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　　房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考試知識點：房地產(chǎn)實物狀況描述

　　(一)土地實物狀況描述

　　(1)土地面積：單位：平方米(m2)，公頃(hm2)。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地：規(guī)劃總用地面積以及其中建設(shè)用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積，不得將建設(shè)用地面積與規(guī)劃總用地面積混淆。

　　(2)土地形狀：通常用文字并附圖來說明。每塊土地都是一個封閉多邊形。說明土地形狀的圖：宗地界址圖、規(guī)劃圖、建筑總平面圖等。

　　(3)地形、地勢：平地還是坡地，與相鄰?fù)恋?、道路的高低關(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。

　　(4)地質(zhì)：地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況。地下水中含有酸堿雜質(zhì)會對人工基礎(chǔ)有侵蝕作用，有些含有特殊成分的地下水可導(dǎo)致疾病)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象(如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、濕陷性黃土、紅黏土、軟土、凍土、膨脹土、鹽堿土)等。

　　(5)土壤：說明土壤是否受過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址、鹽堿地等。

　　(6)土地開發(fā)程度：到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和地塊內(nèi)的場地平整程度，“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。

　　(7)其他。

　　臨街商業(yè)用地：臨街寬度、臨街深度和寬深比。

　　農(nóng)用地：氣候條件、土壤肥力、排水和灌溉條件等。

　　(二)建筑物實物狀況描述

　　(1)建筑規(guī)模：要根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)說明其面積或體積、開間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等。面積方面有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營業(yè)面積、可出租面積等。

　　開間即房間的寬度，是指房屋內(nèi)相鄰兩個橫向定位墻體之間的距離;進(jìn)深即房間的長度或深度。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離;室內(nèi)凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

　　層數(shù)和高度：說明建筑物的總層數(shù)(其中地上層數(shù)和地下層數(shù))和總高度。1～3層為低層住宅;4～6層為多層住宅;7～9層為中高層住宅;10層以上(含10層)為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層(但不包括總高度超過24m的單層建筑);總高度超過100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。

　　(2)建筑結(jié)構(gòu)：是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。

　　(3)設(shè)施設(shè)備：說明給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃?xì)?、電梯、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置情況(有或無)及性能。

　　(4)裝飾裝修：毛坯還是粗裝修、精裝修。

　　(5)空間布局：說明空間分區(qū)以及各個空間的交通流線是否合理，并附房產(chǎn)平面圖、戶型圖等來說明。

　　(6)建筑功能：說明防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照。

　　(7)外觀：說明外立面風(fēng)格等，并附外觀照片來說明。

　　(8)新舊程度：說明建成時間、設(shè)計使用年限、維護(hù)狀況和完損狀況等。建成時間最好說明竣工日期;設(shè)計使用年限是指設(shè)計規(guī)定的建筑物的結(jié)構(gòu)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件，在正常施工、正常使用和正常維護(hù)下不需要進(jìn)行大修即可按其預(yù)定目的使用的時間。由此還可說明建筑物的年齡和剩余壽命。

　　(9)其他：在建工程或期房，說明工程進(jìn)度、預(yù)計竣工日期、交付日期等。

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