2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第三章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益!　

　　房地產(chǎn)價格影響因素-房地產(chǎn)權(quán)益因素

　　房地產(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素，其利用會影響周圍和社會公眾的利益，存在“外部性”。

　　對房地產(chǎn)的利用，必須進行限制(3個方面)：

　　1.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制

　　權(quán)利性質(zhì)(所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán))，是否完整、清晰。

　　共有房地產(chǎn)共有人較多，價格較低。人多口雜，意見難統(tǒng)一。成交價格多會低于正常價格。

　　2.房地產(chǎn)使用管制

　　使用管制：農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，城市規(guī)劃限制性規(guī)定(土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等)。

　　不同用途對土地位置等的要求不同，(區(qū)位理論);土地位置一定的情況下，規(guī)定用途(商業(yè)、辦公、居住，還是工業(yè)或綠化)對地價有著很大的影響。

　　(第9章，補地價兩種情況，土地用途變更，增加容積率)

　　在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途(農(nóng)地保護)，則地價較低，而如果一旦允許改變用途，則地價會大幅度上漲。(土地變性，自然增值)

　　容積率對地價也有很大的影響。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實際中，容積率分為包含地下建筑面積的容積率和不包含地下建筑面積的容積率。

　　在補交出讓金等費用方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不補交或者只按照地上建筑面積的出讓金等費用水平的一定比例(如1/3)補交。這些規(guī)定對地價都有很大的影響。

　　3.相鄰關系的限制

　　相鄰關系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當?shù)亓晳T，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務關系。從義務方面來看，相鄰關系是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的限制，相鄰關系的存在對房地產(chǎn)價格有影響。(相互性)

　　應當為相鄰權(quán)利人提供的必要便利(3項便利)：

　　①用水、排水提供必要便利(給排水);

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　?、蹖ο噜徣艘蚪ㄔ?、修繕建筑物以及鋪設管線提供便利。

　　不得損害相鄰人的以下權(quán)利(3項義務)：

　?、俨坏眠`反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照;

　?、诓坏眠`反國家規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì);

　　③挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。