一、問答題

　?。ㄒ唬┠骋晃婪康禺a(chǎn)，其設(shè)計用途為商業(yè)，結(jié)構(gòu)等級為鋼混結(jié)構(gòu)，水電衛(wèi)齊全，總建筑面積為1632.5m²，該大樓共三十一層，現(xiàn)一層為甲公司營業(yè)大廳，二層為辦公用房，委估地產(chǎn)位于一、二層，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔(dān)，經(jīng)調(diào)查該地區(qū)房地產(chǎn)交易活躍，而且該房屋在相當(dāng)繁華的地區(qū)。

　　1.該房屋的估價主要技術(shù)路線是什么？

　　2.應(yīng)該搜集哪些估價資料？

　　（二）某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格?，F(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問：1.這樣的做法有哪些錯誤？

　　2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益？

　　（三）某飲料廠位于某市的商業(yè)中心，所處地段在城市規(guī)劃中的功能分區(qū)是商業(yè)用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉(xiāng)結(jié)合部重新建廠，欲將其全部房地產(chǎn)售予某食品有限公司，要求評估其房地產(chǎn)的市場價格。估價人員擬采用房產(chǎn)、地產(chǎn)分別估價的技術(shù)路線，即：首先采用重置成本法評估舊有建筑物的價值，后運用成本法評估土地的價格，最后，將建筑物的價格加上土地的價格從而得出估價對象房地產(chǎn)的總價格。你認(rèn)為這樣做合適嗎？為什么？

　　二、單項選擇題

　　（一）預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，假定報酬率為6%.

　　1.上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（　?。┠?。

　　A.11.5

　　B.12

　　C.13.5

　　D.14

　　2.該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為（　?。┤f元。

　　A.1

　　B.2

　　C.-1

　　D.14

　　3.該宗房地產(chǎn)的收益價格為（　?。┤f元。

　　A.129.28

　　B.128.28

　　C.127.28

　　D.126.28

　?。ǘ╊A(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益，如果報酬率為6%.

　　4.該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（　?。┠辍?/p>

　　A.12

　　B.12.5

　　C.13

　　D.13.5

　　5.該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為（　?。┤f元。

　　A.1

　　B.-1

　　C.2

　　D.-2

　　6.該宗房地產(chǎn)的收益價格為（　?。┤f元。

　　A.125

　　B.125.98

　　C.129.28

　　D.150

　　7.運用收益法估價一般不需求?。ā　。?/p>

　　A.報酬率

　　B.可比系數(shù)

　　C.資本化率

　　D.收益乘數(shù)

　　（三）某宗房地產(chǎn)2007年6月的價格為1800元/m²，現(xiàn)需要調(diào)整到2007年10月1日的價格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日到10月1日的價格指數(shù)為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2005年1月1日的價格指數(shù)為100）。

　　8.該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格為（　　）元/m².

　　A.2 300.22

　　B.2 401.22C.2 502.22

　　D.2 302.22

　　9.在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果以某個固定的時期作為基期的話，則為（　　）。

　　A.環(huán)比價格指數(shù)

　　B.定基價格指數(shù)

　　C.價格變動指數(shù)

　　D.價格調(diào)整指數(shù)