1.方位——分析一宗房地產(chǎn)的方位，首先是看該房地產(chǎn)在某個(gè)較大區(qū)域(如城市)中的位置，其次是看該房地產(chǎn)在某個(gè)較小區(qū)域中的位置。如“山之陽，水之北”。

　　2.與相關(guān)場所的距離。距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標(biāo)。一宗房地產(chǎn)與其相關(guān)的主要場所的距離，對其價(jià)格有較大的影響。

　　衡量距離的指標(biāo)(4指標(biāo))：

　　■空間直線距離：(無意義)

　　■交通路線距離：連接兩地之間的路線距離，有時(shí)受路況(包括路面、交通流量等狀況)、交通管制等的影響，雖然距離不遠(yuǎn)，但需要的時(shí)間較長。

　　■交通時(shí)間距離：理論上更科學(xué)，但可能誤導(dǎo)，測量所用的交通工具、所處時(shí)段不能反映真實(shí)的交通時(shí)間。應(yīng)采用該房地產(chǎn)有代表性的使用者適用的交通工具和出行時(shí)段來測算。另外，有些房地產(chǎn)交通時(shí)間較短，但要經(jīng)過高收費(fèi)的道路或橋梁、隧道等，這樣節(jié)省了交通時(shí)間，但可能并不經(jīng)濟(jì)。

　　■經(jīng)濟(jì)距離：把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。

　　3.臨街狀況

　　一般來說，不臨街住宅的位置要好于臨街住宅，而商業(yè)用途的房地產(chǎn)則相反。

　　商業(yè)用途房地產(chǎn)的臨街狀況主要有：一面臨街;前后兩面臨街;街角地;長方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點(diǎn)臨街。“金角銀邊草肚皮”。商業(yè)用途房地產(chǎn)的臨街狀況不同，價(jià)值會有所不同，甚至有很大差異。(聯(lián)系第九章路線價(jià)法相關(guān)內(nèi)容)電商時(shí)代在改變這種影響。

　　4.朝向

　　對住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采光和日照;中國處在北半球，南向是陽光最充足的方位，一般認(rèn)為“南方為上，東方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。(風(fēng)水說)

　　5.樓層

　　樓層影響到通達(dá)性、通風(fēng)、采光、日照、視野、景觀、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來水潔凈，以及頂層是否可獨(dú)享屋面使用權(quán)。

　　底層是否可獨(dú)享室外一定面積空地的使用權(quán)等(容易混淆，樓層屬于空間區(qū)位。注意區(qū)分層高，層高是由上下層樓板的間距決定的，所以屬于實(shí)物因素。)

　　住宅樓層，沒有電梯的住宅——中間樓層較優(yōu)，頂層和底層較劣。有電梯的住宅——一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)，三層以下較劣。商業(yè)用房，地上一層價(jià)格或租金最高，其他層一般不到一層價(jià)格或租金的60%。