一、問(wèn)答題：房地產(chǎn)估價(jià)師考試房估案例與分析練習(xí)題7

　?。ㄒ唬?.該房屋的估價(jià)的主要技術(shù)路線可采用收益法和市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估。

　?。?）收益法：

　?、儆?jì)算該房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)；②計(jì)算該房地產(chǎn)在租賃期后的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)；③把以上兩部分的未來(lái)凈收益折現(xiàn)值相加，得出委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。

　　（2）市場(chǎng)法：

　　由于該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上該類(lèi)房地產(chǎn)交易活躍、買(mǎi)賣(mài)和租賃發(fā)生頻繁，所以可用市場(chǎng)法來(lái)估算。

　　①假設(shè)委估房地產(chǎn)無(wú)租賃協(xié)議約束，用市場(chǎng)法評(píng)估出該房地產(chǎn)完全權(quán)利下的價(jià)值；

　?、诩僭O(shè)委估房地產(chǎn)無(wú)租賃協(xié)議約束，用市場(chǎng)法評(píng)估出該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，為某一時(shí)問(wèn)期間內(nèi)的租賃收益，并把該期間內(nèi)的凈收益折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為委估房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的市場(chǎng)凈收益現(xiàn)值；

　?、鄹鶕?jù)租賃協(xié)議，計(jì)算房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為租賃期內(nèi)已確定的凈收益值；

　?、馨逊康禺a(chǎn)完全權(quán)利的價(jià)值減去租賃期內(nèi)的市場(chǎng)凈收益現(xiàn)值，再加上租賃期內(nèi)已確定的凈收益現(xiàn)值，即為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。

　　2.應(yīng)搜集的資料：去房地產(chǎn)交易中心及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解該類(lèi)房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃的實(shí)例資料，對(duì)估價(jià)對(duì)象的租賃協(xié)議需充分理解，熟悉租金的價(jià)格內(nèi)涵。

　?。ǘ└鶕?jù)題意需評(píng)估一宗出租經(jīng)營(yíng)用途的商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，應(yīng)該是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　1.依據(jù)最高最佳使用原則是對(duì)的，但不一定就是三個(gè)可比實(shí)例中平均年凈收益最高的那一個(gè)（即350萬(wàn)元/年）。因?yàn)轭}中這三個(gè)可比實(shí)例的具體資料缺乏，三個(gè)可比實(shí)例的經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，其規(guī)模與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)哪一個(gè)比較接近未知；商業(yè)房地產(chǎn)含義很廣泛，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是什么未知，所謂類(lèi)似也顯得比較模糊，不甚清晰；具體區(qū)段、位置不太清楚，而有些商業(yè)鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類(lèi)，僅差一步之遙，人流量就會(huì)相差甚遠(yuǎn)。綜上所述，所以不能簡(jiǎn)單地就將年凈收益為350萬(wàn)元/年這一個(gè)可比實(shí)例的收入選作為待估房地產(chǎn)的年凈收益，這樣是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

　　2.按照題意，是采用市場(chǎng)法估價(jià)，選取了三個(gè)比較合適的可比實(shí)例，應(yīng)根據(jù)每個(gè)可比實(shí)例的具體資料，分別做交易情況的調(diào)整、交易日期的修正、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況）調(diào)整，求取每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況下的比準(zhǔn)價(jià)格，最終求得此出租經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。

　?。ㄈ┎徽_。因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)用途雖是工業(yè)。但估價(jià)用途應(yīng)是商業(yè)。技術(shù)路線應(yīng)按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　（一）1.C2.C 3.A

　?。ǘ?.D5.A6.C 7.B

　?。ㄈ?.D9.B