(guò)考試！

　　【追問(wèn)】先算出樓面地價(jià)，用年金比較不也可以嗎？甲A=23.26 乙=22.84算出乙比較經(jīng)濟(jì)。這樣的適合報(bào)酬率一樣的情況是嗎？  下面一道題 有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/㎡，報(bào)酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/㎡，報(bào)酬率為6%.那么，甲的價(jià)格（?。┮业膬r(jià)格。   先算出甲50年的年金甲A=286.1，乙A=217.95      報(bào)酬率不一樣的，統(tǒng)一到無(wú)限年限進(jìn)行比較

　　甲：第一步：計(jì)算年凈收益額A＝V×（A/P，8%，50）＝3500×8%×（1+8%）50/【（1+8%）50－1】＝286.1第二步：計(jì)算無(wú)限收益年限下的土地使用權(quán)價(jià)值V＝286.1/8%＝3576.25元/平方米

　　乙：第一步：計(jì)算年凈收益額A＝V×（A/P，6%，30）＝3000×6%×（1+6%）30/【（1+6%）30－1】＝217.95第二步：計(jì)算無(wú)限收益年限下的土地使用權(quán)價(jià)值V＝190.33/6%＝3632.45元/平方米

　　所以：甲的價(jià)值小于乙的價(jià)值  在永續(xù)年金 比較 結(jié)果甲低于乙為什么呢？

　　【回答】學(xué)員6070091，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　您公式引用錯(cuò)誤，甲和乙的350和360是樓面地價(jià)，是價(jià)值P，而您把它當(dāng)成年收益額來(lái)計(jì)算，所以計(jì)算錯(cuò)誤

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問(wèn)】387.69大于380.67說(shuō)明甲好于乙呀

　　【回答】學(xué)員lihongyu6666，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　投資一塊地，也就是購(gòu)入一塊地，價(jià)格赿低赿經(jīng)濟(jì)。387.69大于380.67，所以投資乙地塊比甲地塊更經(jīng)濟(jì)。

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法

　　責(zé)任編輯：淘淘